别墅高尔夫球场违建不止 中央限建令缘何失效

　　别墅高尔夫违建之风何时能刹车？不仅要依赖中央的“紧扎”政策，更有赖于地方政府摆脱利益冲动，真正将政策落实。

　　6月18日，国家发改委、国土部联合印发《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》(下称《限制目录》和《禁止目录》)，别墅类房地产和高尔夫球场项目明确被列入禁止用地目录，从操作层面进一步将别墅类房地产和高尔夫球场开发项目挡在“闸门”外。

　　而在此前的2004年，国务院办公厅就下发文件，要求各地停止新建高尔夫球场；2006年，国土资源部发布实施的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，别墅、高尔夫球场、等项目用地则被明令禁止。

　　然而，中央有关别墅、高尔夫球场等的限建令是否真正得到落实？各地别墅违建的情况是否有所缓解？近日，人民网记者深入北京、天津等地，对此进行了深入调查。

　　北京首创澜茵山：别墅建在农田边

　　驱车大概1个小时，就能从北京城区，来到位于北京密云城区3公里外郊区的首创澜茵山项目，这是一个囊括独栋别墅，花园洋房等业态的楼盘，总占地面积近34万平方米。

　　记者在周边看到，首创澜茵山紧邻着密云区东智村的一大片开阔的农田，农田里的玉米等庄稼长势喜人，周边的山体已被开凿一空，裸露着已经坍圮的坡土。

　　首创澜茵山的售楼员告诉记者，该项目规划共149栋别墅，每平方米销售均价在15000-18000元之间，每套总价大概在500万至800万之间。项目已经于去年9月份取得了预售许可证。在售楼处现场，记者看到，鲜有购房者前来咨询。

　　在北京市住建委官方网站上，首创澜茵山被冠以云凤庄园的项目名称于去年9月8日获得预售许可证，共149栋别墅，已签约套数仅为16套，去化率仅为10%。

　　不过，值得注意是，该楼盘预售期“玩起了穿越”，项目与9月8日取得北京市住建委预售许可证，但在当年8月31日，该楼盘就已经提前开盘，未拿预售证就开盘，法律人士指出，该项目存在违规售楼的嫌疑。

　　2005年12月5日， 首创旗下公司北京新博城房地产开发有限公司以17676万元的价格竞得该地块，即密云县水泥厂地块。地块用地面积为334854.6 平方米，规划建筑面积为不到201000平方米，容积率仅为0.6。项目东至东智村用地，南至密云检测场，西至密溪路，北至水利局仓库和东智西村用地。用地性质为住宅兼容商业服务业。

　　事实上，该项目入市宣传时，却主打花园洋房的案名进行推广，在密云城区大道上，大幅户外广告上打着“首创澜茵山花园洋房仅6800元/平方米”，别墅挂着花园洋房的“幌子”，搭着“马甲”销售。

　　北京市住建委的一位工作人员告诉记者：“如果项目已经拿到了预售许可证，即是合法的”。但是如此体量巨大的别墅如何获得用地审批？却颇为蹊跷。

　　记者随后联系了北京市国土局，工作人员告诉记者：尽管现在已经停止了别墅用地的审批，但是如果项目已经拿到了预售许可证，国土部门便没法监督了；至于项目如何取得预售许可证，我们也不清楚。

　　天津住总尚清湾：别墅建在湖畔侧

　　别墅混搭着花园洋房销售的情况，也发生在天津市武清区的北京住总集团旗下的尚清湾花园项目。

　　该项目由住总集团与武清区开发总公司共同开发，项目涵盖花园洋房、联排别墅和独栋别墅，其中独栋别墅销售均价为11000元/平方米，是花园洋房6400元/平方米销售均价的近两倍。

　　去年10月，该项目开盘发售，紧邻度假区天鹅湖畔，让该项目获得不少购房者的亲睐。

　　2009年，住总集团为获得武清开发区的地块，与武清区开发总公司组成联合体，竞得位于天鹅湖度假区的地块。由于国家自2004年以来，就明令禁止停止别墅类房地产用地的供应，对于该地块的别墅项目获批，一位知情人士告诉记者：“住总和开发区政府的关系很好，审批的时候有照顾。”

　　由于与武清区区委的关系，该项目的别墅类用地审批和预售证的审批“一路绿灯”。2011年，该项目32栋别墅取得预售许可证，对外公开发售，记者与该项目售楼员联系时，售楼员告诉记者，该项目自面世销售后，很快就销售一空了。

　　尚清湾售楼处的工作人员还告诉记者，未来一段时间，尚清湾将还有独栋别墅的对外发售，不过具体日期暂未确定。

　　6月底，记者在尚清湾项目施工现场看到，32栋独栋别墅已经完成主体结构和外立面装修的施工。售楼员告诉记者，如果不出意外，今年10月份别墅就可以交房了。

　　长白山：万达别墅建在林地里

　　在吉林省白山市抚松县境内，有一个占地总面积约18.34平方公里的国际旅游度假区项目，即为万达集团联合联想集团等企业共同开发的长白山国际旅游度假区。

　　在该项目2011年11月对外公布的一个宣传片中，记者看到，在该项目南区占地的13.34平方公里的土地中，将要建设一座18洞和一座36洞的国际一流的高尔夫球场，以及600栋独栋别墅。

　　其中18洞的尼克劳斯球场占地1550亩，总占地约1.03平方公里；另一个36洞的琼斯峡谷高尔夫球场占地约2.75平方公里。同时度假区内规划建设的600栋森林别墅，占地面积约2.10平方公里，同时，每栋别墅还享有5—7亩的原始森林，号称“中国唯一的真正森林别墅”。

