天津楼市前九月喜忧参半 四季度回暖很难

　　前九月喜忧参半

　　随着“银十”拉锯战的正式开启，2012年楼市也终于迎来了第四季度的收官之作。回顾前三个季度天津楼市的成交表现，可以用“喜忧参半”四个字来简单概括。

　　2012年第一二季度，天津楼市经历了大起大落。从年初一月的成交惨淡至三月供求的大幅放量，三个月之内，住宅市场尤其是新建商品房方面的供求关系变化巨大；进入四五月份后，市场逐渐复苏，并迎来一轮新的成交高潮。可以这样说，整个上半年，无论是开发企业还是购房者，都经历着来自政策、营销和需求三个方面的博弈。此外，在二手房方面，形式也同样不太乐观。从2012年楼市开年情况来看，因为楼市正好处在传统的春节淡季，在春节期间全年的二手房楼市的成交陷入了从2011年以来的冰点。进入第三季度后，新建商品房与二手房市场再次遭遇“惨淡经营”的局面。据天津市国土房管局公布的每日房价统计，今年第三季度天津商品住宅成交量价环比双双下挫，共成交104万平方米，环比下降27.8%，同比下降70%。成交均价为每平方米6770元，环比下降了5.2%，同比涨幅为8.3%。

　　四季度回暖很难

　　对于今年最后一个季度，楼市又将呈现怎样的发展趋势？记者近日采访到天津卧龙传媒公司总经理苏步超。苏总告诉记者：今年天津楼市的第四季度应该说是每个年度之中的成交淡季，也是所谓的传统淡季，所以在第四季度，房价出现明显反弹、成交量逐步放大的情况很难出现。特别是在目前调控政策没有明显放松的背景下，市场很难出现大的回暖迹象。其二从价格上来说，楼市在“金九银十”期间并没有想象的那样乐观，这也说明了楼市中的这种情况将会延续。如果没有大的政策利好的刺激，价格将很难出现明显的反弹。预计的状况就是保持现状，或者开发商还会推出一定数量的特惠房，来迎合市场，迎合购房者，从而达到快速回笼资金的目的。所以楼市从价格上讲，存在着稳中有降的一种趋势，一些楼盘会打出促销牌。

　　苏步超说：“今年前三季度，楼市从总体上来讲有这样一些突出特点。首先，市场给了开发商一个意外的惊喜，在限购令没有取消、楼市政策没有明显放松的条件下，从3月份到7月份，长达5个月的成交量持续放大，可以说有势瞬间回暖，这超出了很多专家、学者对楼市的悲观判断，走出了一个惊叹号！这是很多业内人士没有想到的。政府为了平衡房价，防止房价出现大幅度反弹，可能在今后继续出台一些政策性的措施及调控措施。”

　　呈量价平稳态势

　　据天津市国土资源与房屋管理局《每日房价》统计显示，2012年9月，天津市二手私产住宅成交量5274套，环比8月下降了7.4%。“金九”时节，市场并未呈现出火爆交易的旺季景象。

　　我爱我家市场研究部经理郭燕认为，主要原因有两个方面：一是由于7月份、8月份交易活跃度提升后导致二手房业主心理价位提升，从8月末至9月这段时间，六成以上的二手房议价空间明显缩小，甚至提高挂牌价格，面对业主心理价位的提高，更多的客户则选择观望，而不是对价格持续跟进。因为作为买方来说，持续一年多的宏观调控使得买方认为房价不会反弹的信心较强，因此对于房价来说，如果不是十分合适则会选择持币代购的方式进行观望。二是在部分片区，由于新房大力度的优惠促销，一二手倒挂现象较为明显，特别集中在新建商品房开盘量大、优惠力度高的片区，比如河西区梅江片区，近期该片区某项目均价为每平方米12000元至14000元，而梅江二手房普遍的均价在每平方米15000元至16000元，部分高端项目如水晶城的均价在每平方米19000元，一二手价格倒挂现象很严重，因此也吸引了很多二手房的购房者转向购买新房。据门店反馈，近期近一半的客户都是受新房影响而暂时放弃购买二手房。预计第四季度市场将维持量价平稳的趋势，以婚房、拆迁等刚需支撑，改善型置业则会根据部分片区房源价格的趋势而选择出手，受此类需求的带动，轨道沿线、配套成熟的版块将成为热点。