房产商不开银行是瞎忙 万科醒悟得早

　　我恨我自己，为什么年轻时的梦想，不是开银行。我想，开发商们应该比我更后悔。当我们以做设计、做产品、做服务来进入这个行业，没比别人多休一天，也没敢比别人多浪费一分钟。但是不管怎么努力，我们都是在为银行家打工。

　　四个人坐在桌上，都怕当输家，但是输赢都得给茶馆交钱。不管做开发赚不赚，买地的资金成本每年不低于10%。有人捂地三年，涨了30%，最后还亏了银行手续利息费；有人转卖房产，房价上涨50%，都给了按揭利息和手续费。M2从30万亿上涨到100多万亿，除了居民和企业存款，银行要收利差之外，多余的广义货币发行量，都意味着被银行收取8%以上的年利息。

　　经济越好，M2数额就大；即便经济不好，只要M2数额大，银行还是做着稳赚不亏的生意。

　　本人无意在此对银行家羡慕嫉妒恨，醒悟有早晚。国人办企业，先是从行业专家梦打拼的，至今亲自下厨的大排档老板还保留着手艺一绝的专家风范；国人再办企业，是从实业梦切入的，建设多少产能，解决多少就业，上缴多少契税，占领多大市场。早些年的开发商，显耀产品；后来的开发商，PK销售额；没有一个人想过，以指标来管理企业。

　　众多开发商，万科醒悟得早，抛开人事权、产品后台、物业服务，万科集团，早就是财务公司了，地方公司要集团多少投资额都行，但附带着年度回款和利润率，稍微转个弯，根本就是找银行借钱的年利率回报要求吧。地方公司找集团投资，和企业找银行融资，两者的差异，前者管理紧密，后者关系松散而已。

　　有媒体朋友曾与我讨论，开发商品牌如何建立。我的意见是，开发商不需要品牌，因为开发商只是空壳，实体是楼盘项目公司，没有项目公司的开发商队伍，现在都靠项目未售的底商租金养着。低级阶段追求利润，高级阶段追求利差，若问利差为何比利润更好，那内容就太啰嗦，本文写不完。

　　其实还有比开发商醒悟得更早的，汽车、白酒和钢材，早将生产和销售公司分开。若代理商为获得货品资源和更优质的价格，必须提前打款；然后生产企业根据打款来买原材料和确定产量。销售公司类似于财务公司的职能，确保了生产企业用别人的钱，干自己的事情，实现零库存基础上的更大产销额。

　　有人先醒，实效也不能睡着。所以把奥格威的形象论打包上架，为现金流企业寻找了“娱乐营销”模式，所谓快速成名的核心竞争力，也无非满足企业纷纷资本化，产生“产品无差异、费用总打表、任务变态”三大难题，又要快速回款确保利差的做法。

　　今日开发商纷纷入股银行，无非是发现，财务公司的融资渠道，比起银行还是太小儿科了，都想升个级。在这里我个人也表个态，如果再年轻十岁，我一定改行学金融，做梦开银行。吴昊