2011年广州市将进行20个“城中村”改造

　　今年广州市将进行20个“城中村”改造。仅上半年要完成方案审批的15个村面积就近似于7个珠江新城的规模。如何让“城中村”改造成本有章可循，防止漫天要价导致卖地融资时推高地价？记者昨日获悉，广州市“三旧”改造工作办公室为此专门制定了《城中村改造复建成本标准指引》(以下简称《指引》)，其中住宅最低复建费用标准为多层(6层以下，不带地下室和电梯)住宅小区，费用标准为2257元/平方米。

　　15个村如顺利开发楼市供地10年无忧

　　据悉，广州今年重点推进位于珠江新城、白云新城等十大城市重点功能区以及番禺南站地区等重点区域，影响城市景观和区域协调发展的“城中村”全面改造项目；全年确保15个，力争20个“城中村”改造方案完成批复；新增启动改造面积不少于4.8平方公里。

　　按照“规划引导、应保则保，以人为本、愿改尽改”的改造策略，广州今年计划新增启动“三旧”改造土地面积不少于10平方公里(不含南沙和萝岗两个开发区，从化和增城两个县级市)，完成改造土地面积不少于3平方公里。根据市三旧办的计划，上半年完成15个村的方案审批，包括大坦沙岛河沙、坦尾、西郊3个村，番禺石壁4个村，五眼桥、沥滘、茅岗、下沙、陈田、江夏、谭村、沙步(黄埔)。统计发现，这些“城中村”加上已经在进行改造意向问卷调查的寺右村，整个村域面积达到40平方公里，这是大体相当于7个珠江新城的规模。倘若顺利实施，广州楼市的供地计划将在10年内无忧。

　　超高层复建标准3724元/平方米

　　通过引入市场参与主体推进“城中村”改造，解决了曾经长期困扰广州的城中村改造资金难题。但通过卖地融资的改造模式如何控制成本也成为这一轮“三旧”改造中的焦点问题。广州市“三旧”改造工作办公室为此专门制定了《城中村改造复建成本标准指引》(以下简称《指引》)，这份标准文件的目的就是让城中村改造成本有章可循，防止漫天要价导致卖地融资时推高地价。

　　日前扬箕村的改造成本公布约18.8亿元，这其中主要包括村民复建房的建筑安装成本、改造期间支付给村民的临迁费等补偿。据了解，扬箕村改造成本是早期核算的，当时没有参照的固定标准。但随着广州“城中村”改造的推进，经过对不同“城中村”改造方案的摸索和实践，广州市“三旧”改造办公室已经形成了一套“城中村”改造成本的测算原则。

　　据介绍，“城中村”改造复建费用标准将依据广州市建设工程造价管理站去年发布的《关于发布广州市建设工程2009年参考造价的通知》，并结合市场调查研究数据确定。其中住宅最低复建费用标准为多层(6层以下，不带地下室和电梯)住宅小区，费用标准为2257元/平方米；超高层(160米以内，带地下室和电梯)住宅小区的复建费用标准最高，达到3724元/平方米。广州市相关部门将根据市场物价变动，按照一定周期调整复建成本标准。

　　复建面积每户统一280平方米

　　除了“城中村”的复建房成本有了核算标准，目前，广州还形成了“城中村”改造的补偿安置原则，今后每一个申请改造的“城中村”在制定改造方案的时候都要依据这套原则，确保公平和改造成本稳定。

　　对于拆迁复建方案，广州市“三旧”办制定的测算原则是，原村民住宅复建基准面积为每户280平方米，也就是在原有村民宅基地面积基础上计算三层半的住房面积。在“城中村”改造过程中，现状有证住宅面积按1：1复建(即拆1平方米补1平方米)，不足280平方米的补足权益面积。无证住宅建筑按1000元/平方米给予补偿。此外，改造期间的住宅临迁费按每月每平方米20元标准补偿，按两年建设周期计算。建筑拆运费用按30元/平方米计算。

　　据介绍，上述补偿标准将通行于各个“城中村”改造方案，不会因为某个“城中村”位置好、土地价值高就出现多补偿现象。此举将有效控制“城中村”改造成本，并在改造过程中兼顾公平。

　　超面积可补偿商业物业

　　在城市化进程中，许多“城中村”宅基地房都违规超建，有的甚至将宅基地住房建到了8层甚至更高，远远超过每户280平方米标准。

　　按照广州市政府出台的《关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见》，超出基准建筑面积部分不再实行安置，按被拆迁房屋重置价给予货币补偿。但很多村民并不赞成拿货币补偿，给“城中村”改造带来阻力。

　　记者从广州市“三旧”办获悉，为了抽疏“城中村”密集人口，同时又能保障村民收益，在制定“城中村”改造方案时鼓励将超过280平方米的面积按照一定比例转换成集体商业物业。相关负责人告诉记者，具体面积补偿比例将根据“城中村”所在区域商业物业租金情况来确定，在租金标准高的地区，可能按照3：1的比例来折算补偿面积，也就是说超过280平方米的住宅按照每3平方米换1平方米商业面积来补偿。

　　专题撰文 记者 曾雅 许蕾 袁丁