楼市扑朔迷离 开发商见招拆招“暗箱操作”频现(2)

　　招数三：缓兵之计

　　保持观望，年初20余盘推迟开盘

　　节后上班第一天，与笔者很熟的一开发商就急忙打听其他地产同行的动向，原因是“大年初五就接到老板的电话，要求我们初七上班后每人提交一份对新政的看法以及对公司的发展建议。”根据他的说法，最近他们老板也打算组织一次中等规模的业内讨论，也想听听大家的看法。“现在形势不明，而且调控远未出尽，短期内我们还是按兵不动吧！”上述开发商坦言：虽然心急，但也不想贸贸然做出新年部署。

　　无独有偶，搜房网数据监控中心统计，受春节长假影响，楼市成交十分冷淡，节后20余盘将开盘计划推迟，从环线位置来看，内环内延期开盘项目占比超3成。中内环间楼盘占13%，中外环间楼盘占6%，外环外楼盘占50%。尽管外环外楼盘数量要远远大于中、内环地区，但是在节后延迟开盘的项目中，外环线以内、以外所占比例却旗鼓相当。根据调查，市中心一些豪宅项目加入到延期上市楼盘行列，如静安区远中风华园原预计2011年春节后开盘，现售楼处称开盘时间待定；普陀区纯新项目汇银铭尊一期汇银河滨一号原预计春节后开盘，现将开盘时间延迟到3月底；逸流公寓二期、东外滩壹号、宝地东花园等开盘时间也是待定。

　　内环一楼盘营销总监告诉《新民楼市》：2009年以来，受益于楼市回暖，开发商自有资金充裕，本身依然没有降价动力。所以，面对调控新政，不少开发商会选择“按兵不动”来支撑现行房价，“一旦降价，不排除加剧购房人观望心理的可能，反而让开发商更被动。”市场究竟往何处去，还需要“走着瞧”。

　　保守估计，今年旭辉在上海5个项目就可实现销售额35亿。旭辉保证10个月至12个月开盘；推盘时“小批量、多批次”“按市场节奏卖”；定价时“按去化率的50%定价”。在价格策略上，旭辉采取随行就市的方式来保障销售弹性，通过及时应对市场变化，来稳固集团经营。站在房地产企业的立场来看，我们内部要遵循两个原则，一是应变大于预测，二是要保持稳健发展。稳健发展才是关键。

　　今年3月初，东方丽都凤园叠加产品将重点推向市场，虽然目前调控对于房地产有一定的影响，但是根据客户普遍反映来看，改善型需求对于市场的预期远远好于我们对市场的预测，当然我们产品对于他们的吸引力是最大的，轨道房的便捷，高性价比，成为他们向往的品质生活基础，虽然我们每次推出除过开盘当天有优惠外，其他均无优惠，也阻止不了购房者的热情。

　　在市场大势所趋下，商业地产又迎来了新一轮发展势头。以西郊首席5A甲级写字楼競衡大业广场为例，由于占据大虹桥西面第一落点位置，也是近2年大虹桥板块内最顶级的商办物业，可谓是上海罕有的稀缺商务地标。因此在我们目前未做任何大型推广的情况下，售楼处每天客户接待量都在持续上升。由于所在的板块豪宅集聚，因此也备受来自上海乃至长三角周边的高端企业主追捧。

　　冰冻期真的要到了，调控二次价码还将更胜去年。不过我们还是相信今年还会有几波小幅高潮期，这几个波峰希望我们自身能够踏准时机，这就需要我们特别注意售楼处的最新动态，同时寻觅那种可以一次性付款的有效客户。我们的项目周边没有竞争性，在市场不是很好的时候，千万不能操之过急，在项目运作的节奏上做以调整，谋定而后动。

　　3月份锦和将推出宝山飘鹰锦和花园的联排部分，5月我们代理的奉贤申亚花满庭是个总价在100-170万的中端小区，适合很多首次置业的年轻白领或养老族。因此，只要给老百姓亲民的优惠，我们并不担心这个项目的销售情况，相比而言，飘鹰锦和花园的别墅买家大多数应该属于第三套买房者，受政策影响会很大，我们现在要做的就是对于今年销售指标和回款速度都要保持谨慎态度，制定合理的全年计划。