高价拿地大举融资 泰禾集团激进扩张暗藏风险

　　木板钢管四处堆放、偌大的深坑周边已拉起栅栏、挖掘机施工时而卷起灰尘、一条水泥道路正在铺设中……

　　“我们施工方是石景山建筑公司，开发商是泰禾。”一位现场施工人员介绍，“目前正在做临建，大概一个月就能完工。”

　　就在两个多月前，泰禾集团以19.3亿总价、112%的溢价率、楼面价近2万元/平方米，击败多家房企高调摘得上述地块。近日，泰禾又借道担保融资，筹备该项目后续资金。泰禾集团股份有限公司近日发布公告称，将为北京台湖项目提供一笔规模20亿元的信托担保，期限两年。

　　台湖，只是泰禾集团高调扩张的一个缩影。今年以来，泰禾集团屡屡出现在全国土地市场，入手的七幅地块总金额近79亿元。其中，北京占据6成之多。截至目前，泰禾担保总额已达到占净资产的388.91%，一季度末资产负债率也维持在82.64%的水平。

　　“北京是我们未来的主要发展市场，所以连拿三块地。”泰禾集团总裁助理沈力男表示，商业地产将是集团发展重要方向。

　　但言及资金风险，泰禾集团上下却一致噤口。

　　定位难题

　　久蛰北京多年而默默无闻，因拿地名声鹊起的福建泰禾集团，如今正为不久前拿到手的台湖项目大举融资。

　　6月5日，泰禾集团股份有限公司发布公告称，同意为子公司福州泰禾房地产开发有限公司(简称“福州泰禾”)、北京中维泰禾置业有限公司(简称“北京中维嘉禾置业”)在与重庆国际信托合作中所涉的规模20亿元的“中维泰禾集合资金信托计划”提供连带责任担保，担保额度最高不超过25亿元，担保期限两年。

　　公告指出，北京中维嘉禾置业系福州泰禾投资设立的全资公司，是北京通州区台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块(F3其他类多功能用地)，4-1-022地块(F2公建混合住宅用地)的开发与建设主体(台湖总部基地项目)。数十亿融资，便是为满足项目公司下一步运营的融资需求。

　　记者了解到，上述台湖地块总建筑面积16.35万平方米，4月出让时曾吸引绿地、旭辉以及已进入台湖区域的万科首开联合体、东亚新华地产等多家房企。但最终泰禾集团以总价19.3亿元、112%的溢价率摘得。当时沈力男在接受媒体采访时曾表示，希望能把在福建的泰禾广场产品线引入北京。

　　然而截至发稿前，有关上述台湖地块的规划定位，泰禾方面始终未给出正面答复。记者致电北京中维嘉禾置业法人代表葛勇，其以身份不便为由，拒绝回答。沈力男表示，台湖是否会做成商业综合体，规划目前尚未完成，规划结束后还需报批，一切还没有定数。

　　“如果做传统意义上的综合体，周边较差的商业氛围难以支撑，所以泰禾这块土地定位难度很大。”屡次参与台湖拍地的东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示，对这块地未来价格预期没有其他企业那么乐观。客观来看，泰禾拿地价格偏高，面积较小，可操作空间不大，但如果针对区域高端总部基地打造办公区，或许还有机会。

　　弯道超车？

　　2010年借壳福建三农成功上市的泰禾集团，以房地产为主业之一，涉足矿业、氟化工等崭新领域，实现多元经营。去年始一改低调姿态，高调扩张，“北京、商业地产”，这些在上述台湖地块呈现出来的符号，也将成为其扩张的重要方向。

　　就在4月11日，在泰禾集团中标台湖地块后，泰禾集团在官方网站表示“北京是泰禾全国战略布局的桥头堡……”；在福州建设五四北泰禾广场及东二环泰禾广场、一年内“九开九清”的战绩，让其尝到甜头。

　　泰禾集团2012年报透露，将坚持品牌发展战略，增加土地储备，打造精品住宅，房地产开发布局逐渐从福建、北京两点向全国铺开。持续发展高端商业地产，在未来3-5年内开发10个到20个地标级、超大型城市综合体。在商业地产方面，泰禾集团更是抛出“学习万达、赶超万达”的口号。

　　泰禾内部却又强调与万达商业地产的区别。沈力男表示，我们不像万达那样简单地复制，而是更精细化，根据当地消费特点和气候情况来设计产品；建筑单体一定要成为城市的地标，同时走精品路线，积极引进国外品牌。“泰禾模式决不是照搬照抄、简单复制。”

　　抓住机遇，寻求弯道超车，是泰禾扩张的战略要义。在日前福建举行的第四届世界闽商大会上，泰禾集团董事长黄其森对媒体表示，当前房地产市场的最大机遇是来自于城镇化，城镇化将首先为商业地产市场带来直接利好，这正是泰禾集团实现“弯道超车”的重大机遇。“在城镇化进程中，一线城市的发展后劲尤其值得看好。”

　　机遇背后，总是蕴含着挑战。泰禾在北京仅开发过“运河岸上的院子”，且项目入市九年仍未清盘，2012年更是出现2759万元的亏损。泰禾想在北京打好翻身仗，并顺利引入商业地产，现实压力不能忽视。

