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香港郊区楼面价不及北京六环一半?

2016年02月27日 04:41 来源:北京青年报 参与互动 

  农历新年后首周,香港楼市依然萧条,下调趋势已无悬念 供图/视觉中国

  仅半年时间,香港同一地段、同一用途的土地价格暴跌近七成。春节之后,新界一块宅地以不足2万港币的楼面价成交,将香港市场推向舆论的风口浪尖。虽然事后显示此地块存在先天缺陷,但考虑到此前土地的连续流拍,以及去年10月后房价的连续下跌,香港市场步入由涨转跌的调整期已成现实。市场开始热议这是否意味香港楼市的断崖式下跌?市场的解读甚至引起了香港金管局的重视,该局总裁陈德森随后回应称,香港房地产市场是否进入下行周期还需要更多时间来判断。

  北京六环楼面价是香港郊区的两倍?

  根据招标公示内容,新界大埔区地段第221号用地以21.3亿港元批予国万投资有限公司,批租期为五十年,指定作私人住宅用途。以地盘面积37696平方米计,单位价格约为5.65万港元每平方米;而在去年9月初,同样是大埔区地段用作私人住宅的土地招标,其单位价格高达17.7万港元每平方米。相比之下,不到半年,地价下挫达到68%。

  据曾在香港大学读研的钟先生介绍,在香港的行政区划分的十八区之中,位于新界的大埔区在香港人眼中基本上被认为是“郊区”,相当于北京的顺义、怀柔、密云。但细心的观察人士发现,北京郊区六环的土地成交价已经远远超过了香港的“郊区”。去年年底,顺义区仁和镇的两宗地块成交总价近50亿元,两宗地块的成交楼面价约为33000元每平方米,而大埔区该地块折合人民币楼面价为16585元每平方米,照此计算,北京六环的楼面价是香港大埔区的两倍。

  地块存瑕疵致底价出售?

  香港“郊区”地块成交价的急剧下挫是否意味着香港楼市的下行?对此,也有部分业内人士表示了不同的看法。中原地产首席分析师张大伟认为,香港楼市的确在明显调整,但具体到这块地显得有些夸张。该地块的年限是50年,而且有明显的瑕疵,无法跟大陆土地市场对比。

  根据土地出让文件,新界大埔区地段第221号土地有环保团体提出司法复核,政府是带条件拍卖,买家付款后得默默等候司法程序走完,政府胜诉才能开发。要是政府败诉,则原银奉还,不带利息。张大伟认为,在香港,这种官司动辄打几年,如果时间长,会导致成本提高。

  另外,亦有香港媒体指出,该地块低价出售,主要是项目受司法复核、斜坡问题等困扰,加上楼市前景不明朗,令地价每况愈下。“是多方面的因素重合在了一起”。

  香港楼市下行趋势已无悬念

  北京青年报记者在采访时获悉,虽然关于这块地的情况存在争议,但香港楼市的下行却已经在业内形成了共识。

  2015年9月以来,香港房价已下跌9.5%。影响楼市的因素包括供应增加、利率上行、香港及内地经济增速放缓。过去三个月中,楼市还接连出现两起流标事件。去年11月4日及今年1月25日,香港特区政府两幅土地拍卖皆因“投标报价未达港府预期底价”,以流标告终。

  农历新年后首周,香港楼市依然一片萧索。据香港各代理行数据,十大屋苑周末成交量于极低水平徘徊,楼市陷入低迷。中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰认为,近日股灾及大埔土地低价售出等消息打击楼市,部分业主看淡后市,大幅降价求售,尤其是新界区的部分物业,减价幅度达15%至20%。

  香港地产商们对楼市入冬似乎已形成了共识,并做出了价格与销售的调整。长和系主席李嘉诚在出席集团周年晚会时表示,香港房价上升10%或下跌10%都是平常事。有需求的时候,房价自然会涨,而需求少、经济差时,房价自然会下跌。恒隆地产主席陈启宗也在2016年1月表示,对香港楼市而言,楼市上涨或下跌15%至20%都不是什么大事。据香港媒体报道,香港地产商之一恒基地产迅速在楼市入冬之际做出了反应,其旗下的豪宅项目帝汇豪庭在1月20日公布了首份定价单,定价较同区豪宅下跌了五成。

  此外,香港外资大投行也纷纷发布楼市下行预期,这标志着香港楼市的下调趋势已无悬念。国际评级机构标准普尔15日发布的报告称,2016年将是香港房地产市场困难的一年,预测住宅楼价平均下跌10%至15%,而成交量预计持平或增加5%。瑞银最新发表的研究报告也指出,美联储去年底宣布加息后,资金外流令香港本地楼价加速下滑,鉴于香港及全球宏观经济不利因素的影响,瑞银预期香港楼价由目前至2017年年底再跌20%至25%,并重申对香港地产股的“减持”投资评级,预期楼价下跌将拖累股价表现。

  香港会在适当时候放宽楼市措施

  香港金融管理局总裁陈德霖在出席立法会时表示,虽然楼价已自高位下跌,并且成交量低迷,但仍需时间观察以确定房地产是否已进入了下行周期。若确实如此,该局会在适当时候适度放宽楼市收紧措施。

  另外,据香港媒体援引陈德霖讲话称,香港金管局并没有量化方程式衡量楼价跌多少才放宽措施,而是会参考多方面数据。金管局过去几年收紧按揭,期间楼价曾经历六七个月甚至十二三个月的低迷时间后再次上升,所以即使目前楼价已由去年9月的高位回落,但仍要更多些时间来观察。 文/本报记者 朱开云

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【编辑:史建磊】
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