丽丰“强拆”背后露资金瓶颈 赶工或是为筹款

“丽丰系”去年底起突然举债近140亿港元 赶工或为珠海横琴项目筹款

　　丽丰控股旗下广州翠桦地产置业有限公司强行拆除位于诗书路的金陵台、妙高台四座连体民国建筑一事引起轩然大波。有分析人士认为，因“丽丰系”180亿港元投向珠海横琴项目，受制于资金紧张，丽丰控股手中的囤地大有赶工快售追求资金回笼之意。

　　文/记者潘彧

　　丽丰控股(01125)旗下的广州翠桦地产置业有限公司强行拆除位于诗书路的金陵台、妙高台四座连体民国建筑一事引起轩然大波，也引起了业内关于其公司“强拆”原因的关注。记者连日来翻阅了丽丰控股的多年财务数据发现，近一年来其一反财务稳健的常态，疯狂举债超58亿港元，而同属“丽丰系”的丽新发展也有数十亿举债。而这一切，或因“丽丰系”180亿港元投向珠海横琴项目而起。

　　两个月举债超50亿港元

　　丽丰控股一直以来财务稳健，在资产负债率这一指标上控制得不错。据数据显示，截至2013年1月31日，丽丰控股的资产负债率不到40%，整体负债仅为70亿港元左右。这一负债水平和比例从2009年起未见明显变化。

　　在以整体资产负债率偏高的房地产行业，该公司财务状况显然相对宽松。“同期，整个行业的资产负债率达到65%。”成吉思汗基金管理公司董事罗旭然告诉记者。

　　而这一情况在今年忽然发生了转变。公开资料显示，丽丰控股先后于2013年3月和4月连续融资，短短两个月之间，丽丰控股便举债达到58.1亿港元，如其资产估值未出现大幅变动，其负债率超过72%，这与其一贯的风格相距甚远。

　　“按此计算，如果资产的估价没有上涨的话，目前丽丰控股的资产负债率将达到行业中相当高的水平。”一位行业内分析人士表示。其认为，由这种反常举动来看，丽丰控股应该“急着用钱”或者遇到了资金相对紧缺的情况。

　　而丽丰控股为香港大名鼎鼎的“丽丰系”的一员。香港制衣业大亨及地产商人林百欣的“丽丰系”旗下有数家上市公司，其中涉及房地产的有丽丰控股、丽新发展、丽新国际及丰德丽等。

　　记者翻阅丽丰系的公开资料，发现大肆举债的情况同样存在。目前，丽新发展为其高于市场预期的28.26亿港元投得将军澳一住宅地皮后，正与七家银行商讨达21.2亿港元的融资计划。而此前，丽新发展已在去年11月订立了22亿港元定期贷款及循环信贷融资协议，并在今年1月份发行了3.5亿美元票据，2011年，丽新发展总负债不到40亿港元，而截至2013年1月，丽新发展的负债猛增至近74亿港元。若丽新发展事成，丽丰系从去年11月至今，累积举债已达136.6亿港元。

　　投文化地产资金需求陡增

　　造成丽丰控股乃至“丽丰系”大肆举债的，或许是2011年丽丰控股及丰德丽控股有限公司(丰德丽)与珠海市横琴新区管委会订立的合作协议，以期共同在珠海市横琴文化创意园投资建设总投资约180亿港元的星艺文创天地项目。而雪上加霜的是，其手上囤积的地块依然没能转化成销售回款。

　　记者从其近几年的年报中看到，丽丰控股近两年半的总营业额不到30亿港元，平均每年的税后年利润仅8亿港元。这180亿港元的投入无疑是一个沉重的负担。

　　分析

　　囤地陆续抢开工回款却受制

　　而遵循港资房地产公司“囤地、囤房，慢开发”的策略，丽丰控股在珠三角地区布局了大量地块，其中便包括广州2007年捆绑拍卖的三块“越秀地王”。这三块市中心土地中间的两块在2011年和2012年陆续开建，目前仅仅有一块建成，但因为一直没有取得预售许可证，至今未售。

　　一位融资负责人告诉记者，对于自有资金比较强大的港企来说，囤地的成本并不高，但是在资金紧张的时候，加快入市，加快开工无疑是没有办法的选择。根据亚太城市房地产业协会会长谢逸枫的估算，观绿路项目将来有望为公司贡献超过1亿港元的净利润。

　　从其他的项目上来看，也能看出丽丰控股回款的迫切程度。在广州，其与凯德置地联合开发的御金沙项目已经在售，而“囤地”十年以上的东风东项目，新一期也已经密集开工待售。但是，由于其囤地多在一线城市的中心城区，能否拿到预售证，按期或按其希望的价格开售并顺利签约，从而回款，仍然是个谜。

　　股票表现

　　股价下跌回应丽丰声明

　　“强拆”事件过去8日后，丽丰控股刊登声明称，其附属公司广州翠桦地产置业有限公司于2009年取得广州市征地办发出的拆迁许可证，进行土地上遗留建筑物的拆迁及补偿工作。

　　丽丰控股表示，非常重视这次的强拆事件引起各界关注，正聘请律师跟进。如有违规之处，集团将全力配合，妥善处理。集团又称，根据目前的广州法规，金陵台及妙高台未有被定为受保护历史建筑。而股市并未回应其声明，当日丽丰控股依然下跌。