我们刚需有力量 石家庄楼市迭现开盘售罄

　　2010年出台的房地产调控政策像一套组合拳，给当时蒸蒸日上的房地产市场来了一记闷拳。观望情绪瞬间充斥在购房者和开发企业之间。然而随后市场的表现让大家对“刚需”这一群体刮目相看。在刚需的支持之下，楼市没有迎来传说中的寒冬，反而不断在“回暖”说中缓慢前进。 在石家庄这座房产泡沫并不大的城市，抑制投资性需求的政策在慢慢引领房地产市场朝着理性、追求品质的方向发展。

　　刚需力量支撑楼市市场

　　近日，部分上市房企发布了2012年1-10月份的销售业绩，据统计16家主要上市房企的销售数据，其年度销售目标完成率普遍超过八成，有9家房企10月份环比上涨。而房企销售业绩上涨的最主要因素即是刚需力量的支撑。

　　今年以来，出现频率最高的一个词恐怕非刚需莫属。严厉的调控政策使得房地产市场一度陷入浓厚的观望情绪中，然而，刚需一族的崛起，无疑给这个市场打入了一剂强心针，成为了支撑市场中坚力量。自2010年“史上最严厉”房产调控我们观察不难发现，石家庄楼市并没有出现观望带来的寒冬季，反而成交量节节攀升，价格也处于稳中有升的状态，究其原因，刚需占据主流是出现这一现象的重要因素。2012年，刚需继续发力，表现不俗。而且，各大开发商也积极调整产品结构，开始将刚需和改善型刚需产品作为主要回笼资金的利器。

　　市场自调控以来，虽然购房者的观望情绪会在短时间内影响楼市成交量，然而长期来看，严厉的调控对于刚需销售并没有明显的影响。“事实上，一直以来，刚需都是石家庄市场上的主力购房者。”在河北燕都房地产开发集团有限公司副总经理杨胜军看来，即便是在限购政策出台之前，支撑房地产市场的主力也非刚需购房者莫属。据杨胜军多年观察发现，住宅商品房成交面积段一直以80-130平方米为主，只是购房者的意愿会出现不同的侧重，而今年，仍然以小户型和中户型为主。同时，2011年3月份，杨胜军对紫阁项目已购房人群进行分析发现，74%的购房者均选择贷款的方式购房，在限贷政策严格执行之下意味着这些购房者均为首套房置业或者改善型置业。

　　数据：高品质楼盘热销

　　今年年初，市场仍继续2011年第四季度的观望情绪，购房意愿下降，成交量并不理想，然而三月的小阳春很快让大家看到了楼市回暖的希望。据了解，省会众多开发企业为了迎接刚需这一群体，采取多种打折促销的方式，用以价换量的打折优惠来实现去库存销售放量的目的，特惠房、结婚房、学区房等多种方式组合上市，各种看房团、团购会等形式也给楼市增加暖意。

　　随着楼市微调政策的出台，降息降准等政策继续利好刚需购房者，石家庄第二季度市场继续回暖。出现红五紫六的良好态势。进入第三季度，随着大量楼盘推盘上市，七八月份意外出现淡季不淡的情形。2012年第三季度石家庄住宅共成交94.22万平方米；从成交套数来看，共成交住宅7828套。与2011年第三季度商品住宅78.6万平方米、6556套的成交总量同期相比，上涨了约20%。而2012年第三季度与上半年1-6月商品住宅的成交量96.72万平方米相差不大。

　　价格方面，石家庄普通商品住宅均价已经由年初的4701元/平方米，一路上涨到9月的6258元/平方米，上涨了1557元/平方米，上涨幅度为33%。业内人士分析这一现象是由于第三季度推出多为高品质楼盘，且地段和品牌均具有独特优势，所以抬升了商品住宅均价。

