审慎权衡“行政之手”与“市场力量”

　　“新国五条”细则落实月余后，楼市出现了显著变化，一线城市成交量应声而落，继而北京、深圳等城市又加强了对房价的行政干预。比如，广州市开始全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度，开发企业预(销)售商品住宅前，须办理预(销)售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。

　　业界人士表示，“限价令”和“限涨令”的重启，有不得已而为之的感觉，直接对房价进行管制，有违市场经济的运行规律，且容易导致利益寻租和腐败，执行起来有可能会起到反向效果。这种应急之举难以促进市场的长期稳定。

　　关于“限价令”的争辩，是一个如何运用行政之手和市场机制的问题，未来房地产市场不仅是一个“调控”的概念，而是应对市场运行机制进行意义深远的系统性改革。住房分配是一项重要的资源分配，公平和效率是首要考虑的两大原则，因为其关乎民生改善和政府公信力。如何处理好行政之手和市场力量，政府还应做出审慎权衡。

　　有不少专家呼吁，房地产调控步入深水区后，需更加重视市场的力量。过去几年，调控政策甫一出台，火爆的市场立刻降温，成交量甚至跌入冰封。过去一段时间后，房价就会重新出现反弹，为何反差如此巨大？

　　这是因为，以行政手段为主导的调控政策只是改变了预期，并没有改变楼市的运行机制，这是这轮调控的弊端之一。房地产曾经是一个投机的市场，买房增值观念根深蒂固，凸显出预期管理的重要性。短期内政策出台的高压态势，对市场预期产生了立竿见影的影响。但是，这种预期只是暂时的、不可持续的，随着时间推移，政策对市场影响的边际效应就逐渐减弱。而且，投资者以及开发商已经适应了行政手段框架内的政策组合，甚至从中找到了漏洞，比如说“假离婚”，比如说“房姐”的4个户口，比如说保障房分配中的利益寻租。

　　近几年房价过快上涨的势头被遏制住，源于把投资、投机性不合理需求挡在了市场大门之外。投资潮水之所以没有决堤，就是因为我们在市场机制失灵、不合理需求过度泛滥时，及时筑起了堤坝。从这点上来说，过去几年的调控是成功的，有效避免了房地产市场“硬着陆”。

　　但是，应当看到，投机洪水退去以后，市场里的有效需求依然不少，去年以来的房价上涨，来自刚性需求以及部分改善性需求的释放。在这种背景下，调控形势变得复杂，一方面由于需求刚性，所以房价回调难度加大。换句话说，即使房价涨得再高，一些刚性需求还是会出手，比如结婚购房、小孩上学买房；另一方面，虽然新的投资性需求已无法进入市场，但是楼市里的既得利益群体依然在食房价上涨之利，手中有着多套住房的业主依然可以坐等房价上涨。

　　所以说，“限”字当头的行政手段主要为了调控需求，一直是一种“增量”调控的理念，现实来看，如果不动二手房市场上积淤的空置存量房，进一步调控将难以推进。因为，市场主体对于既有的政策已经有了预期“免疫力”。更重要的是，目前的市场状况不可谓不健康，即使是房价又出现大幅上涨的城市，也未见投资性需求大规模入场的迹象。但是，许多老百姓对调控的效果依然不满意。过高的房价依然在蚕食着许多人的幸福感和有限的收入上涨。

　　在这种情况下，应如何考量？同样是调控需求，单纯的行政手段与市场手段效果截然不同。“限”字当头的政策只是对需求进行了抑制，并非改变了购房者的观念和意愿，而正是有了刚性需求的支撑，所以投资者依然坚信房价只涨不跌，依然想方设法钻空子进入市场，所以开发商以及二手房业主依然牢牢掌握着定价权和话语权。但是，房产税等市场手段却能够自动抑制投资者的投机意愿。住房保有环节有了税负后，还能够逼出投资者的存量房，从而使得住房分配更有效率，兼具调节贫富差距的功能。而且，房产税有望为地方政府培育稳定的税源，从而摆脱土地财政的弊端。

　　人为调控供需，有可能会造成供需失衡；直接干预房价，有可能造成价格信号失灵。调控已经步入攻坚区，如何让更为有效的市场手段承接行政干预，考验着政府调控的艺术。如今的形势是，以房产税改革为代表的市场化手段，对行业的影响持久而深刻，但是却被限制在行政框架里，鉴于去年以来调控形势的逆转，这柄悬挂在市场上的达摩克利斯之剑，到了适时落下的时候了。李文龙