信托兑付风险不可小觑 “借新还旧”风险高

　　今年以来，房地产信托出现兑付风险的事件频繁“曝光”。虽然房地产信托整体不存在兑付的行业性问题，但是在房地产项目到期规模增多，房地产信托部分单体项目由于融资方财务状况未好转、“借新还旧”使项目风险延迟曝光等原因，仍面临较高的兑付压力。

　　“今年到期的房地产信托多是2010年、2011年发行的，而彼时的房地产信托调控相对宽松，如今项目渐渐到期，有些项目可能挺不过调控”，上海一信托研究机构分析人士对《证券日报》记者表示。

　　今年二、三季度是兑付高峰

　　去年以来，房地产信托的兑付受到业界的广泛关注，包括中信、中融等多家大型信托公司的项目都暴露出过风险，但最终通过自有资金接盘、引入投资机构等方式均被化解。

　　不过，房地产信托的兑付高峰仍未过去。

　　针对房地产信托的到期规模，曾有多家机构给出预计数据，业内人士普遍认为，2013年是房地产信托兑付的高峰时段，而2013年的二、三季度将是集中兑付期。

　　而中信建投证券的一份研究报告也指出，房地产信托的兑付规模从2012年7月开始上升，在2013年3月份至7月份到达高峰期，期间平均每月需要兑付的额度均超过200亿元。之后房地产信托的兑付规模将逐渐呈下降趋势，“预计2013年年底将会降至每月100亿元左右，此后2014年二季度有抬头之势，但随即回落。”

　　一般而言，房地产信托到期，若融资企业无力还款，信托公司可能通过展期、“借新还旧”、受让信托受益权、通过司法途径解决等方式解决信托产品的兑付问题。记者从多位业内人士处了解到，由于去年已有不少信托项目通过“借新还旧”的方式变相“展期”，存续的“借新还旧”的项目因而普遍承受更高的融资成本，如果未能“起死回生”，将面临更大的兑付风险。

　　财务困境消除难度较大

　　近期，多家上市房企公布再融资计划，上市房企资金状况预期将趋于宽松，不过，对于大量参与中小房企融资的信托公司来讲，融资环境改善的“远水”难解财务状况紧张的“近渴”。

　　“今年到期的房地产信托大多是2010年、2011年发行的，而彼时的房地产信托调控相对宽松，如今项目渐渐到期，有些项目可能挺不过调控”，上海一信托研究机构分析人士对记者表示。

　　有数据显示，2010年和2011年的房地产信托项目中，股权投资类项目占比较高。而从2012年至今，贷款类房地产信托项目的占比明显增多。今年上半年的房地产信托中，贷款类产品的规模占比达到了39%，而股权投资类产品的占比则为24%。“股权投资其实很多都是‘假股权、真债权’，一般都是附带回售条款的股权投资，本质上其实还是贷款。贷款类信托的门槛一般都高于股权投资类信托。这些带回售条款的股权投资项目一般都达不到贷款项目的门槛。最近一年，由于房地产信托控制得更加严格，而且新增规模也更少，筛选之后，就出现了贷款占比增加，股权投资占比下降的现象”，用益信托指出。

　　“虽然今年上半年房地产市场整体融资环境改善，但主要是集中在大型房企中。很多中小房企、在过去的两年中涉足民间借贷等等，其资金困境是很难得到改善的。如果信托计划牵涉其中也很难脱身”，上述研究人士指出。

　　《中国财富管理报告之信托篇》也直指其中风险。前期业务发展过程中，部分信托公司的发展思路过于激进。虽然政策面有所宽松，但是部分“病入膏肓”的项目已经很难取得新的融资扭转局面，而销售的不景气、资金链的紧张也会让购房者对这些项目心存疑虑，销售回款依然会是这类项目的大问题。对这些项目的信托投资者而言，流动性问题仍将存在。

　　不过，虽然房地产信托单体项目风险值得警惕，但是行业性的兑付问题并不存在。用益信托认为，今年上半年房地产信托无违约事件，楼市有所回暖，降低了(房地产信托)违约的风险。预计2013年房地产信托的兑付情况与2012年类似，风险事件依然时有发生，不过投资者最终都能拿到本金甚至是收益。