波尔多酒庄投资：2012年市场分析

　　Maxwell-Storrie-Baynes是一家专门从事法国波尔多地区葡萄园和酒庄咨询和中介公司。基于SAFER公布的数据，本报告将分为上下两篇文章来对波尔多葡萄园和酒庄交易市场进行合理的专业分析。

　　在《波尔多酒庄投资：市场回顾》中，我们回顾并总结了过去15年间的市场动态。本文我们将从专业的角度分析SAFER所提供的平均售价，并根据2012年波尔多酒庄投资市场的数据来分析今天的市场，并预测市场走势。

　　SAFER提供的平均售价的确有助于我们对整个市场趋势的把握，但大多数投资者还需要结合更详细的研究和背景知识才能真正理解这一投资市场的状况。作为波尔多酒庄交易市场的领头羊，MSB基于日常的观察与分析，对这一市场有着自己独到的见解。

　　根据SAFER的报道，2012年，整个波尔多大约有3434公顷葡萄园被交易，大约占波尔多葡萄园总公顷数的2.72%。这些买卖由2011-2012年间的712笔交易组成，被交易的葡萄园数量为700块，而2010年产生的612笔交易中仅有100块左右的葡萄园被交易。根据MSB的了解，2012年被交易的波尔多AOC级酒庄仅为37个，也就是说，2012年的675笔交易都是小规模的交易，它们很可能仅仅是小块葡萄园的易手而已。这些小交易很可能只是邻里之间一两公顷葡萄园交易罢了，目的也仅仅是为了增强某一方的势力。因此，这些小交易基本都发生在法国人之间，而且大多都没有中介的介入。

　　两个市场：批发市场和零售市场

　　因此，事实上，波尔多酒庄交易存在两个完全不同的市场：一个是批发市场，专门从事小规模葡萄园交易，而且买卖双方大多都是当地人；另一个就是零售市场，主要通过大型酒庄中介如MSB来进行酒庄资产交易，往往有国际资本介入。我们在前文中看到的SAFER数据就来自于批发市场，因此，当我们看到一个位于超级波尔多(红)产区的葡萄园的市场价仅为15000欧元/公顷时，我们就能断定，这一数据是基于712笔交易而得来的，然而，我们发现，在这712笔交易中，675笔都是小规模交易。假如这些交易发生在像波雅克这样的小产区时，我们就更清楚了。在2012年，波雅克地区葡萄园的平均售价是200万欧元/公顷，然而，波雅克仅有1200公顷葡萄园，而且大多都属于列级酒庄，而像这些列级酒庄的交易一般都发生在零售市场。因此，即便某一年波雅克产区仅有一笔交易，其平均售价也会随这笔交易而变化。同样的，这种情况在波美侯、佩萨克-雷奥良、圣朱利安和玛歌都是一样，因为这些产区的葡萄园面就都在1500公顷以下。由于圣埃美隆有着5500公顷葡萄园，因此这里的小规模交易也同样盛行，因此，即便是圣埃美隆AOC级酒庄的平均售价也仅仅是20万欧元/公顷而已。

　　然而，对于超级波尔多AOC产区这样一个超级大区来说，其葡萄园的平均售价仅仅1.5万欧元/公顷，而且几年都未曾变化。这主要是因为这里的大多数交易都是小规模交易，基本都不出售酿酒厂、品牌、销售渠道、设备以及酒庄建筑等，因此这些只能算是批发市场交易而已。因此，其平均售价被拉低也就不足为奇了。事实上，一个高品质超级波尔多酒庄的售价大约在23000-25000欧元/公顷之间。

　　多年以来，MSB都是零售市场的领头羊，当然我们也对批发市场上发生的一切了如指掌。我们认为，假如在可预计的未来批发市场上超级波尔多产区的小规模葡萄园交易仍以15000欧元/公顷的价格交易时，其零售市场就已经触底，这就像2010-2011年度一样。由于中国买家大多对酒庄资产和未分级葡萄园特别钟情，因此这无形中巩固了波尔多的酒庄交易市场。比如，2011年有35家酒庄被出售，其中60%被中国买家买走，而2012年的37家出售酒庄中，62%进入中国商家口袋。

　　预测

　　MSB预测，尽管“大鱼吃小鱼”的模式有利于酒庄占据市场份额和建立品牌知名度，但“批发市场”即小规模交易将继续平稳发展，而且在未来的2-3年中也不会有大的改变。在波尔多地区，小块葡萄园的供应量仍然很大，这说明在那些著名产区之外的葡萄园平均售价仍然会保持在15000欧元/公顷上下。不过，我们也注意到，在过去30个月里，待售的波尔多酒庄量在下降，平均每月才有一家被中国买家买走。我们希望这样的情况继续下去，如果这样的话，那么波尔多酒庄的价格将继续稳步上升，达到比SAFER所公布的平均售价高1/3或1/2的高度。那样的话，2013年，超级波尔多产区的平均售价为25000欧元/公顷，圣埃美隆特级葡萄园为300000-400000欧元/公顷，而卡斯蒂永丘为40000欧元./公顷。