上市房企的向左、向右

　　降！降！降！

　　2011年，全国楼价降声一片，自去年9月份至今，全国楼价再也没有抬头。“四连跌”之下，华东、华北不少楼盘售价的降幅已达两三成，开发商告急，未购房者等待更大的惊喜，已购房者开始维权。

　　地产大鳄云集的华南，楼价是否也便宜了？买上市房企的房子，是不是更加容易了？

　　是的。至2012年1月中旬，广东众多上市大房企派发2011年“成绩单”，房企售价出现分化，部分开始掉头向下。佳兆业跌得最猛，接近四成；雅居乐跌幅超过一成；越秀地产下滑超过7%；万科也有6个百分点的降价。2011年，买佳兆业一套100平方米的房子，比2010年省了45万元；买雅居乐、越秀地产的都省了12余万元；买万科的省了7万元……

　　有上市房企“向左”，更多上市房企“向右”，中海、保利继续涨价，最猛的中海涨了两成多。

　　无论降价、涨价，上市房企都有卖得好的，2011年高下难分。2012年，涨派与降派，消费者更买谁的账？

　　房价：分道扬镳

　　谈论多时的“楼市拐点论”是否已进入假戏真唱阶段？早在去年11月份，已有机构的监测数据显示，十大标杆房企中的中海、保利、万科、富力等7家开发商已经进行大规模的降价销售，部分房企的售价环比有一至两成的下降。一个显著现象是，这股降价潮正由城市外围向市中心、一线城市向较发达的二三线城市蔓延。

　　从上市房企2011年全年数据来看，“降价”得到一定的支撑。本刊统计的广东10大上市房企中，2011年房价同比下降的有四成，降幅最大的高达39%。虽然中海、保利、碧桂园、金地等房企的涨幅只有一两成，至少房企在价格的表现上并非铁板一块。

　　对多数买家而言，除非像佳兆业这种幅度的降价，小幅降价还是没有太多实际意义。因为2010年的楼价已然高企，降几个百分点后的置业门槛依然难以跨越。好消息是，像万科这样的龙头房企也降价了，总会有更多的跟随者，可以看到降幅扩大的希望。

　　销售：寒意渐浓

　　无论“向左”还是“向右”，降价还是坚守，买家都越来越不买账。

　　以“龙头”万科为例，销售额从2011年8月份开始出现同比下降，8-10月份销售额分别同比下滑了12.6%、12%和33%，销售面积在9、10月份分别同比萎缩4.9%和23%，自去年9月份以来更出现成交面积和成交金额双降局面。去年11月，万科销售面积和销售金额双双创下7个月来的最低点，同比分别下降24%和36%，环比分别下降了26%和20%。12月份，下滑势头不止，销售面积和销售金额同比、环比再度同步下滑。

　　另一家标杆房企保利地产也出现销售金额和销售面积连续5个月同比下降的境况，2011年12月的签约面积、签约金额同比分别下降16.47%、37.68%。自上市后销售一直高歌猛进的恒大地产在去年11月份卖出12.4亿元的新低，这不但是恒大在2011年的销售新低，恐怕也是上市后业绩最低的一次。12月份，12.8亿元的销售额表明依然没有走出销售泥潭。

　　在销售额排名前20位的全国性大型房企中，大多数房企在2011年11、12月份的销售金额同比均出现了下滑。不断下滑的销售，还是让众房企感受到了寒意。

　　投资：向最低靠拢

　　销售回款速度放缓及短期债务压力的增加，令标杆房企的投资冲动越发谨慎。国家统计局最新数据显示，2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比2010年增长27.9%，增速同比回落5.3个百分点。

　　房企投资谨慎，在2011年11月份有明显体现，该月的投资同比增速为20.1%，较去年10月份下降4.9个百分点，继续创出年内新低。一个不容忽视的事实是，如果仅从投资额来看，这几乎可以说是开发商最困难的时期，因为自2001年11月以来的十年间，房地产开发投资额的月度同比增幅仅在2009年2月至12月低于20%，而那时正是全球金融危机最为严重之际。

　　与此同时，作为供应先行指标的新开工面积也开始减速。2011年，房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比2010年回落24.4个百分点。

　　令人较为意外的是，近期保利、中海等大型房企在土地市场上都有所动作。只是，这依然难以改变大房企“钱袋子”收紧的整体格局。