美国房价回升至2003年水平 楼市无近忧有远虑

　　5月28日，标准普尔公司标普/凯斯希勒房价指数报告显示，今年第一季度，美国房地产市场回暖势头明显，全国房价指数同比上涨幅度达10 .2%。市场开始出现对房价快速上涨的担忧。不过，大部分人士认为，年内房地产市场仍属无忧，目前拉响警报为时尚早。

　　数据显示，3月份，美国大城市房价涨速加快，同比涨幅创2006年房地产泡沫破灭以来的最高水平。当月，10大城市房价指数同比上涨10.3%，20大城市房价指数同比上涨10.9%。全国房价指数一季度环比上涨1.2%。由于投资者继续进入市场，而住房供应仍然十分有限，因此，一季度房屋价格的涨幅几乎是七年来的最高。

　　据统计，凤凰城、旧金山和拉斯维加斯涨幅居前，这些地区的房屋价格同比涨幅超过20%，其中凤凰城的涨幅达到22.5%，华盛顿地区的房价也上涨了7.7%，而2月份涨幅仅为1.7%。美国全国范围内，房价已经回升到2003年的水平，但仍低于2006年高峰时的价格。

　　最近几周，其他房地产市场数据也印证了房地产市场强劲回升的趋势。无论是新屋开工许可、存量房销售以及房屋价格指数，还是“两房”的持续盈利，主要房地产开发商的业绩好转，都表明从2008年次贷危机中挣扎已久的美国房地产市场已开始逐渐走上正轨。

　　同一天，美国谘商会的报告显示，5月份消费者信心指数继续回升，并创下五年来最高水平。当月，消费者信心指数从前一个月的69上升到76.2，好于市场预期。消费者对当前经济条件的评估指数从4月份的61上升到66 .7，对未来6个月的经济活动的预期指数由前一个月的74.3上升到82.4。5月份的消费者信心指数已经上升到五年来最高水平。

　　房价涨势过快引担忧

　　住房市场的乐观情绪升温也开始引发担忧，担忧主要在于利率的变动。受住房市场复苏和美国消费者信心回升影响，市场会进一步猜想美联储退出Q E进程。

　　美国住房抵押贷款机构房地美最新发布的数据显示，截至5月23日一周，美国30年期定息抵押贷款平均利率为3.59%，15年期定息抵押贷款平均利率升至2.77%。根据金融出版商H SH的数据，28日，30年期住房抵押贷款的平均利率上升到3.9%，为一年来最高。

　　一家金融咨询企业的执行官表示，在目前的利率水平下，房价上涨20%也还能承受。但是，一旦抵押贷款利率上涨到一定水平，平衡就会被打破，因为低利率政策使买房人的购买力增加了三分之一。

　　Zillow的首席经济学家表示，房屋价格看上去仍然较为便宜，这主要是低抵押贷款利率的影响。

　　评级机构惠誉也对美国地产市场感到担忧。惠誉认为，近期美国一些城市的房价上涨步伐快于基本面改善速度，其涨势可能停滞或扭转。房价水平的快速上升可能会带来问题，尤其是对于那些尚未完全消除2005年前后房价泡沫的城市。

　　惠誉称，几项因素共同造就了支持房价快速上涨的环境，但几乎没有因素能提供长期的支持，以维持房价近期的涨势。该机构认为，供应紧张以及需求增加是推动房价走高的最主要因素；需求被人为推高，贷款购房者仍在场外等待房价企稳；房屋供应被人为拉低，近期的监管规定制约了止赎房产的销售速度，另外在仍未摆脱房产资不抵债境地的贷款购房者里面，有相当一部分购房者仍希望房价进一步上涨，以便能在出售房产时获利。

　　拉响警报为时过早

　　不过，也有人认为，目前就对房地产市场拉响警报为时过早。目前房地产市场还没有出现泡沫，美国房地产市场的价格水平距离2006年最高水平还有28%的上涨空间。

　　由于标普的凯斯希勒指数包含了止赎房屋的价格走势，且一季度止赎房屋的比例出现回调，因而一季度的数字有可能偏高。同一天，另一家贷款处理服务公司的数据显示，美国的住房价格3月份同比上涨了7.6%，这一幅度并不太高。

　　未来，劳动力市场是否能够持续改善、个人收入是否能同步上涨，利率水平是否能维持在低水平都是影响美国房地产市场的因素。有观点认为，面对复苏的市场，美国金融监管当局所要做的就是保持足够的警惕，通过严格的资格审核增强贷款信用，防止出现次贷危机式的信用崩盘。

　　楼市持续上涨吸引了大笔资金的进入。事实上，目前美国租赁市场上的房源，不少都是投资者大批买入后出租的，在目前的市场环境下，这些房屋既可享受稳定的租金，又可坐等房价的上涨。

　　据英国市场调查公司D ealogic数据，中国企业或个人在海外房地产交易规模从2011年的5 .47亿美元猛增至2012年的18 .6亿美元。中国投资有限公司也在2010年进入了美国商业地产市场，并获取了回报。

　　房价上涨仍有空间，这并不一定意味着现在就是进行房产投资的最好时机。据CNBC报道，美国耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒认为，目前投资股市比投资房地产更为明智。周武英