产权“缩水”近10年 京城高端项目玺源台遭质疑

　　9月，位于北京西二环的高端楼盘玺源台开盘。据媒体报道，开盘当天430套优惠房源便被抢购一空，销售金额共达11亿。

　　然而，网友杨女士向新华房产反映，该项目产权缩水近10年。“2074年产权到期，2013年才能交房，等装修完入住就只剩60年了，而开发商并没有明确提示。”

　　更值得一提的是，玺源台此次开盘的只是1#、2#楼， 其3#—6#楼均尚未取得预售证。很显然，后期楼盘将存在更为严重的产权年限“缩水”现象。

　　调查

　　交房时产权年限将只剩61年

　　新华房产记者在北京市国土资源局网站查阅证实，开发商北京泰乐房地产有限公司的确于2004年拿下玺源台项目所在地块¬——宣武区广安门外305号。该项目原名为泰乐家园，宗地面积为22425.9平方米，规划建筑面积为965000平方米。

　　另外， 2010年9月国土部发布的一份1457宗闲置土地 “黑名单”中， 泰乐家园赫然在列。名单还显示，其约定开工时间为2005年2月，约定竣工时间为2006年10月。

　　随后，记者前往玺源台售楼处了解相关情况。记者发现，虽其《国有土地使用权证》等“五证”(复印件)按规定张贴在显著位置，但土地证上的年限起止日期因受复印效果影响而显得模糊不清。记者靠猜测读出住宅产权的截止日期为2074年8月30日。

　　当记者向售楼人员询问产权年限时，售楼人员大方承认，公司2004年便拿下项目地块，交房时产权年限将只剩62年。但记者走访现场发现，如果购房者不询问，售楼人员不会主动提醒购房者。而部分购房者与杨女士一样，并没有注意到其实际可享的土地使用年限。

　　记者算了一笔账，玺源台的开盘预售单价在35000—45000元/平米之间，购房总价最高达500多万，将其平摊到70年中，每年折合损失为7万元。产权缩水10年给购房者带来的损失最高达70万元。

　　回应

　　不存在恶意囤地行为

　　日前，新华房产记者就此事采访了玺源台项目负责人郑智。郑智回应称，玺源台产权年限确实已只剩62年，开发商虽未将此情况明确公示，但会写入购房合同。“现在只是认购阶段，尚未签订正式合同，到时购房合同里都会写明。”

　　当记者进一步询问项目为何延迟开竣工时，郑智回答称，规划调整和房屋拆迁是主要原因，并非开发商恶意囤地。“我们开发商也希望尽快竣工投入市场，但整个项目直到今年4月才完成最后一户的拆迁。”

　　链家地产分析师常清亦告诉记者，有的开发商的确玩不起囤地的“游戏”，因为土地库存会占用大量资源，增大持有成本，影响企业资金利用率。

　　即使开发商确实未恶意囤地，但经过8年时间的“酝酿”，玺源台地块已因黄金位置而身价暴涨却是不争的事实。

　　北京国土资源局网站信息显示，2004年泰乐房产以4993.516万元的合同地价款获得该地块，再依据其土地容积率可推算，其楼面毛地价仅为630元。

　　然而，据北京市土地整理储备中心数据显示，2004-2012年北京土地平均楼面价涨幅超过200%，稀缺地块价值更是增长了5-10倍。另外，自2005年政府关于“二环内禁止再批商品住宅用地供应”的规划出台以来，二环内的土地已持续了8年零供应状态，其稀缺价值愈发凸显。

　　再从楼盘价格来看，2008年，同样位于广安门外305号的华润西堤红山首期开盘，住宅销售均价仅为17000元/平，而其目前入市项目售价在6万/平。另外链家地产信息显示，今年8月玺源台周边的丽水莲花、西豪逸景等楼盘二手房均价达34000元/平。

　　“要不是楼盘紧邻铁路，有噪音隐患，且周边环境欠佳，估计玺源台此次开盘均价会冲破5万。不过现在已经是高回报了。”有业内人士向记者透露。

　　据了解，北京泰乐房地产有限公司成立于2000年，是以民营资本为主体的房地产开发企业。玺源台是其在京开发的第一个楼盘。(朱玲)