南京数千套房子成群租房 矛盾频发管理无法可依

　　面对频频发生的矛盾，有关方面表示无法可依、无可奈何——

　　群租，当真是打不开的“死结”？

　　“401群租房，你妈喊你回家吃饭”、“防火防盗防群租”——10月13日，南京集庆门大街一高档小区，出现这样的横幅；拉出横幅的，是401室楼下的住户曹先生。

　　“2008年8月入住新房以来，楼上就一直处于群租状态。第一年，是一家地板公司，从经理室、会计室到门卫室，一应俱全。白天，脚步声川流不息；晚上，不走的员工留下睡觉，叮叮当当。”折腾了一年，地板公司走了，还没两天，又搬进外省籍的工程队10多人。

　　“房子几乎没有装修，‘裸租’，阳台都搭了架子床，每个房间都开饭，每个房间都洗衣服晾衣服。”曹先生说，妻子怀孕、坐月子，都是在噪音中熬过的。由于孩子小，需要安静，一家人曾多次上门求楼上租客们“举止稍微注意点”，但收效甚微。而每次寻求物业公司帮助，都得不到回应。无奈之下，曹先生决定“反击”。

　　曹先生的举动，引起物业、片警和社区工作人员的关注。而对于群租的管理，三方均表示无可奈何，无法可依。

　　“以前群租主要集中在老小区、城郊结合部、城中村，现在什么小区都有，售价2万多元一个平方米的所谓‘高档房小区’，群租也有很多。”中介公司经纪人小王介绍。

　　河西万达西地小区，几乎每栋楼都有群租房。小区很多窗口上贴着这样的广告：此房内出售窗帘，此房内有五金……小王说，这些房子白天卖建材，晚上就给装修工做宿舍。目前，万达西地的群租率已超过50%，毛坯房出租占绝大多数。100平方米左右的毛坯房，月租3000元左右，如果租给8个人，分摊下来每人只要300多元钱，很便宜的。不少装修工人、做生意的小贩，都愿意租这里的房子，交通、生活方便，比城郊结合部受欢迎多了。

　　中介公司的统计数据显示，南京有数千套房子隔成了“鸽子笼”，至少有5万人居住在“集体宿舍”一般的群租房中。

　　混乱无序的群租房，让已经入住小区的业主不堪其扰。曹先生所在小区的物业公司说，群租房管理很难，遇到群租房的房东不配合时，尤其难办。“群租给物业管理也带来很多麻烦。业主不断投诉，我们处理不了就只能报警，而警察来了，最多也只是劝阻。群租房人员复杂，经常换人，房屋内私拉电线、拖线板，都是安全隐患，可没有法律依据，让我们怎么管呢？”

　　群租房管理，当真成了“死结”？

　　事实上，2010年12月，住建部曾出台《商品房租赁管理办法》，要求从2011年2月1日起，明令禁止将房屋分拆、隔断“化整为零”的群租行为，要求出租住房应以原设计的房间为最小出租单位，人均出租住房面积不得低于当地政府的最低标准。

　　面对群租这样的复杂问题，上述规定显然缺少约束力，而各地至今也没有配套出台出租房管理的相关细则。南京市物业办小区管理科科长徐成告诉记者，目前还没有相关部门专门监管整顿群租房。“南京市的租住建筑面积最低标准也还没有出台，所以从法律上讲，无法定性。”

　　“群租，实则是高房价背景下的产物，也是社会转型过程中相互体谅的代价。禁止群租，并不现实。”上海德美律师事务所房产律师袁涛表示，“什么是群租？没有清晰的定义。在立法上，禁止群租很难，家里七八口人租住一套120平方米的房子是不是算群租，算违法？所以，不能仅仅简单粗暴地出台一个禁租条款。”

　　南京链家地产总经理黄月平表示，南京目前还没有一个中介组织管理协会，也没有专门的租赁管理组织，有房源的业主只能自寻出路；而中介组织只负责“牵线搭桥”，不审核承租人的资信、工作类型、收入等，造成了目前的混乱局面。

　　“面对群租，公安、房管、消防和社区等都是责任主体，必须出台法规，让职能部门形成合力。” 黄月平认为。

　　袁涛也给出了解决群租问题的3种路径：一是在公租房和人才公寓区位偏远且数量有限的情况下，政府可将一些主城老旧厂房、写字楼、烂尾楼等收回，改造成廉租房出租，既盘活资源，更促进新就业人员住房问题的解决；二是借助原有法规体系中的“相邻权”来解决群租矛盾。群租住户如果素养较差，不适应邻里模式，邻居可要求出租方排除妨碍，比如排除噪音、通道中的杂物等，情节严重的，还可提出诉讼；三是物业公司应引导业主在自治架构中增加群租管理规约，一旦违反，须承担违约责任，交纳一定的违约金。

　　现实中，已有一些小区面对群租采取了“自救”举措。比如，南京钟鼎山庄物业近期出台了小区房屋租赁管理办法，除要求房主和房客签订书面租赁合同、到租赁管理部门登记备案外，租赁双方还必须持主管部门的《房屋租赁登记证明》，到派出所签订治安责任书，并登记备案。房主和房客在办理《人员出入证》的时候，须提供8项证件如治安责任书、在警方的租赁备案表、警方提供的无犯罪记录证明等。(记者 唐 悦 汪晓霞)