武汉远郊区小产权房疯长 商品房受排挤难生存

　　小产权房随着“城中村”改造深入和监管加强，逐渐淡出了城市视野。但随着远城区城镇化的推进，乡镇的住房需求扩大，小产权房如雨后春笋般冒出。

　　小产权房因缺少规划和监管，在全省城镇化进程中，或成“翻版城中村”，阻碍城镇化进度。其所存在的产权纠纷，决定了它的出路模糊。

　　从今年开始，武汉市加大了对小产权房的管理力度，考虑将控制小产权房建设纳入远城区城镇化的统一规划中。

　　■现状

　　远郊区小产权房“疯长”

　　“我这房子便宜一半，要吗？”昨日，黄陂横店街一地产公司负责人向记者推销一套小产权房。

　　这套小产权房位于黄陂滠口小学旁。这家地产公司在这里做了8栋7层高的小产权房，大部分已经卖出。除了缺少规划及正规物业外，房子看上去还是很像商品房，外墙装修也很漂亮。

　　“整栋楼只有一个土地证，要办房产证就加1.3万元，均价3000元左右，正规商品房要5000多元/平方米。”这位负责人称，他所做的小产权房都是在村民老房子地基上建设起来的，跟房主合伙建设，由他代为销售，“房子很俏，买主多是汉口北的商户。”

　　不仅仅是滠口，黄陂蔡店乡的小产权房建设更为火爆。昨日下午，记者在蔡店街上看到，六栋在建的小产权房前，竹竿搭起的脚手架尚未拆除，街边田铺湾的一栋竣工不久的小产权房开始出售，售价在2000元一平方米左右。一名当地居民称，在蔡店乡能买到的只有小产权房。

　　在江夏区庙山村，马路两边的庙山新村都是蓝色二层小楼，小楼后面，是8栋红色的漂亮住宅楼，有绿化，有健身器材，一点不比普通商品房差。村民王先生称房子是前年做的，想买的话，村里会给发房产证和共用的土地证。

　　新洲阳逻、黄陂、江夏、蔡甸等远城区较为发达的街道或乡镇是小产权房较为集中的地方。这些地方的小产权房，有的是村民自建的，有的是村或开发商在村集体用地上建的。

　　小开发商“无路可走”

　　“小产权房纠纷是一地鸡毛。”黄陂一街道相关负责人说，对政府而言，小产权房最大的危害是建得凌乱，将来可能面临拆迁，重走市区“城中村”改造老路，严重影响城镇化进程。

　　小产权房在远郊市场的繁荣，使一些正规商品房开发商有心无力。

　　2008年，蔡甸农民李家喜注册一家地产公司，通过竞拍方式取得了蔡店乡街上一块2.85亩土地，准备在远郊开发正规的商品房，他因此成为中国最小的农民开发商，轰动一时。然而，几年过去了，除了当初竞拍的地块外，李家喜再也没有成功拿到地块。

　　“我现在还在犹豫，我的公司还有没有必要存在下去。”李家喜说，蔡店乡小产权房太火爆，正规的商品房很难生存。

　　“土地不要钱，不用缴纳各种税费，也没有部门去监管，建设成本非常低。”李家喜说，商品房建设成本高，因此价格也高，目前在远郊区根本斗不过小产权房。

　　■原因

　　居民逐利，监管力度弱

　　黄陂蔡店乡居民刘先生记得，几年前，整条街上都还是老房子，私人建房出售的几乎没有。自从10多公里外的清凉寨等景区建成后，每年都有大量客人涌来，街上的住房好像突然之间变得奇缺起来。在他看来，是一些有实力的居民有头脑，拆除自家平房老屋建成五六层的楼房，对外出售、出租。

　　据了解，蔡店乡粮管所仓库拆除后建起的职工集资房是较早的小产权房，如今，它的周围小产权房林立。

　　“在这里，政府批的私人建房不超过3层，超过3层的都是小产权房。”昨日下午，一在建小产权房工地，几名工人师傅说。

　　蔡店乡距离黄陂城区50多公里，如此偏僻的乡镇小产权房为何如此火爆？昨日，当地一从事建房的包工头称，一些乡村人为了孩子上学、老人就医方便，买房进城。因为临近景区缘故，一些人买房投资等。还有一些外来人员，也需要买房居住。

　　当然，在滠口、阳逻、庙山等地，有很多是受经济能力限制，无奈选择买郊区小产权房的人。“小产权房一般比商品房售价便宜一半。”住在庙山的徐女士说，她和几名同事都在庙山购买了小产权房。

　　在滠口街街道办事处副主任看来，小产权房的诞生，也与一些居民逐利有关。这些房子，建设成本在1000元/平米左右，每平方米能赚1000元，如果有500平方米，就赚50万元，这对他们来说是暴利。

　　据介绍，政府是禁止小产权房建设的，那么，这些小产权房又是如何建成的？

　　“前几年，我们这里基本上没有人管。”蔡店乡的刘先生说，即便是去年，尽管街道管理力度大了，仍有不少在建的小产权房被责令停工一段时间后，又陆续建成了。

　　一方面是因为居民会通过“找关系”等途径继续建设小产权房，另一方面监管力度确实不够大。

　　■出路

　　控制小产权房亟须资本进驻统一规划

　　不过，在李家喜看来，只要经济条件允许，很多人还是愿意买商品房的。他说，小产权房不像商品房，小产权房无论是在建设人员水平、材料质地，还是政府监管方面都是空白的，因此其质量难以保证。更重要的是，正规房产证、土地证拿不到，就会存在产权纠纷，势必影响未来一轮的拆迁补偿，更别谈房子维修、物业管理等问题。

　　滠口街一位负责人说，客观上，因为没有巨额资本进驻，远郊经济发展速度非常缓慢，由此导致地产开发很不理想。

　　蔡店乡一名工作人员称，今年元旦后，城管革命进乡镇(村)，蔡店乡采取了强硬措施，街道及城管部门巡查、处罚力度大，基本上冻结了小产权房建设。他称，目前，在蔡店乡街上，除了去年在建至今未完工的小产权房外，今年尚未发现一处新增小产权房项目。

　　如果小产权房建设真的能冻结，巨大需求就给远郊商品房带来了曙光，也给苦于拿不到地的李家喜一样的小开发商带来了希望。

　　蔡店乡一名负责人称，随着严控小产权房建设，政府对城镇规划的加强，乡镇商品房将会迎来一次热潮。不过，他担忧的是，城市地产商不愿到远郊吃“蛋糕”，而小地产商实力不够，吃不下这块“蛋糕”，会导致小产权房反弹。

　　滠口街相关负责人认为，严控小产权房后，就会有城市中小规模的地产开发商前来抢滩，就不愁远郊的商品房开发了。

　　不过，武汉市房产局相关人士称，远郊的房产开发步入正轨，至少还需要5年时间。

　　名词解释

　　小产权房

　　所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。