万达成功上市 招股书大篇幅谈公司负债风险

　　12月23日，万达商业地产上市当日破发，但第二天表现神勇，高位见49.05港元，比招股价48港元略高。万达作为“内地商业地产第一股”成为香港今年的“集资王”，当然有几道“散手”。之前，业界对“万达模式”也有多种解读，如今随着100多页的招股书以及上市后的股票走势，“神化”万达看来并无必要。所谓“魔鬼在细节”，细读万达招股书中的“魔鬼”，或许会让你更加了解万达这家公司。

　　万达商业地产在招股说明书中用很大篇幅谈及了公司的负债风险。公司2011年~2013年杠杆比率分别为38.8%、48.7%和53.0%，而2014年上半年，杠杆比率突然飙升至87.8%。绝对数字上，截至2014年上半年，公司的银行借款为1724亿元，另外还有73亿元的未偿还债券。而相比之下，万科的长期借款和短期借款加起来不过500多亿元。在风险提示上，万达明言：“大量债务可能造成严重后果，如果宏观经济形势下行，公司将承受更大的冲击”。有人士分析指出，过去几年年均杠杆比率才在50%上下，今年上半年就大幅飙升到近90%，到底是快上市才借钱，还是借钱太多非集资不可？过去一向强调财务稳健的万达今年突然大增负债，这个时间点有点耐人寻味。

　　同样，作为持有物业量世界第二大的商业地产运营商，其自持物业的租金收益之低也让人担心。根据招股书中的数据，全国159座万达广场，2013年租金收入仅84.83亿元，而香港九仓拥有的海港城同年租金也达近80亿港元，折合60亿元人民币。即使今年159座万达广场租金到100亿元，也仅仅相当于1.5座海港城的租金。万达旗下购物中心的租金收入仅为每天每平方米2.5元，是非常低的水平。对于憧憬成为百年老店的万达集团，究竟是对已有商场进行深耕细作，还是不断通过快速开发来获得高额利润呢？投资者等待着未来年报的答案。