首只场内地产基金挂牌深交所

　（记者 马元月 苏长春）投资中国房地产的金融衍生品迎来了新成员。昨日，国内首个交易所场内房地产投资基金（REITs）在深交所正式挂牌转让。据悉，这款产品名为“中信启航专项资产管理计划”（以下简称“中信启航”），由中信证券募集设立。

　　房地产投资基金对于国内投资者来说比较陌生，但在国外这类产品早已运作得非常成熟。所谓的房地产投资基金，主要是通过汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，如投资办公楼、写字楼等商业性物业资产，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。这种投资品种既拓宽了房地产企业的融资渠道，又为投资者增加了新的投资途径。

　　事实上，早在十年前我国对房地产投资基金就已展开探索和讨论，但却一直没有真正意义上的股权类REITs产品推出，而中信启航的成立实现了我国房地产投资基金零的突破。不过，在欣喜的同时，业内专家同时也看到了这款产品背后的缺陷和不足。

　　据中信启航招募说明书显示，中信启航按照不同风险收益特征具有优先级和次级分层机制，优先级资产支持计划简称“启航优先”，次级资产支持计划简称“启航次级”，“启航优先”转让交易时，每手为5万份，每次转让不得低于十手，次级受益凭证转让交易时，每手为30万份，每次转让不得低于一手。

　　有资本金融分析师认为，按照受益凭证面值100元计算，优先级和劣后级最低转让额度高达5000万元和3000万元，如此高的转让门槛，流动性将大打折扣。而国外市场恰恰相反，REITs的低门槛使其成为普通投资者的重要配置。也正是基于有良好的投资渠道，普通投资者才有机会分享城市化进程所带来的红利。

　　钱景财富基金研究员也提出，中信启航只能在深交所市场转让，又是第一只产品，流动性相对较差，而且该产品期限为五年，只针对机构投资者，因此适合长期资金投入，交易量估计不会活跃。

　　据了解，中信启航的投资标的为北京朝阳区和深圳福田区两处中信证券办公楼的物业。优先级投资者主要获取相对稳定的租金收益，次级投资者主要获取物业增值收益。优先固定7%的预期收益，年末付息，到期还本及10%的增值收益。劣后级预期收益并不确定，年末付息，到期还本及90%增值收益，劣后级资金保障优先级本金和收益。

　　上述钱景财富基金研究员认为，中信启航在劣后级上放大了杠杆，风险被进一步放大，其只适合对房地产市场非常专业的投资机构操作。