政策环境平稳下 楼市“金九银十”可期

　　□克尔瑞机构

　　自3月份以来，在宏观调控从紧、地方政府频繁松动、市场预期日益明朗的状况下，一改“两限”以来市场低位运行的态势，成交稳步上升，“淡季不淡”的特征日趋明显，6、7月份更是屡创新高。

　　经济、政策环境决定未来走向

　　伴随着新一轮楼市的回暖，全国几大重点城市在6月份成交量纷纷创下去年调控以来的新高。8月份虽较6、7月份整体上有所回落，同期仍有大幅上涨，维持着本轮调控以来的相对高位。其中，十大重点城市中，8月份商品住宅成交量环比上涨的有5个城市，深圳涨幅最高，为25%。一方面，中央层面的政策收紧趋势已成为市场预期。6月份以来包括住建部、国土部、财政部在内的各部委均公开做过坚持调控不动摇的表态，温总理多次在会议、考察等场合发表过类似言论，直到7月下旬，国务院督查组对16省市开展专项调研，严控口风达到最严。地方层面，在探明中央底线后，公积金、首付款、户口新政等策略加以运用。宏观政策的触底，地方政策的松动，一定程度上加剧购房者释放需求的冲动，随着刚需逐步释放，市场成交量稳步上扬。另一方面，企业迫于资金压力，纷纷实行以价换量销售策略，对于刚需是利好消息，一旦刚需释放支撑市场，恐慌性心理刺激下，持续性需求释放便被激发出来。因此，二季度的回暖是宏观政策触底、地方微调试水成功、企业以价换量共同作用的结果。

　　房地产体系外因素，引领未来市场走势

　　步入传统销售期——金九银十，房地产走势更多会受体系外两方面的主要变化影响。其一，宏观经济走势，7月份，工业、消费房地产投资增幅环比都有所下降，8月份经济数据依然不乐观，当前我国经济增长持续下滑的态势依旧，尚未企稳。经济运行持续性出现波折，会波及房地产市场消费的信心，需求会相应萎缩，进一步影响成交。其二，政策环境因素，一旦金九银十传统旺季刺激下，出现量价齐升的局面，会加剧政策层面变“喊话”为实际行动的可能。

　　济南市场淡季不淡，量价实现平稳过渡

　　自2012年3月份以来，市场回暖势头强劲。从成交量来看，3-8月份济南商品住宅月均去化量达45.4万平方米，同比增长32%，3月、5月、7月份更是高峰频现，7月商品房成交量达到限购以来的峰值，单月成交量为51.9万平方米。8月商品住宅成交49.3万平方米，虽有小幅回落，但同比增幅达56.5%，市场整体回暖趋势得以延续。从成交均价来看，8月济南商品住宅成交均价为7632元/平方米，环比下降0.17%，继续保持平稳态势。

　　纵观一线城市和二线热点城市在上半年冲至高峰后在7、8月份都出现了不同程度的回落，因此业内人士对于下半年开局恰逢传统淡季的预期也并不乐观，但从济南市场来看，成交量价均未出现大幅度回调，上半年上行趋势得以延续，市场表现实现了向“金九银十”的平稳过渡。