内地房企再掀赴港上市潮 或因资金渠道日渐收窄

　　面对A股的上市通道关闭和高昂的融资成本，借助赴港上市或借壳上市，成为不少房企的选择，虽然赴港上市募集的资金有限，但借助香港资本市场搭建海外融资平台，其成本竞争力远高于内地信托等社会资本融资，受到房企高度追捧。

　　□现状房企接连赴港IPO

　　香港资本市场见证了内地房地产的十年繁盛，2006年被称为“内地房地产企业香港上市年”。一年来，内地一共有5家房地产企业在香港成功上市，2007年，碧桂园、SOHO中国、远洋地产、合景泰富和中国奥园纷纷在港上市。2009年，多家房企再次集中赴港，恒大、龙湖与恒盛地产完成上市，筹资巨大。此后，2010年融创中国、卓尔发展成功突围上市。

　　随着楼市调控深入，内地房企赴港上市在过去两年短暂地停滞，从去年开始，随着房企业绩回暖，内地房企赴港上市闸门再度开启。2012年11月23日，旭辉控股集团在港交所挂牌。作为16个月来首家在港上市的内地房企，旭辉被称为“破冰者”。

　　2012年11月29日，新城发展控股有限公司在香港主板上市，发行股票14.18亿股，每股发行价1.45元港币，共募集资金20.56亿元港币。新城控股集团旗下住宅地产和商业地产主要分布在长三角东部沿海、沪宁地区。

　　今年1月，金轮天地在港交所挂牌，成为2013年首家香港上市的内地地产商。这家不知名的地产商去年上半年收入仅6.6亿元，土地储备28.4万平方米。继金轮天地之后，位于江苏的五洲国际6月13日8时登陆香港联交所，成功在香港上市。五洲国际主要在二、三、四线城市开发散售型商业。

　　兰德咨询总裁宋延庆预计，随着房企赴港IPO(首次公开募股)陆续披露，再加上随时可能披露出来的借壳收购，预计到今年末，将有6家内地房企在港上市，香港上市内地房企或将超过65家。

　　□原因资金渠道日渐收窄

　　一直以来，房地产业都属于资金十分“饥渴”的行业，对融资有很高期待。然而，楼市调整之下，房企资金渠道日渐收窄。

　　一方面A股上市房企融资渠道依然不畅，大量到期短债需偿还，债务结构亟待优化以缓解资金压力；另一方面下半年土地市场供应放量，企业拿地意愿增强，迫切需要募资补充土地储备。从政策上看，北京等地对预售证新政的打压对房企，尤其是豪宅及大户型的开发企业而言，未来拿地会有所掂量。资金来源的渠道进一步收窄。

　　中原地产数据显示，截至5月，今年万科、恒大、富力、华润等十大标杆房企融资额度已达380亿，接近2012年全年413亿的融资额，与2012年下半年的融资额151.6亿相比上涨150%。

　　内地土地市场持续活跃，房企在土地市场上争抢比拼的往往是融资能力。根据用益信托最新数据，截至5月份，房地产信托取代2012年的基础产业信托重登融资额榜首。1-5月共成立344款房地产信托，募集资金908.53亿元，占总成立规模的29.85%，较去年全年21.83%的占比有较大提升。其中，5月份的地产信托亦拔得当月成立规模的“头筹”，募集资金166.2亿元。

　　与融资成本高昂的信托相比，在资本利得、利息收入、人民币升值三重效应的刺激下，海外资金正在香港这个资本平台上，以多种形式投资于内地房地产市场，其成本竞争力远高于内地信托等社会资本融资，因此受到房企高度追捧。

　　□其他方式

　　大房企青睐借壳上市

　　事实上，直接IPO是房企在港上市的一种方式，借壳上市的战略部署，也是近期不少内地房地产企业的选择。赴港借壳尤以大型房地产企业为主，因为他们的借壳成本相对较低，且融资需求巨大。公开资料统计，除了万科，招商地产、中粮香港、万达商业地产、绿地集团等先后选择在港借壳。

