逾期交房、办证：买房纠纷的两大导火索

　　随着城市化进程的加快，房地产市场持续活跃，商品房买卖合同纠纷频发、矛盾凸显。四川省成都市中级人民法院于2008年12月成立民事审判第四庭，专门审理房地产纠纷案件。

　　日前，通过对五年来审理商品房买卖合同纠纷的情况进行调研，该院发现，开发商与购房者之间的纠纷主要集中在开发商逾期交房和逾期办证两个方面。

　　逾期交房、办证成纠纷主体

　　2009年1月至2014年7月，成都中院共受理商品房买卖合同纠纷1928件，纠纷类型涵盖虚假广告、小区配套、房屋质量、商品房交付、房产证办理等。尽管类型五花八门,但是开发商与购房者之间的纠纷主要集中在开发商逾期交房和逾期办证两个方面。

　　一方面，开发商逾期办证或者逾期交房的对象往往都是整个楼盘或小区的所有购房者，故涉及的人数众多；另一方面，开发商向购房者承诺的交房期限与商品房的开发进度密切相关，施工单位一旦逾期交付工程，开发商逾期交房在所难免。以2012年为例，成都中院受理的413件商品房买卖纠纷案件中，逾期交房的案件有163件，逾期办证的案件有167件，占案件总数的79.9%。

　　群体诉讼比重大

　　由于房地产市场的特殊性，开发商开发的同一个楼盘，存在的问题大多相同，买受人遇到的情况也大都相似。这种利益的一致性往往使得这些业主有抱团取暖的心态，容易造成同一个楼盘的大多数业主甚至是全部业主起诉开发商，从而引发群体诉讼。

　　另一方面，群体诉讼中作为原告的消费者与作为被告的开发商之间对立性强，诉讼形式上往往挟众造势。有的还利用媒体、报刊、网络大肆渲染，引导其他消费者，容易形成社会关注的焦点，从而给法院的依法处理带来难度。以2012年为例，成都中院受理的413件商品房买卖合同纠纷案件中，群体性诉讼案件数量高达326件，占总数的78.93%。

　　复杂疑难案件多处理难

　　在商品房交易过程中，合同内容往往是由居强势地位的开发商所拟定的格式条款，作为弱势方的购房者在诉讼过程中，往往会从各个角度、各个方面、各行政部门的规章寻找开发商存在的问题。而房地产行业本身又涉及众多行政部门，相关行政部门规章纷繁复杂，或权限交叉出现法律冲突，或无承接关联机制留下缺失，或属新生事物立法尚无规范，给法院裁判带来诸多难题。

　　另一方面，少数开发商为追求高额利润，或为降低成本不惜牺牲房屋质量，或钻法律漏洞随意更改小区规划，或不讲诚信缺失相应配套设施，但购房者如向开发商主张相应赔偿，则需要重新测绘或进行质量鉴定等，不仅耗费时间长，诉讼成本高，也使得法院的审理周期随之变长，诉讼证据变多，处理难度加大。

　　化解纠纷的密钥：找准双方利益的平衡点

　　针对调研中发现的问题，成都中院建议，应从以下几方面着手，妥善化解商品房买卖纠纷矛盾。

　　首先，明确审理商品房买卖合同纠纷案件的相关法律适用，统一裁判尺度。在现行法律框架内正确甄别和衡量商品房买卖纠纷案件中开发商与购房者之间的矛盾，寻找到双方利益的平衡点，正确、稳妥地解决纠纷。

　　其次，对国家调控措施的必要性和重要性保持清醒认识，充分发挥民事审判职能作用，确保审判工作与国家宏观调控政策导向保持一致。在重视个案处理正确的同时，兼顾整体的社会价值取向、诉讼的整体效益以及人民群众对办案效果的评价。通过对一定时期的生效判决和法治宣传，对已经涉诉或潜在的诉讼各方当事人的行为加强引导，调节诉讼各方当事人的心理预期，促进矛盾化解。

　　最后，加强与相关职能机构的沟通协调，充分发挥各职能部门的联动作用，协调解决案件审判过程中的有关问题，共同促进房地产市场有序、规范发展。如在处理群体性诉讼时，通过当地街办、社区、人民调解委员会等基层组织多做调解工作，缓和双方的对立情绪。在处理案件过程中发现可能影响银行信贷资金安全时，及时与金融机构沟通联络，统筹协调相关案件的处理和风险防范。