波尔多酒庄投资：市场回顾

　　Maxwell-Storrie-Baynes(简称MSB)是佳士得(Christie’s)公司旗下的全资子公司，总部设于法国阿基塔省(Aquitain)，主要业务为法国波尔多地区的酒庄及葡萄园等房地产咨询和中介。根据SAFER公布的法国阿基塔省2012年的农业报告数据，MSB对波尔多葡萄园或酒庄交易市场做出了如下报告。本报告将分为两篇文章：在《市场回顾》中我们将回顾近年来波尔多葡萄园市场动态及其价格波动情况；在《2012年市场分析》中我们将以MSB专业的眼光来研究目前的市场状况，并对未来24-36个月内的市场动态做出预测。

　　根据ASFER的报告，整个波尔多AOC产区的葡萄园市场被分为6个大区：波尔多(Bordeaux)、超级波尔多(Bordeaux Superieur)；波尔多丘(Cotes de Bordeaux)；格拉夫、佩萨克-雷奥良(Graves, Pessac-Leognan)；上梅多克(Haut Medoc)；圣埃斯泰夫(Saint-Estephe)、波雅克(Pauillac)、圣朱利安-玛歌(St Julian-Margaux)；圣埃美隆(St Emilion)、波美侯(Pomerol)及其卫星产区(Satellites de St-Em。)等。

　　在回顾历年市场动态前，我们需要注意的是，SAFER提供的数据只是一个平均售价，因此其对目前的投资基本没有参考价值。但是，我们可以通过观察这一平均售价的波动，再结合相关产区背景知识，来分析并预测未来市场的动向。至于这个平均售价是如何计算出来的，我们将在下一篇报告中详细解释。因此，本文关注的焦点不是每公顷葡萄园或酒庄的售价，而是过去15年间整个市场的相对波动趋势分析。

　　1、波尔多、超级波尔多(Bordeaux/Bordeaux Superieur)

　　该大区即出产红葡萄酒，也出产白葡萄酒，还出产甜葡萄酒。在整个波尔多AOC产区约12万公顷的葡萄园中，大约有70%的葡萄园或酒庄交易发生在超级波尔多和波尔多丘产区。因此，这两个地区的波尔多葡萄酒出口大军的主力，但今年来受到了新世界的强大挑战。在2000年左右，波尔多红葡萄酒葡萄园的最最高售价曾到达40000欧元每公顷，这一数据当然高于图表中的平均售价。然而，随着波尔多葡萄酒市场的沦陷，波尔多葡萄园的价格也不断下跌，07-08年的经融危机更加剧了这一过程。

　　2、波尔多丘(Cotes de Bordeaux)

　　波尔多丘包括卡斯蒂永丘(Castillon)、卡迪拉克丘(Cadillac)、一级丘(Premieres Cotes)、法兰克丘(Francs)以及布尔丘(Cotes de Bourg)等在内，是波尔多AOC产区的面积仅次于超级波尔多。这一地区的葡萄酒也一直深受新世界葡萄酒的冲击，葡萄酒价格也在不断下降。因此，在过去15年间，这里的市场动态基本与超级波尔多产区类似，不过，其葡萄园曾达到的最高售价要比下图显示的平均售价高的多。

　　3、格拉夫(Graves)

　　这一地区还包括佩塞克-雷奥良(Pessac-Leognan)和苏玳(Sauternes)。这里的葡萄酒以量少质优而出名，尤其是享誉世界的苏玳甜白，因此这一地区基本没有受到世界其他地区的挑战，而葡萄园市场基本与其葡萄酒市场一样，始终保持供需平衡状态。这一平稳的状态直至2011-2012年度被几桩意外的大买卖打破——高柏丽酒庄庄主罗伯特•威尔默(Robert Wilmers)购入教皇堡酒庄(Chateau Le Pape)，而伯纳德•马格海兹(Bernard Magrez)买下梅乐帕酒庄(Chateau Malleprat)。2012年，丽嘉红容颜酒庄(Chateau Les Carmes Haut-Brion)购入克莱伯爵酒庄(Chateau du Thil Comte Clary)，将其资产扩大了整整一倍；

　　史密斯拉菲特酒庄(Chateau Smith Haut Lafitte)的主人卡地亚德家族(The Cathiards)购入11.6公顷的葡萄园；而在2010年末，Groupe Pichet以380万欧元的价格从丽嘉红容颜酒庄购入4.7公顷的葡萄园。这几桩交易引发的是下图数据线的直线上升。此外，根据我们的观察，格拉夫和佩萨克-雷奥良的葡萄园需求在急剧上升，但苏玳仍保持供求平衡。

　　4、上梅多克(Haut Medoc)

　　上梅多克拥有4270公顷葡萄园，这里的酒庄虽然名气不大，但数量众多。与其他产区的市场一样，这里的葡萄园售价在世纪之交达到了顶峰，并随后大跌。然而，其葡萄园的平均售价大幅波动倒是与全球对波尔多葡萄酒的强劲需求或新世界的竞争没多大关系，而主要是由于2003年至2009年间交易量不大的缘故。

　　此外，由于产区面积不大，因此2-3个酒庄的交易就可能会引起平均售价的巨幅震荡。2007年，碧尚女爵酒庄(Chateau Pichon-Longueville-Comtesse-de-Lalande)将位于波雅克的一块75公顷的2级葡萄园出售给了路易王妃香槟酒庄( Champgne Louis Roederer)。而2012年，路易王妃香槟酒庄又将这块地的一部分——位于上梅多克的、拥有38公顷葡萄园的贝纳德酒庄(Chateau Bernadotte)出售给了香港的King Power Group。由于这桩交易的交易额超过1000万欧元，因此对这一地区的葡萄园平均售价的大幅上涨贡献不小。

　　5、圣埃斯泰夫(Saint-Estephe)

　　这一地区还包括波雅克波雅克(Pauillac)、圣朱利安-玛歌(St Julian-Margaux)。从地理上看，这个也是比较小的产区，但是却有着众多列级酒庄。相较于对其葡萄园的投资，人们似乎更愿意投资这里的列级酒庄葡萄酒。从佳士得拍卖行的数据看，我们也注意到列级酒庄葡萄酒的巨大升值空间，而且自从2007-2008年金融危机后，列级酒庄葡萄酒已成为投资热点，且需求大增。对于波雅克这样的小面积的子产区来说，即便是很小的交易都会对其平均售价造成很大影响。

　　6、圣埃美隆(St Emilion)

　　圣埃美隆仅有5500公顷葡萄园，波美侯(Pomerol)和弗龙萨克(Fronsac)及其卫星产区(Satellites de St-Em。)占了由SAFER划分的这个小AOC产区的绝大部分。葡萄园或酒庄越出名，其对交易的影响越大，甚至在大手笔交易中拉低平均售价。MSB跟踪研究这一区域内近2年的交易动态后发现，圣埃美隆产区的葡萄园，不管大小，其需求都要大于供应。2013年，这一地区有两家列级酒庄进行了交易；而且蒙布斯凯酒庄(Chateau Montbousquet)、贝勒芬酒庄(Chateau Belfont-Belcier)，以及凯尔西酒庄(Chateau Quercy Grand Cru)都抬升了该地区葡萄园的平均售价。