　　在兰德咨询总裁宋延庆看来，大型综合体市场泡沫明显，泰禾没有成熟的商业运营产品线，租售能力又不如龙湖、融创等企业，这是其谋求快速发展必须面对的客观现实。也有熟悉泰禾的分析人士指出，泰禾在京布下的多个棋子均为热门区域高价取得，一旦推出市场价格难有优势，同时还面临周边品牌房企的激烈竞争。

　　激进拿地

　　为实现发展，泰禾集团在拿地政策上，已然放开了闸门。

　　今年1月，为在2013年度继续增加土地储备，提高公司决策效率，泰禾集团董事会授权公司房地产经营班子在该年度可根据实际情况，在总额不超过50亿元人民币的额度内决定并全权处理购买土地。而仅过4个月，5月份又一份通告，将授权额度再度增加到60亿元。

　　上百亿拿地目标，注定了泰禾全国拿地高潮的上演。从1月8.23亿元竞得福建石狮市68488平方米地块；到4月，以19.3亿元、溢价率112%将北京通州台湖总部基地项目揽入怀中；再到6月，以6.48亿元总价、溢价率106.49%，拿下上海闸北区商办地块，挺进上海……在泰禾官网上，近半年来“竞地高潮”、“成绩喜人”等词汇屡屡出现。

　　据统计，截至6月5日，泰禾上半年已斩获七幅优质地块，平均月入超过一地，总建筑面积超54万平方米、总金额近79亿元。值得注意的是，多宗地块均出现高溢价、高总价情况。而北京作为重点区域，总地价款达到49.05亿元，占总地价款的79亿元的62%。“北京是我们的主要市场，所以才会连续拿下三块地，如果不是一个主要开拓的市场，肯定不会有这样的动作。”沈力男表示。

　　一则公告却透露出疯狂扩张中的泰禾的后遗症：钱与地之间的矛盾。就在6月5日泰禾集团对外发布的为下属公司融资提供担保的公告显示，公司实际对外担保总额为87.41亿元，占公司最近一期经审计净资产的388.91%，全部为对下属控股公司提供的担保。

　　另一组数据也佐证了泰禾钱紧的事实。2013年一季度，泰禾集团货币资金14.79亿元，比年初27.27亿元减少45.76%，主要系支付土地款增加所致。资产总计147.77亿元，负债122.12亿元，其中流动债务59.85亿元，负债率达到82.64%。同时经营活动产生的现金流量净额一项，则为-13.47亿元。

　　攀升的地价款、紧张的资金链……各项财务指标都指向大举跃进这一事实。这一切，是否隐藏风险呢？

　　“现在的市场，不可能支持如此疯狂拿地的策略。”北京中原地产研究总监张大伟表示，泰禾集团净资本很少，大部分都是融资而来，一旦放慢销售节奏，会面临较高的资金成本。如果企业想实现较高的利润，除非市场出现很快的价格爆发，这样资金成本容易控制住，同时也容易实现快速销售，但可能性很小。

　　高资金杠杆隐患

　　房地产基金、信托，质押股权，自去年以来，泰禾集团多种融资手段齐出。

　　2012年11月，泰禾集团吸纳中城乾盈、中城坤盈、中城君盈、中城侬盈4家基金向公司全资孙公司福州泰航增资8200万元，占股权比例的41%。增资完成后，福州泰禾将其持有福州泰航59%的股权质押给中城乾坤君侬基金。今年5月，泰禾投资又将其持有的泰禾集团9500万限售股质押给中融国际信托有限公司。如此，泰禾投资累计质押的股份数也达到约5.23亿股， 占泰禾集团公司总股本的51.43%。

　　张大伟直言，按照这种融资、拿地幅度，感觉比当初的顺驰还要疯狂，或有另外一种公告内看不到的资金介入。

　　近期住建部政策研究中心与高和资本联合展开的民间资本调研发现，直接融资(具体方式主要有房地产信托、房地产基金和券商资管)已成为房企重要的资金来源，占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%。与此同时，民间资本对房地产业的投资策略及方式正发生改变，商业地产已成为民间资本最为重要的一个投资出口，房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。

　　值得注意的是，泰禾集团的大本营福建，也一直是民间资本的热土。宋延庆表示，福建私募资金这两年很是活跃，一直在想办法找到出口。尤其在股市不景气的情况下，直接借款给开发商钱，就变得频繁起来。泰禾集团既是上市公司，又有商业住宅开发、矿业、生物制药几个比较火热的投资行业，很可能担任起民间资本流出的重要出口。

　　大量融资隐患，或埋在两年后。“集团今明年现金流应能支撑发展，但到两年后即款期到的时候，风险就显现出来了。”宋延庆表示，风险主要有两方面：大量建设的综合体，一旦租售出现问题，现金流就会断裂；另外，一旦遇到如房产税等对高价房的追加政策，泰禾主攻的豪宅业务也会受到明显影响。“泰禾的两类产品，一个是综合体，一个是豪宅，恰恰是风险最高的两类产品。后期的租售、经营风险，才是真正的考验。”

　　一家大型上市公司投资者关系处相关负责人对记者表示，如此大动作的跃进，说明这家企业看好地价上涨的后市。但风险或会在债务到期时集中爆发。因此，企业是否具备较强的经营能力，以及偿债能力，对于大举扩张的房企而言，是要先考虑清楚的问题。（参考消息·北京参考 宋磊）