“N+1”户型大行其道 楼盘“送面积”靠谱吗？

　　惠州众多楼盘都大力主打“N+1”户型。 南方日报记者 梁维春 摄

　　在惠州的不少楼盘，都可以看到巨型广告条幅上书写着"N+1"户型、“买房送一房”这些内容。即便是没有拿"N+1"户型作为售卖噱头的开发商，其在售楼盘也都有类似送面积的产品，并作为“抢手户型”推荐给消费者。江北一在售楼盘就将80多平方米的2+1户型作为了其主力户型进行销售。

　　“N+1”户型在惠州如此普遍，那么开发商为何这么“大方”，说送就送呢？赠送的那间房子又为何不计入购房面积呢？

　　何为“N+1”？

　　所谓的“N+1”户型，是赠送面积的一种手段。简单而言，“N”就是房产证上你所购买的房间数，“1”则是不计入产权证的一个空间。关于“1”这个房间，消费者购买的房子面积只有支付了房款购买的产权部分，开发商所谓的赠送面积并没有计入购房者的产权范围，购房者只有使用权。

　　“N+1”户型就是在产品报建的时候房子之间形成漏空，在这些漏空上搭建承重梁，或者是拉高一层空间的高度，进行分隔。当产品接受完规划验收之后，再将这些漏空区域封闭起来，就形成所谓的赠送的一个房或者是将拉高的空间隔起来形成两层的设计。

　　除了“N+1户型”，入户花园、内庭院、大阳台、卧室飘窗等都是普遍的赠送面积形式。但是送露台送入户花园，其实不是送，法律规定露台和入户花园计算一半的面积，但这个“1”的送法就不同，其实这就是一个正常的房间，只是在竣工验收之前没有安窗户没有做楼板（但是有梁架）。

　　“N+1”的诱惑

　　对于消费者而言，赠送1间房子的“诱惑”无疑是难以拒绝的。有已经购房的市民告诉记者，“N+1”之所以广受青睐，其优势是显而易见的。

　　首先，通过赠送面积扩大实际使用空间，实际房屋单价就被摊薄。其次，税费、物管费等费用按建筑面积计算，赠送的面积可以减少居住成本。

　　“N+1”户型对开发商而言也是产品获得市场关注的一个手段。同一个区域，“N+1”的项目肯定会得到更多的市场关注。价格方面，开发商送的面积价格一般相对要低。因为开发商在送面积上只涉及建筑成本，只要把建筑成本摊到价格里就行了。所以，购房者如果买了赠送面积多的房子，就相当于用更低的价格，买到了更多的使用面积。

　　因此，即便是没有产权，购房者也乐于接受赠送面积，因为这些空间在自己房子内部，虽然没有产权，但丝毫不影响使用。

　　“N+1”户型对于消费者的诱惑着实很大，但有市民认为，世上没有免费的午餐，这种“诱惑”只是开发商一种经营手段而已。

　　首先，如果小区房子都是“N+1”的话，无疑增大了分摊面积，最终由购房者埋单。

　　其次，产权证书是不计入该“1”的房间面积，该房屋购买者没有拥有产权。从法律意义上说，该“1”的房间属于违法搭建。若整栋楼都是N+1的话，则暂时没有纠纷，若不是的话，该栋楼房的其他业主可以主张N+1的业主侵占公共面积（公共产权）违法搭建而要求相关部门拆除。

　　再次，开发商仅口头上答应送，不敢写进购房合同里。真正意义上送应该是写进合同里并拥有产权，否则不过是开发商打政策擦边球吸引购房者而已。

　　最后，若购房者计算套内面积的单价比同地段同档次楼盘的套内面积计算的单价低或一样的话，则同样的钱买到虽没有产权但有暂时使用权的房子是有点好处。但若价格高了，则要思考花高钱多买一间没有产权的房间是否理智。

　　此外，购房者还应该明白房子“送面积”，并不意味着最后便宜，送的面积都是架空的，购房者要自己搭建，这部分成本最后折算下来并不便宜，可能还不如没有送面积的楼盘划算。

　　“N+1”的问题

　　不论你是走在南坛看路边的楼盘广告，还是在博罗无意间瞄到楼体广告，“N+1”都会首先跃入眼帘。有的广告甚至连楼盘名字都很难看到，直接靠“N+1”户型来吸引路人眼球。可见，作为营销的卖点，“N+1”户型对消费者颇具吸引力。

　　拿“N+1”户型作为楼盘卖点，在惠州已屡见不鲜。两年前一些楼盘就已经开始通过这样的方式售卖自己的产品，其中甚至不乏一些大型开发商。

　　对于“N+1”户型及其它送面积的现象，本质是变相提高了楼盘容积率。对消费者而言的“送”，不过是开发商为了获得溢价而使用的营销手段而已。

　　有业内人士介绍说，部分偷面积较为厉害的项目，开发商可以通过偷面积增加20%至30%的可售面积，这些面积基本没有成本，并且也不用缴纳税费，可以说开发商从中获利丰厚。一些开发商把层高拉大、把飘窗做大，不仅可以将其算成建筑面积要购房者埋单，还不用为这些“偷来”的建筑面积多交税费。