　　记者以购房者身份致电长白山国际旅游度假区的服务热线，接线的工作人员称，目前高尔夫球场已经没有了，运动设施只有“体育公园”，当记者问到是否可以打高尔夫时，工作人员称“只有小球训练中心可以”。不过，工作人员未承认该“小球训练中心”即为此前媒体所报道的高尔夫球场。

　　对于体育公园项目是否为高尔夫球场一说，万达集团未予确认。

　　根据6月初一批前往长白山国际旅游度假区的旅行社负责人现场所见时的描述，目前18洞的尼克劳斯球场开业在即，而600栋森林别墅也已经在私下的渠道开始发售。

　　在长白山国际旅游度假区的工作人员告诉记者，7月28日，该项目将开业，目前推出创始会籍，对外销售度假卡和滑雪卡。这位工作人员告诉记者，购买别墅可以赠送创始会籍和度假卡，包含了高尔夫球场的使用。

　　万达集团总部方面承认，该项目确实将于7月底开业，但拒绝向人民网记者提供该项目的已经获得土地审批的文件及手续。该集团人士坦承：“目前万达受到的关注很多，可能会影响到项目的银行授信。”

　　据《财新新世纪》周刊报道，国家林业局曾经在长白山国际旅游度假区的批复文件中指出，项目在实施过程中不得随意更改设计和建设国家禁止供地的高尔夫球场、别墅类房地产项目内容，对于这样的批复，万达集团也未予以记者答复。

　　中国政法大学民商经济法学院院长王卫国分析说，从未来的发展趋势来看，土地管理有两大管理是必须的。第一，是规划管理；第二，是用途管理。用途管理和规划管理要结合起来，所以违反规定用途使用土地，或者违反规划开发土地，都是违法的。

　　违建风缘何愈演愈烈刹不住

　　2003年以来，党中央，国务院一再强调禁止别墅、高尔夫球场类用地的供给和审批。然而这样的禁令似乎并未起到太大的作用，各地顶风违建之风愈演愈烈。

　　国土资源部政策法规司副巡视员赵久田介绍说：1997年，中央一号文件中就明确提出，对于别墅占用耕地等违规行为，应予以禁止；2004年，为进一步刹住别墅高尔夫球场的违建之风，国务院办公厅下发的文件明确指示，禁止修建别墅和高尔夫球场。

　　尽管中央已明令禁止新建别墅和高尔夫球场项目，但各地的违建的案例却时有耳闻。在陕西榆林市，高尔夫球场竟在沙漠中“长”出，在河北鹿泉市，出现违法占地上千亩建高尔夫球场的案例，在北京永定河畔，一条“高尔夫走廊”突然冒出??????

　　国土部的一位工作人员告诉记者，5月份，发改委曾要求各地将高尔夫球场的违建案例上报给国土部门进行备案，统计后发现，目前已经上报的违建案例超过600例。 对于违建之风的兴起，赵久田表示，这么多年以来，虽然国家政策明确，但各地依然违法建设了许多高尔夫球场和别墅，根本的原因是有些地方出于对经济利益的考虑而发生的。

　　国土资源部法律中心主任孙英辉指出，土地审批的时候，国土部门只对容积率有要求；规划部门在审批时，不管土地部门审批，他只看项目是否符合规划，这样政府部门的审批就没有配合好。

　　对此，中国地质大学(武汉)公共管理学院院长李江风分析指出，高尔夫球场及别墅用地，国家已经明令禁止，但目前又出现这些屡禁不止的问题，根源还是在于利益驱动，主要是地方经济发展短期的利益驱使。

　　违建顽疾如何彻底根治

　　事实上，前述的首创澜茵山项目，已经获得了北京市住建委的预售许可证，但从该项目的拿地及施工来看时间来看，并不具备获得土地使用权证条件。该项目2005年拿地，2011年9月8日才拿到预售许可证，从拿地到销售，历经四年。

　　住总的天津尚清湾和万达的长白山国际旅游度假区项目都于2009年拿地，从拿地的时间来看，国土部门都已经明令禁止了别墅和高尔夫球场类用地的审批，但为何审批依旧通过？

　　对此，国土资源部法律中心主任孙英辉分析指出，别墅高尔夫球场类用地的获批，很大的原因在于政府各职能部门配合协调不够，“多部门协调，不能只是土地主管部门一家在结束供地，否则手段单一”。

　　“对于那些顶风违法建设高尔夫球场和别墅项目的责任人，要予以严肃处理；对于那些还在观望，还在继续建设的责任人，希望他们都要好好考虑一下。”对于治理别墅高尔夫球场的违建”顽疾“，国土资源部政策法规司副巡视员赵久田对记者这样强调。

　　为整治别墅及高尔夫球场出现“禁而不止，越禁越多”的反常情况，孙英辉建议说，一定要在各级党委和政府的主导下，多个职能部门部门加强协调；同时健全监管手段并提高违法成本；限制宗地规模以遏制大幅地块的审批；引入公众监督尤其是媒体的监督。

　　目前，国土部已经在全国范围内推广了现代科技信息手段监测以及卫片执法监测。

　　李江风教授进一步建议说，如果要处理别墅高尔夫球场违建，一要加强监管力度，对于违法项目要严格按照国家规定来处理；再一个是要对地方违法的责任人进行处理，这很关键，如果不对地方错误加以处理，其他很多地方将会效仿。

　　“当这些违法建设的别墅、高尔夫球场成为一个“常态物”之后，就不好处理，所以一开始发现这些问题后，就要把这些违法的苗头扼杀在摇篮里，让其不再扩大蔓延。”李江风说。 (记者 房家平)