北京治理群租乱象观察:整套房出租租金可能会降低

数据来源：伟业我爱我家集团市场研究院 制表：邱玥

　　核心提示

　　■近日北京出台租房新规，但一段时间以来，大量的违规群租房仍在“坚强”地生存着

　　■北京6月份住房租金上涨6.2%，已经超过同期CPI涨幅

　　■租房乱象是一个缩影，它暴露了城镇化过程面临的问题，城镇化并非越快越好

　　A、屡治不愈：群租“牛皮癣”难除

　　【数字与事实】 今年7月18日北京再次为治理群租乱象颁布《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，但一段时间以来，大量的违规群租房仍在“坚强”地生存着。

　　7月15日，媒体曝光了北京朝阳区“首城国际”小区违规租房的事实：一套80平方米的两居室里，竟然住了25个人，除了保留厨房与卫生间，两个房间和客厅全部摆满了上下铺床。

　　7月18日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会联合发布《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，首次规定出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。除此，新规中仍保留了过去相关规定提到的“不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住”的内容。

　　距新规定颁布已过半月，北京租房乱象是否改善？记者近日以租客身份再次走访了“首城国际”及北京多个群租点。

　　在“首城国际”小区，记者看到，“加大整理群租力度，营造和谐居住环境”“依法出租个人房屋，杜绝房屋安全隐患”等横幅随处可见。小区的保安告诉记者，被媒体曝光的B区22号楼1单元2004号已被相关部门进行强拆，“上下铺，隔断基本都没了。现在能租的只有一居室，只允许主次卧出租。23、24、25号楼已按规定清走了40至50位租房者。”

　　然而，在北京百环家园，“我爱我家”置业顾问李大文告诉记者：“上下铺的房间现在查得严，但还是有。”

　　在北京广渠门附近的地下室，记者仍然看到，不符合出租规定的地下储藏室仍在营业，而且基本都被租满，很多已经被“预定一空”。地下室出租者向租客介绍：“虽然我们这里通风采光不好，但是过道的风扇和灯管都是24小时开着的，一点都不会感到闷热。”实际上，身处这里的人都能闻到地下室弥漫的异味，尽管每个房间有对着走道开的小窗，但实际上并不通风。整片地下室被分为A、B两个区，其中A区被隔成160间房，B区被隔成150间房。310多个租房者共用4个卫生间，而要走上地面，只有一条通道，一个出入口，存在很大的安全隐患。

　　近年来，住建部和北京市为了规范北京租房市场多次出台各项法律法规：2011年2月1日施行《商品房屋租赁管理办法》；2011年再次修订的《北京市房屋租赁管理若干规定》出台；今年7月18日再次颁布《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》。

　　但记者在走访北京百环家园、华腾园、乐澜宝邸及北京上舍小区等多地发现，违规隔断房、上下铺房等如同城市的“牛皮癣”一样顽固存在。首城国际的中介陈刚说，类似打击群租、清理地下室等措施此前已执行多次，但过段时间就会恢复“正常”——“来租房的人太多了，不可能有钱不赚。”

　　B、人口膨胀：城市处处捉襟见肘

　　【数字与事实】 截至去年末，北京常住人口达2069.3万人，比2011年末增加50.7万人。其中，常住(6个月以上)外来人口773.8万人，农民工653.1万人，占比84.4%。大量城市低收入群体让群租房有了市场。

　　近年来，大城市房租价格的上涨已超过了许多人的承受力。

　　国家统计局数据显示，6月份全国居住价格同比上涨3.1%。其中，住房租金价格上涨4.1%。而北京6月份居住价格同比上涨6.4%。其中，住房租金上涨6.2%。分析人士指出，6.2%的涨幅已经超过了同期CPI涨幅，在实际租房市场，这意味着租房人群的压力与日俱增。

　　7月2日，由北京工业大学、中共北京市委社会工作委员会、社会科学文献出版社联合发布的《北京社会建设分析报告(2013)》显示，2011年北京人均工资56061元，如在东城区租一套房子，需付房租40896元，是平均工资的72.9%；在朝阳区租一套房子，要付租金37200元，是平均工资的66.4%，即使在昌平区租一套房子，租金也要达到平均工资的43%。

　　高房租之下，能租赁成套住房的大体上是外来人口中的精英群体，如企业负责人和专业技术人员。占外来常住人口比例84.4%的新移民工人(在城市化进程中从农村户籍变为城市户籍的群体以及户籍未变动，但在城市工作、生活时间较长的群体)大多只能选择“城中村”、地下室、工棚及群租房等非正规住房来存身。

