网上楼盘评估价差距大 同一房估价相差近60万

　　据《新闻晨报》报道，买房前，不想被中介或开发商忽悠的购房者会选择先打听楼盘行情、货比三家，以免买亏。现在越来越多的房产网站可以提供估价服务，输入房源就可以查到大致的参考价，甚至已经能精确到每一栋楼的每一套房。只是不同网站的评估价往往相差悬殊。

　　指导价不是评估价

　　作为买家，可以查查看中的小区现在的市场价大概是多少，也可以和其他几个"备选"楼盘横向比较；作为卖家，卖房前也可以输入自家地址，看看房子大概能卖多少钱，做到心中有谱，不怕买家胡乱砍价。日前，易居中国旗下克而瑞房价系统上线测试，并将在8月8日正式投入运营。

　　房价系统首页就是一个硕大的搜索框，输入想要了解的一二手房名称后，就会显示出该楼盘的参考售价和参考租金，以及小区介绍、主力户型、物业费等相关信息。再点击具体的楼栋或房型，就可以精确到每一套房。网站会给出这套房的参考总价和参考单价，以及近一年来小区的价格走势变化，及已挂牌房源的价格参考等。

　　对于新盘，系统会给出一个指导价，这个指导价是结合其拿地、成本、附近近似房源售价、区位、配套等多种因素综合推算出来的，与楼盘实际售价会有差别。如果项目售价高出指导价10%及以上，系统会"判定"这个楼盘性价比不高，将其列入"不推荐"行列；反之，则将向购房者推荐甚至"强烈推荐"某楼盘。如宝山某楼盘，6月项目售价为21800元/平方米，"克而瑞指导价"为26476元/平方米，相差高达14%，系统就将其列为"强烈推荐"范畴。

　　这个"指导价"究竟是怎么得来的？依据是什么，是否中立客观？易居中国克而瑞信息集团副总裁于丹丹表示，这是通过一个复杂的数学模型计算而出的，除了通过已有的数据库外，还会加入大量的"附加条件"，比如这个楼盘现在距轨交车站的远近，未来一公里内是否会有轨交辐射、周边商业医疗教育配套等，都有不同程度的"加减分"。二手房则会结合朝向、景观等更多因素综合考虑。

　　不过于丹丹一再强调，给出的仅仅是价格分析，而不是对房价的评估。

　　不同网站估价悬殊

　　给每套房子测算价格，克而瑞并不是第一个吃螃蟹的人。无论是专业的估价网站"房价网"还是传统门户网站"安居客"都有"房价评估"的内容。

　　记者日前在三个网站测算同样几套房源，结果却大相径庭。

　　以"慧芝湖花园一期"5楼一套109平方米的二手房为例，在克而瑞测算的参考单价是35931元/平方米，参考总价是369万元。

　　在"房价网"，输入房源楼栋、面积、楼层大楼总高等基本信息后，记者还被要求选择几梯几户、层高、房屋朝向、装修情况(毛坯、普通、精装、豪华)和装修年限、小区绿化覆盖率、物业管理费、治安水平等林林总总十多项内容。仅"车位"一栏就有自有车位(无、买、租)、小区车位饱和度和临时停车位停车费等多个选项，选择不同选项都会影响到最后的评估价。还是这套房，房价网给出的评估单价为37600元，总价409万元。

　　老牌的二手房网站"安居客"也已有了房价评估功能，同样在输入房源基本信息后，会被要求选填赠送面积(花园、地下室)、景观概况、自有车位、小区配套甚至离小区出口远近(远、近、适中)等，最后的评估单价38991元，总价425万元。

　　同一套房，三个网站评估结果相差近60万元。记者随后又输入新湖明珠城一期6楼某套两房，结果三个网站的评估价格分别为428万元、349万元和386万元，上下更是相差近80万元。

　　估价真实会侵犯"业主"隐私？

　　相差如此之大，如何保证参考价的真实性？

　　"电脑的好处就是可以进行大量复杂机械的计算，缺点就是很难做出应变。"于丹丹说，房价系统会定期更新参考价格。"新房随时更新，二手房数据月度更新。""我们会通过人工介入审核修正，来保证数据的真实客观。"房价网副总裁蒋晓春表示，所谓人工审核包括自己打电话到中介问，甚至现场实地查看。"也有一部分数据来自于客户的反馈，以保证房源的真实性。"

　　评估价不真实自然没有参考价值，可是太真实也会引起争议，这种精确到每套房子的"估价"是否会侵犯业主的隐私？

　　"我们的房价评估系统，就事论事只涉及房子，而没有任何房子内住户的信息。"蒋晓春说，而且从实际操作情况来看，根据反馈，使用房价评估系统较多的还是卖方。"他们通过评估自己房子的价格来掂量大概可以卖出多少钱。"

　　虽然今年5月新房市场未如预期那样出现"红五月"火爆行情。但从供应量看，134万平方米的量创造了今年的新高，使得目前市场出现供大于求的供需格局，而新盘继续维持涨价的势头，这也进一步加速了客户追涨入市的节奏。在供需两旺下，6月楼市将延续上升的趋势，成交量有望突破百万平方米，出现"红六月"行情。业界分析，利用淡季来进行楼盘促销是开发商以往的一贯作风。然而与以往不同的是，今年在刚需旺盛的势头下，5月以来改善型客户加快了入市步伐，使得今年6月新房市场的需求量维持较高的活跃度，而房企也将继续保持5月的推盘节奏。