　　从今年市场情况来看，高品质的楼盘普遍受到购房者的青睐，保利花园开盘遭疯抢，恒大御景半岛热销，如果说外来开发商依靠品牌优势得到了市场的认可，那么本土开发商也靠着高品质楼盘得到了购房者的青睐，购房者连夜排队的燕都紫庭、开盘即售500套的祥云国际、开盘当日售罄的现房西美70后院等，这些高品质的楼盘在热销的同时，也带动了住宅均价的上涨。业内人士认为，在目前市场竞争情况下，只有提高产品认知度，才能领跑市场。

　　市场：不断博弈刚需厚积薄发

　　自调控政策出台以来，市场便以拉锯战的形式不断博弈。2012年刚需为何一扫2011年第四季度的低迷态势，逐渐呈现出回暖的态势？

　　限购限贷政策持续加码，购房者观望心态浓厚。然而今年以来，各种利好刚需的降息降准“微调”政策传来，让刚需购房者的观望情绪得到缓解，开始在市场寻求出手时机。

　　“在政策加压过程中，刚性需求释放的时间点呈现出来一定程度的滞后性，显现了政策与市场彼此之间的博弈过程。”河北盈通房地产开发有限公司副总经理张立军认为，政策层面带来的观望情绪使得刚需需要有释放的出口。

　　而实际土地供应量下降导致市场实际住宅产品供应量不足，也是刚需释放力量的一个因素。郝春利看来，今年土地市场提供的大量补办手续的地块使得土地实际供应量不足，而这些商品房很多已经在两年前基本消化殆尽。

　　真正推向市场参加竞拍的土地宗数不多，意味着住宅市场明年的供应量会下降。“经过政策的调控，积累了一年的刚需明年再积累一年，就会出现供应量降低和需求量的增加，所以出现这种现象就不言而喻了。”

　　开发企业：从底气不足到踏实应对市场

　　“年初时，市场供需关系并不明朗，开发企业面对刚需购买力确实有些底气不足，然而经过市场检验后证明，刚需购买力仍然占据了很大分量。”杨胜军认为，在市场检验的过程中，开发企业的产品与市场需求相吻合，这一现象使得开发企业的心态逐渐从底气不足变得更加踏实。

　　在市场竞争的过程中，越来越多的开发企业意识到产品品质对于赢取市场的重要性。“增加产品的核心竞争力，打造企业品牌，更好的产品才能赢取市场。”在石家庄科旭房地产开发有限公司副总经理郝春利看来，今年市场同比出现价涨量跌的现象，由于刚需的增长，伴随的是市场供应量的降低，所以导致价格上涨，而价格上涨则导致了成交量的降低。“我认为供需和价格是不断变化的过程，所以出现这种状况也很正常，作为开发企业无论是供需和价格怎样变化，以不变应万变的策略就是做好自己的产品，打造自己的品牌。”

　　同时，在郝春利看来，目前的购房者更加看重房屋本身的居住感受和购房附加值即完善的配套价值。购房者心态的改变，对从事房地产的人员也带来新的挑战。

　　购房者：从观望到理性出手

　　由观望到出手，购房者的心态也逐渐趋于理性和成熟。在张立军看来，购房者的心态演变过程分为三个发展阶段。“在政策力度持续加压背景下，降价预期使得市场观望氛围加重；博弈中期，面对诸多同质项目，购房者理性分析地段、配套、项目个性，做出初步选择；第三阶段，从拟定安身之所到寻求品牌开发主体背景、项目形象品质，追求更高的生活质量，产生购买动机。”

　　“对房地产市场来说，政府调控会让购房者阶段性看空楼市，继而产生购房需求的‘低潮期’。”郝春利认为，在购房过程中，购房者的心态是一种“煎熬”，消费者希望政府调控能够让房价回到阶段性低点，他们既想等待价格低谷购房，但同时又害怕错过买房的好时机。不过，随着市场逐渐趋于理性，购房者对于未来楼市的走势有了基本的把握，就不会继续纠结于房价和抄底问题，而是开始在理性选房上下功夫。“随着房地产市场逐渐成熟，客户在购房时也更加注重它的居住价值，回归住宅的居住舒适感成为今后发展的主旋律。”(陈红)