　　在华腾园居住的李勇(化名)就是北京众多“蜗居”的年轻人之一。他是一名IT从业人员，2011年他从辽宁大学本科毕业后来到北京，在一家小型科技公司工作，月工资3000元左右，除去每月房租1000元和吃饭所需的1200元后，每月已所剩无几。当被问及来到北京生活的原因，他说：“我们班很多人还是向往去北上广发展，我是北方人，比较习惯北方气候，就来了北京。还是大城市机会多，我们想趁年轻拼一把。”他现在租住在一个不足10平方米且没有对外窗户的隔间里，每天早出晚归。

　　“北京集中了全国优秀的公共资源，很多‘北漂’宁愿‘蜗居’也不离开北京。对此，政府应进一步完善管理措施，做好顶层设计。”在提及造成群居原因时，北京师范大学政府管理学院院长唐任伍如是说。

　　中国人民大学社会学系教授周孝正则认为，外来人口过多，是造成群居乱象的根本性原因。去年末北京常住人口2069.3万人，比2011年末增加50.7万人。其中，常住(6个月以上)外来人口773.8万人，农民工653.1万人，占比84.4%。每平方公里的人口密度超过1261人。据北京市房地产交易管理网统计，北京每年新增商品房供应量只有20多万套，但与此同时，近年来北京市年新增人口高达50多万。虽然保障房建设在不断加速，但仍满足不了巨大的市场需求。

　　随着城镇化的快速推进，大城市人口快速膨胀，与之相伴的是：住房供不应求，交通拥堵加剧，生活资源紧缺，环境污染问题严峻——“城市病”越来越真实地来到我们身边。

　　C、顶层设计：让城镇化更有质量

　　【数字与事实】 《2013城市蓝皮书》显示，2012年中国真实的完全城镇化率只有42.2%。城镇化率并非越快越好，要使转移人口的生活真正有“质”的提升，需要搞好顶层设计，追求高水平、有质量的城镇化。

　　7月30日，中国社科院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合发布的《2013年城市蓝皮书》指出，到2020年中国城镇化率将在60%左右。而估算结果表明，到2020年前和2030年前全国需要市民化的农业转移人口总量将分别达到3.0亿和3.9亿。

　　蓝皮书估计，2012年中国真实的完全城镇化率只有42.2%，较国家统计局公布的常住人口城镇化率低10.4个百分点。而据测算，每名农民工转移市民化平均所需公共成本达13.1万元，这还不包括户均要承担的30万元左右的购房费用。

　　据介绍，从市民化进程来看，我国农业转移人口的市民化状况不容乐观，2011年农业转移人口市民化程度综合指数仅有40.7%。进城农业转移人口在政治权利、公共服务、经济生活、文化素质等各个方面与城镇居民的差距均较大。住房问题就是其中农业转移人口与城镇居民差异显著的一大问题。

　　周孝正指出：“北京的房租在近10年翻了10倍，北京有着顶层的消费，而很多外来人口则保持着较低的收入。”

　　唐任伍指出，群租房不能一概而论，“曾经我们有过对地下室的调研，有的地下一层像宾馆一样，是能基本满足居住条件的，但是在安全方面需要进行引导”。

　　他强调，政府一方面需要对需求进行引导，有效地疏导人口；另一方面需要增加供给，充分利用闲置的空房，甚至可以考虑减少经济适用房和廉租房，以此来增加公租房的数量。统计显示，2012年北京新开工、收购各类保障房总量达到18万套，随着大量保障房的完工，供需矛盾将逐步缓解。他指出：“更为关键的是，政府应该做好来京人员管理的顶层设计，而非头痛医头脚痛医脚。同时政府还应该联合社会资本等力量，破解群居难题。”

　　北京大学社会学系教授佟新则认为需要引导大学生进入二三线城市。这要求政府制定并完善政策体系，在工资、未来发展的可能性、居住等多方面形成对年轻人的激励，以规模效应来改变乡村和小城镇的人力资源，这样才能让基层留住人，使地方人才得以持续发展。这也正是破解大城市住房难题的出路。

　　“租房乱象是一个缩影，它暴露了我们城镇化过程面临的问题。”周孝正表示，“城镇化并非越快越好，只有使转移人口的生活真正有‘质’的提升，才是高水平、有质量的城镇化。”(本报记者 冯蕾 本报通讯员 王蕾 王苗 张胜通)

