北京特价房折扣优惠增多 结构性调整信号显现(5)

　　北京市房地产协会副秘书长陈志

　　房价不会恐慌性下跌

　　目前房价下降更多是阶段性，并不会出现2008年的恐慌性下跌。开发商降价是一种战术，或技术性策略。但除了直接降价外，开发商还可采取更为灵活的方式，如首付分期以缓解购房者买房难度；或利息补贴，为购房者垫付利息等类金融支持；以及以毛坯房定价，但赠送精装修等方法。

　　8月底成交量降至谷底，“以价换量”是必然选择，现在房价处于下降的震动期，到了一定程度会反弹或再下跌都有可能，主要取决于政治因素和内外经济因素。大体上北京直到年底调控政策都不会放松，具体要看11月中央经济工作会议及明年十八大的定调，并由此带来的土地、税收政策调整。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰

　　下半年成交量难反弹

　　随着调控的深入，北京楼市中以价换量成为主流。降价在三季度普遍出现，四季度会更加激烈，尤其是一手新盘。9至12月的成交量很难出现大幅反弹，可能呈现有升有降，波动性较强的特点，“金九银十”很难再现往年的风光，总体保持和二季度、三季度相当的平均成交量。二手房方面，下半年价格仍会向下调整，但不会如一手房般激烈。

　　本轮调控影响深远，整个市场的结构产生了根本性改变。北京楼市的政策在很长时间内不会放松，造成明显的挤出效应：如二手购房者转向一手、城区购房者转向郊区、以中高端为主的热销盘转向刚需盘，一二手房价格倒挂等。

　　北京万科副总经理肖劲

　　降价对各方均有利

　　降价是目前市场下正常、合理的行为。房价的平稳小幅下降对政府、开发商、购房者都有利。

　　对开发商而言，降价能带来最重要的现金流。企业制定的销售计划都以批次计，意味着都为短期销售目标，便于灵活调整。事实上，一旦产品确定，除了降价开发商可以调整的余地较小，如更换材料、升级户型等难度都较大，唯有小幅降价以加快出货速度。另一方面，一些已购房客户对降价有意见，我认为大可不必。购房是长期行为，并非以一两年来计算得失，客户往往将购买前、后的价格对比，认为自己吃了亏，但房屋并非标准产品，每户都有不同，先购先得，购房者在长远计算时也要抓住购买时机。下半年市场量价变化难以预计。

　　鸿坤地产副总经理常世芳

　　提升品质前提下定价更谨慎

　　开发商目前在争夺市场中以降价作为手段，尤其是一些刚需楼盘。降价分两种，一是明面上降，使楼盘品质和价格有更大匹配度，二是在同等价格下，将品质做得更高。从效果上看，明降空间不大，目前土地、人力、工程材料、融资等成本都在上涨；市场并非缺乏购买力，而是缺乏购买资格，增大投入、提高品质并谨慎定价可能会是更多开发商的选择，如完善配套、升级园林、物业管理等。

　　降价更多是节奏问题，上市公司在销售节奏把控上意图实现阶段性资金回笼，而现在开发商的韧性、资金实力都比2008年强得多。9至12月成交将上涨，因为供需双方都已准备好入市，而价格则会平衡、谨慎，长期看价格可能会略涨。(记者 张旭 自曾晖 张晓蕊)