　　此外，“偷面积”盛行也造成了市场的另外一种负面效应，即户型设计走入歧途。开发商户型设计不是考虑户型的合理性、实用性，而是考虑如何更大限度地“偷面积”。有些项目所“偷”的面积也不一定非常实用，如部分“N+1”的户型改造成单间之后难以完全封闭。

　　如何规范“偷面积”

　　除了用来做广告的“N+1”外，其它一些“偷面积”的行为虽然不会大肆宣传，但也广泛存在于惠州的房产市场。这其中较常见的包括入户花园、假复式等。

　　入户花园，就是在报建的时候是入户花园，而购房者在实际使用过程中可以灵活改造，只要不改变楼盘外立面都不属违规。这种做法既符合建筑规划又提高了实际的利用率。

　　“假复式”就是俗称的“买一层送一层”，一般出现在公寓中。和很多送面积在平面上增加空间的做法不同，“假复式”是向建筑高度要空间。开发商将层高做到至少4—5米，在验收后通过铺设楼板的方式，多加一层。这样，就在室内隔出一个二楼来。虽然这样的房子跟标准复式比略显局促，但买一层能获得两层的居住空间，买平层能获得复式的居住感受。

　　“送面积”的本质就是开发商“偷面积”而后“送”给消费者。“偷面积”容易造成市场的不公，循规蹈矩的开发商不敢偷面积，一些“钻空子”的开发商则借此获利，楼盘的竞争不是比质量而是比谁面积“偷”得多，这显然不利于房地产市场的健康运行，受害的最终还是消费者。

　　对于开发商“偷面积”的行为，广深等城市已经制订了建筑面积的测算规范，对"N+1"户型在内的“偷”面积行为进行遏制。

　　2006年6月29日，深圳市政府发布《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》，明确规定，所有的阳台和凸窗的尺寸大小必须在合理范围之内，否则将计入建筑面积，其他的所谓入户花园、半地下空间等，只要有“实用”可能，都将计入建筑面积。

　　而广州也自2011年6月1日起施行《广州市规划管理建筑面积计算办法》，其中规定，居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间，按照其水平投影面积计算建筑面积。至于其它“偷面积”的行为也都有相应规定。例如飘窗突出外墙结构边线小于或者等于0.5米且高度(含上下结构厚度)小于2.2米的，不计算建筑面积。超出上述规定的，按照其水平投影面积计算建筑面积。

　　上述措施即便不能百分百杜绝开发商“偷面积”的行为，也改变了“N+1”户型大行其道之风。

　　“送面积”不见得是好事

　　律师

　　对于“N+1”户型等“送面积”现象，广东衡仁律师事务所律师韦世州表示，开发商“赠送面积”是楼市中常见的宣传噱头。在一般人看来，受赠总归是好事，但在现实中业主和开发商为此产生纠纷的也不少。实践中，开发商主要是通过以下几种方式达到“赠送”给特定的业主面积：

　　1、开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间（如阳台、入户花园的面积按50%计算；层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等），以提高单位面积的使用率，让购房者觉得“物超所值”。其实这类开发商的做法，实际是钻了“建筑面积计算方法”的空子，这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以将“偷”来的面积“赠”给买房者，以增加项目销售的卖点。

　　2、有些开发商的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修改造。即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”，使得房屋实际使用面积增大。

　　3、有些开发商对部分特定业主所赠送的面积，实际为业主共有面积。如常见的承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。根据《物权法》规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有，开发商等于是慷他人之慨，将原属于共用的部分许给一户独用。只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。

　　开发商对所赠送的面积往往不具有合法产权，因此不会也不可能写入《房地产证》。而根据我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护。这就意味着开发商所送的面积并不受法律保护，不可能像房地产证登记的面积一样，可以用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，在遭遇纠纷时权益更是无法得到保障。

　　而且无论开发商赠送多少面积，在产权证上能体现的只是建筑的套内面积，也就是说只有套内面积的产权是归业主所有的，赠送面积是不写入房产证的，对于这类物业在转手时总价值会受到一定的影响，但对于二手房购买者来说，很难接受花了钱但有十几个平方米不是自己的物业，所以这类房产在二手市场出售时并不能卖到与正常面积的房子一样的价格。

　　而且由于开发商加建了“赠送面积”，总建筑面积增加，容积率相应提高，绿地比例减少，人口密度增加，各类公共设施使用率增加，使用寿命降低，业主整体的生活环境和品质都会有所降低。又由于容积率与土地出让金的多少有关，调高容积率需要补交土地出让金，办理规划变更手续，部分“赠送面积”是开发商未经调整容积率违建而来的面积，开发商提高了容积率却没有补交地价，导致了国家财政收入的流失。

　　南方日报记者 聂金钊