　　延伸阅读

　　中国社会科学院近日发布2013年城市蓝皮书称，未来中国需要市民化的农业转移人口，既需要包括现有常住在城镇但还没有完全实现市民化的存量人口，也包括未来随着城镇化推进新增加的农业转移人口。从全国看，可以考虑力争用15~20年时间，从根本上解决农业转移人口的市民化问题，分阶段稳步推进市民化进程，实现有质量的健康城镇化目标。

　　城市蓝皮书测算，目前中国农业转移人口市民化的人均公共成本约为13万元，其中东、中、西部地区分别为17.6万元、10.4万元和10.6万元。全国人均公共成本中，需要短期内集中投入的约2.6万元，长期投入的每年约2400元。个人成本约为人均每年1.8万元，另外还需要集中支付一笔购房成本，约为人均10.1万元。

　　从政府的财政支出角度看，报告提出到2025年前基本解决农业转移人口的市民化问题是可能的。也是可行的。按每年2500万人(包括1400多万存量和1100多万增量)、每人按人均一次性公共投入2.6万元计算，每年政府财政需要负担大约6500亿元，占2012年全国公共财政收入的5.5%，应在政府财政可承受的范围之内。

　　新加坡国立大学东亚所所长郑永年指出，中国一方面要推进城市化，另一方面须避免陷入城市化陷阱。(邱玥整理)

　　我说几句

　　整套房出租租金可能会降低

　　北京市房协秘书长陈志：新政策出台并不必然推高房租。目前群租产生的原因，主要是业主委托中介租房，一些小中介将房屋隔断出租，低价收房后高价租出，抬高了整套房的租金。所以对整套房的租金而言，禁止群租之后，租金不是推高反而是降低。

　　对承租人个体而言，因为新标准的出台，个人承租的房间空间增加，个人承受的租金可能会上涨。但出台这个新政策更多的是强调人身安全、居住舒适以及和谐的邻里关系，租金只是政策需要考虑的其中一个方面，并且政府也正在加大公租房建设和收购，增加租赁房源。

　　群租问题是社会发展过程中的一个必然问题，世界各国在发展中都出现过“群租”住房现象，群租人口密度大，制造垃圾、噪音，混乱作息扰邻，超负荷挤占其他购房业主的电梯、下水道、绿地等公共资源，政策的侧重点在于保障居住的安全性，防止火灾等安全隐患发生。

　　破解群租乱象必须疏堵结合

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波：“群租房”新政的出台给出了衡量正规合租的“尺子”，但在治理群租乱象、整治黑中介、处罚违规出租方等方面，这根“棍子”却略显软弱。要想从根本上解决此问题，还需要从均衡的城市化发展出发。

　　一方面，可以通过“疏”的方式，政府科学规划，适量投入，以提供公租房的方式缓解部分矛盾；另一方面，通过“排”的方式，大城市资源向中小城市转移，在中小城市中创造出更多发展就业机会，形成人员回流的趋势；最后，通过“留”的方式，加强对中小城市基础设施、公共服务项目、城市精神文明等方面的建设，削弱大城市对公众创业追梦的吸引力，让中小城市留住众多有知识有头脑有意识的人，从而实现均衡的城市化进程，让更多的居者有其居，让更多的人梦想能飞翔。

　　解决群租问题，不是简单的“堵”的问题，既要疏导合理的需求，也要打击违法的供给；既要引导部分房租客回流中小城市，也要在中小城市中提供更有利的发展环境，从根本上实现租房市场有序发展。城市的资源供给必然是有限的，完全满足所有人的需求不太可能。

　　廉租房政策要更多惠及流动人口

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容：群租折射的是外来人口在城市住房难问题。由于我国城市化进程快速推进，外来人口涌入城市的队伍越来越庞大，低收入人群面对高房价，最终选择群租，管理者应当尊重这些人的市场需求。

　　治理群租乱象，应从两方面着手：一方面，加快出台针对群租隐患的高位阶法律规定：禁止居民擅自隔断住房改变房屋使用功能、对水电气热等设施造成影响的行为；明确租房者的最低房屋使用面积；细化对违法者的惩处；规定居民住房出租人数的最高限制。

　　另一方面，根治群租乱象，亟待城市管理者和规划者出台政策，将各地实施的廉租房政策惠及流动人口，以保护群租族的居住权。比如各个城市的政府均应着手规划建立小面积的廉租公寓，提供给流动人口中的中低收入者居住。这类廉租房的选址要区别于城市低保居民的廉租房，应考虑到群租者的工作需求，避免远离城市中心。同时，对廉租公寓出租价格的标定，决策者应充分做好前期调研，考虑群租族的经济承受能力。

　　(邱玥整理)