房价统计跟感觉相左 地王致“面粉贵过面包”

　　日前，广州市国土房管局公布了4月全市网签数据，显示上月广州市辖10区网签均价为16374元/平方米，虽然同比仍然上升18.4%，但环比已经下降2.6%。而这也是近半年来广州官方房价数据首次出现回落。但不少业内人士指出，这一数字是在成交量大跌、网签受限的情况下取得的，跟市场感觉向左，不能准确反映市场状况。

　　数据▶▷广州房价半年来首次回落

　　广州市国土房管局公布的数据显示，上月广州市辖10区新建商品住宅网上签约面积57.53万平方米，同比增加15.4%，环比减少31.8%；网上签约均价16374元/平方米，同比上升18.4%，环比下降2.6%。这是广州新建商品住宅价格自2012年10月份以来首次出现回落。

　　此前的3月份，广州新建商品住宅网上签约均价为16817元/平方米，创下广州房价新高，同比上涨34.9%，房价同比涨幅连续三个月领涨全国。而从整个今年一季度看，广州房价同比涨幅也达到了22.55%。要实现今年内房价涨幅不超过8%的控制目标，广州压力巨大。

　　正是在这一压力下，从4月24日起，广州市全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，房地产开发企业销售住宅必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门价格指导的新规定。

　　尽管官方尚未对限价的明确标准进行公开说明，但有业内人士透露，在新政策影响下，绝大部分新盘都因所报的预售价格达不到“指导价”标准而无法领取预售证。

　　据合富辉煌首席市场分析师黎文江的统计，按照楼盘推广进度，今年5-6月广州十区新货约为1.2万套，已拿预售证的大概只有50%，约5700套，没有预售证的是5600多套，但在中心六区只有2131套，没有预售证的占了2/3。

　　由于预售价“超标”拿不到预售证，不少房企只得选择观望的态度，暂时不进行销售，一些已售的一手楼也因为成交价“不达标”而无法进行网签。

　　而另一些房企则开始将此前增城楼盘应对限价的对策照搬到市区楼盘。增城市场主流的规避限价方法，如“减装修”、“两份合同”、“修改产品指标”、“高低价混搭拿预售”等开始被部分新楼盘采用。

　　专家▶▷或只是一种“技术性”回落

　　广州4月的官方数据出现“量价齐跌”，结束了最近半年来的连涨势态。但也有不少业内人士指出，数据回落实际上依靠的是高价商品房限制网签的结果，只是一种“技术性”回落，而非真正降价。

　　黎文江认为，受到限预售和限签约的影响，广州十区的成交数据存在失真。回落很可能只是数字层面上的变化，无法反映真实的市场行情，网签的量价数据都将出现不同程度的“失真”。他认为，只要房价控制目标没有达到，政府对于房价的行政干预不会取消。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，近期一系列的限制性政策，反而会使供应量降低，市民可选择的范围越来越窄。很多开发商也宁愿坐等政策变通也不愿意以低于预期价格销售。虽然表面上看，中高端楼盘被“限”会使楼价在数字上回落，但事实上会增加市场的不确定因素。

　　房价在政府强力干预下出现“技术性”回落的另一方面，房企却似乎依旧看好后市。

　　5月6日，位于白云山东麓、广州大道北沿线的白云区同宝路地块经过200多轮的激烈争夺，被佳兆业以18.68亿地价并配建66800平方米保障性住房的报价收入囊中。剔除配建保障房面积后，成交地价高达25600元/平方米，成为继2010年保利地产以20605元/平方米楼面地价拿下的白云新城地王后，广州住宅楼面地价“新地王”。

　　综合考虑成交地价及保障房建安成本，该地块的楼面地价已突破2.8万元/平方米大关。佳兆业方面透露，未来在此地块上建成的高端住宅，其售价预计超过5万元/平方米，远远高于白云新城当前4万元/平方米左右的售价。

　　业内人士指出，尽管政府通过种种行政方式来限制房价，但目前的土地出让方式仍然没有改变“价高者得”的惯例。而白云区这样相对外围的区域楼面地价都超过2.8万元/平方米，使得“面粉贵过面包”的现象再现，天河、越秀、海珠等老城区的房价更面临进一步走高的动力。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，通胀预期下房价持续上涨将不可避免，股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，当前整个市场也难改变投资房产进行保值增值趋势。

　　●记者 牛思远