商业地产加速"升温" 警惕"超前发展"风险重重(2)

　　楼市调控下“转身”　经济转型中“掘金”

　　2010年，万科的住宅销售额首次突破1000亿元，但它同时改变了多年坚持的住宅专业化战略，开始涉足商业地产，当年在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元。

　　“如果住宅市场一直这么好，为何要去做商业地产？”高纬环球中国区董事总经理张良军说，“这说明一些房地产企业已经在为未来的市场变局作准备。”

　　业内人士认为，调控的持续进行、保障房建设的不断推进等因素正在改变业内对住宅市场的预期，虽然长远依然看好，但短期内的风险和不确定因素正逐渐累积。复星国际联席总裁、复地集团执行董事范伟表示，在楼市政策调控频繁、市场波动的环境下，单一专注于住宅开发业务风险过大。在此形势下，许多住宅开发商转而向商业地产平衡风险、寻求更广的发展空间。

　　另一个因素是：不少城市产业结构调整加快、服务经济显著增强，对办公楼、商铺、酒店等商业物业的需求也随之快速增长。这在日本、韩国等国也均有先例。近年来，国内一线城市服务经济在GDP中的比例均已过半，部分二线城市服务经济比例也接近50%，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入“黄金周期”。

　　张良军表示，预计2011年中国商业地产市场会呈现三个趋势：一是国内的保险资金及机构投资者将增加商业地产尤其是优质写字楼的投资；二是出于对中国经济增长的信心，国外投资者仍将投资国内商业物业，并将布局从一线城市拓展到二、三线城市；三是由于商务部门的“限外”等政策，国内投资者在整个商业地产大宗交易中的比重将加大。

　　“超前发展”风险值得警惕

　　仲量联行上海分行董事总经理顾东尼说，金融危机对中国商业地产的影响已基本结束，随着城市化、经济结构调整等进程的加快，内地商业地产将迎来长期、快速的发展。

　　但一哄而上、过于超前的发展无疑将带来风险重重。比如，“金融中心”是近年来不少城市在转型过程中提出的新定位。据不完全统计，国内已有数十个城市提出建设“国际金融中心”“区域性金融中心”等。作为金融中心最直观的形象之一，超高层的办公楼、酒店在不少城市纷纷“落地”；一些城市商业地产的规划、建设量成倍增长。实际上，从金融业发展的内在规律看，绝大多数城市短期内并不具备发展成为“金融中心城市”的现实条件。

　　张良军说，有些城市规划建设1000万平方米商业地产，办公楼的比例即使仅占其中的1／2，也接近甚至超过目前北京、上海等城市CBD全部甲级办公楼的存量规模；以每年10万平方米的消化速度计算，至少需要50年才能被市场全部吸收。如此“超前”，实际上已埋下泡沫的种子。

　　一些业内人士指出，严格来说，商业地产的潜力跟GDP没有直接关系，而更多地与服务经济的成熟度相关，因为后者才能带来真正的办公楼、商铺、酒店需求。一些城市应对商业地产的需求规模有个合理的估算。“比如，如果一个城市规划有30万人直接从事现代服务业，以每人办公面积15平方米计算，总面积需求是450万平方米；如果盲目建设，几年之后就会出现过剩的局面；商业物业的滞销也会使开发商无法偿还银行贷款，酿成金融风险。”张良军说。此外，商业地产的规划还应考虑商业环境变化等因素。比如，随着网络办公、网络购物的兴起，对办公楼、商铺人均面积的计算方式也将调整。  （记者叶锋）