　　2012年5月2日，招商地产以1.99亿港元的价格收购香港公司东力实业已发行股本的70.18%。不到一年后，招商地产于今年4月宣布注资，注入资产涉及广州、佛山、南京、重庆四地8个房地产项目。

　　今年5月，绿地集团则宣布以认购增发股份的方式，入主香港上市房企盛高置地。

　　据兰德咨询统计，仅2012年至今，除旭辉、新城、西南环保3家企业实现成功上市外，另有6家企业通过借壳、收购等方式实现了在香港上市，它们分别是借壳至祥置业的勒泰地产，招商地产成功收购东力实业，金地集团通过旗下全资子公司成功控股了星狮地产，中粮置业控股了侨福地产，万科收购南联地产后的万科置业海外，及新近已被万达控股的恒力商业地产。至此，“万保招金”这4家老牌上市公司都直接和间接拥有香港融资渠道，都成功实现了“A＋H双主体”模式的资本布局。

　　□分析

　　造富故事不再

　　地产与资本的联姻，成为地产造富的利器，在2006年内地房企赴港上市潮之后，在“2007胡润百富榜”上，上榜地产富豪的人数与财富急剧增加，其中碧桂园26岁的接班人杨惠妍以1300亿元位居第一位。

　　然而，来自机构的统计显示，去年以来成功上市的4家内房股都是融资总额较低、以较低的招股价发行，其中旭辉集资净额18.96亿港元，新城发展集资净额15.3亿港元，市盈率都不足5倍；按发行市值计算，两家企业的净资产折让率在6成-7成之间。相比2007年碧桂园上市时的21.5倍市盈率发行，以及2009年龙湖在港上市时20倍的市盈率，资本市场激动人心的时代已经谢幕，以融资——圈地——再融资——再圈地的资本游戏已告终结。

　　不过，宋延庆表示，虽然通过IPO募集的资金有限，但未来可以通过优先债券或者票据的方式持续融资，并且融资成本较低。以债券为例，在香港资本市场上，通常债券利率达到13.5%就会有投资者购买，这比内地信托融资的利率低几个百分点。另外是融资期限较长，有的可达5年以上。统计显示，2012年内地房企在境外债券发行量是91.4亿美元，其中96%发债地在香港市场。借道香港的融资平台进行融资和资本运作，已经成为不少开发商的共识。

　　香港上市表现分化严重

　　上市房企香港与内地运营差距继续扩大，兰德咨询逐一核准后的最新数据是，截至2013年一季度末，香港内房股企业共有59家。其中包括去年底上市的旭辉集团、新城控股，今年初上市的金轮发展，还包括在香港创业板上市的西南环保，以及借壳至祥置业的勒泰地产等。

　　纵览内房股企业的2012年业绩，按销售额划分，大致可分为4个梯级。第一梯级是千亿级的企业，有中海外和恒大两家企业。第二梯级是300亿~600亿元的企业，有绿城、华润、龙湖、融创、碧桂园等，共11家。第三梯级是100亿~300亿元的企业，有首创、旭辉、合生等，也是11家。第四梯级是100亿元以下的企业，共38家。从销售额增长率来看，融创、华润、旭辉、世茂等的销售额增长率均超过50%。其中，融创和绿城超过了80%，分别是86%和82%。还有多家企业为负增长，例如恒盛地产去年实现销售额109亿元，同比减少18%。其他指标，如净利润、净负债率等，相差也普遍较大。

　　宋延庆表示，成为香港内房股、成功叩开香港资本市场大门，并不意味着前途就一帆风顺。通过对多家内房股企业过去几年业绩的观察发现，有六成未能在上市后实现当初的既定目标，其中中小地产商的失败概率更高；此外，有三成开发商发债后陷入财务困境。还是那句话：一切取决于公司的业绩。如果缺乏业绩支撑，即使上市，也是一个“紧箍咒”。