教您如何买房砍价

　　大家都知道，笔者卖房以“快、高、稳”著称；但目前还未被很多人知晓的是笔者同时又是一个“杀手”级的谈判和买房砍价高手，买房杀价以“恨、准、劲”著称。简单举几个案列和大家分享：

　　案列1：5月份笔者帮助一个买家在RICHNMOND HILL高尚社区买豪宅，一个75*170尺占地，四车库，5500尺，后院朝南的全新豪宅，叫价268万，光建筑成本超过150万，而其75*170南北向规整占地目前市价已超过100万，通过长达2周的多轮沟通和谈判，最终谈下来的价钱是208万(还包价值过10万的全新家具和灯具)。砍价幅度超过60万元，成交价已在卖家的总成本价之下。

　　案列2：数月前，本人还帮助一位老客户在富豪山庄买进一个占地70*131的3车库5个BEDROOM的5200尺10年新全石头贴面大宅，内部装修豪华气派，叫价229万，最终肖郎帮客户以191万买进，还是在2个买家抢OFFER的情况下，目前该房屋的市场价值已超过250万。

　　类似案列，言不在少数，由于牵涉客户隐私和谈判沟通机密，不可能对公众透露谈判买卖的细节，有兴趣的买家可以电话和笔者联系探讨。下面和大家沟通一些买房砍价的通用原则和常用技巧：

　　一、寻找最容易下手的卖家

　　当众多买家面对市场上众多类似的物业，这个时刻就象动物世界里的狼群遇见羊群，既有狼与狼之间的竞争，也有狼与羊之间的斗争，还有羊与羊之间的竞争，更有羊与羊之间的合作，又有狼与狼之间的合作，甚至有狼与羊之间的合作。当一只狼跑不过最慢的羊时，其结果只有被饿死；当一只羊跑不过最快的狼时，其极有可能被狼吃掉，除非它周围还有比它跑得更慢的羊。

　　需要提请大家关注的一个误区就是：一个精明的买家，不买便宜只占便宜。如果这个房子本身是有大缺陷的话，你买的再便宜都是吃亏，因为本身它就值这个价甚至连这个价钱都不值。比如你的物业是靠高压线、墓地、高速公路和主路的话，这些很多买家都无法接受的缺点会使物业价值大大打折，甚至难以再次销售。但如果一个好的物业你用相对较低的价钱买入，你买得物超所值这就是成功的买入，如果你能买的物超所值，那么你再次卖出就较容易实现超额列润。

　　通常来说总是一分价钱一分货，如果你想要买得物超所值你就必须找到突破口。所谓”苍蝇不盯无缝蛋”，卖家的弱点就是最好的突破口。你找到突破口后你就找到了最容易下手的卖家。让我们来看看什么样的卖家是最容易下手的卖家：A、定价太过高但又迟迟不能卖出的卖家；B、必须要卖出的卖家；C、经纪自己卖自己的物业或者和业主有亲戚关系的。

　　二、寻找最容易翻盘的时机

　　即便是在一个完全的卖方市场中，有时候你会遇到天赐良机的买房时机点，但很多时候你会错过，因为你没有准备好，也没有“对自己狠一点”的勇气。对于我肖郎这个中了房地产买卖营销的“毒”的“疯子”而言，别人不想出门或者不工作的时候都是笔者最好的买进时点。笔者总结了3大最好的买进时点：A、风雪交加的夜晚；B、暴雨连绵的天气。C、长假和法定假日。总结：“刮风下雨，烈日当头，风雪交加，法定长假”均是绝好的买进时机。常有人问肖郎，你做地产为什么能做得那么成功？其实也没有更多的诀窍，就是在别人不工作的时候工作，在别人看不见的地方用功和苦思冥想。就象一只鸭子，胖胖的为什么还能自如地浮在水面上？因为它的两只脚掌一直在不停地划水呢，只是你看不见而已。

　　三、采用最合适的方法

　　古语云“兵战，诡道也。”买卖就是一场没有硝烟的兵战，需要讲究谋略和方式方法。

　　有些时候你得“快”，当你知己知彼并全部准备好后，当卖家还未准备好时，就可能“功其不备”拿到一个好价钱。尤其是当你发现一个新上市的物业定价偏低时，可以尽快出击一举拿下。4月笔者帮一个客户买进一个当天上市的物业，这是个住了30年的西人原始业主，我发现其定价比周围已经售出其他物业低了10%，所以当即定下以全价但带验房条件买进，确定房屋没问题后，我们即刻买定。到现在尚未收房，卖方经纪发邮件过来，说业主仍想KEEP这个物业愿意陪付10万元让我们解约。当然我和买家的心里都明白是因为他们发现卖便宜了10多万，所以才愿意付钱给我们解约。我们目前仍在商议是否拿钱走人。不管如何，这都是一笔划算的买卖，仅付了10万定金不到一个月就可以再赚10万元。

　　有些时候你得“拖”，“围而不攻”，当一个定位不准叫价过高的卖家长时间不能卖出之时，你可以想见他已经被每天必须的房屋整理，以及可能发生的STAGING、贷款、水电费等费用，甚至导致的精神压力折磨的也差不多了，有点弹尽粮绝的境地了。这个时候作为买家你发起进攻是很容易以最小的代价拿下这个物业。

　　有些时候你得“诈”，想买假装不想买，不想买假装想买。指东打西，围魏救赵。有一次我带客户买一个物业，正巧它的邻居也在卖。所以我们就假装很高调要给其邻居下OFFER并故意让隔壁的卖家和卖方经纪看见，最后他们主动找上门来请我们也下一个OFFER，我们最终谈了个很不错的价钱。

　　有些时候你得使用“连环计”，最近我带客户在一个高尚社区买房，我的买家看中了其中的三家，但其中一家要抢OFFER，另外两家要价也不低。我们设计了一个路线图，先有3天验房条件买下其中一家，将其价钱也谈到了较低的水平；第2天我们去抢另一个OFFER，但在性价比上我们已经设定了上限，其结果是我们输了。当晚，我们深夜去谈最后一家，告诉他们第一家我们已经有条件买了，抢OFFER的这个房子报价较低估计最终卖掉的价钱也不会高，如果第三家能给我们一个好的价钱和条件，我们可以放弃第一家来买他们的房子，而且是没条件的(反正是5年新的房子还在TARION的保质期呢)。最后三个几乎一模一样的房子一周之内全部卖掉。第一家和抢OFFER的那家卖的一样高，而我们买的价钱整整便宜了10多万。

　　(摘自加拿大《星星生活报》作者：肖绍军)