中山楼市“量涨价稳” 未来供应量将继续增多

中山一手楼今年前5个月成交量明显回升，但房价持续滞涨。

中山一手楼供应量充足。

　　虽然成交量持续保持高位，但今年前5个月一手住宅均价两涨三跌，基本维持在5500元/m2左右。中山房价在这个区间已经徘徊了一年，这也应合了很多业内人士“稳字当头”的分析。平稳的房价对购房者来说是好事，可以从容面对，不过开发商却不一定喜闻乐见。但房价从来不是由谁的喜好而决定，供需水平决定了中山房价将在较长时间维持平稳，业内预计要有明显突破还要3年。

　　文/记者齐华伟 图/记者罗知锋

　　房价：

　　5500元/m2左右徘徊

　　6月19日，中山市国土资源局公布的上月房地产成交数据显示，虽然在“红五月”作用下，一手住宅成交6900套，面积环比增加了近两成，仅次于创下纪录的今年一月份，但价格却连续两个月下滑，为均价5602元/m2。

　　与之相对应的是，国家统计局公布的5月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，65个城市房价环比上涨。

　　作为珠三角房价“洼地”的中山，今年前5个月一手住宅均价却是两涨三跌，最低是2月的5485元/m2，最高则是3月的5723元/m2，波动幅度仅4%。

　　从去年6月以来的一年来，是中山楼市持续回暖的一年，但房价在去年6月“跳空高开”8.5%达到5408元/m2，重新回到“5字头”后，这一年来房价基本上围绕着5500元/m2上下波动，幅度不超过250元，仅有的例外是去年10月的5064元/m2，原因是开发商为冲刺“金九银十”大力促销。

　　分析：

　　今年房价没有突破最高点

　　中山一手住宅均价在2011年1月份首次“破六”后，最高在当年9月达到过6336元/m2，随后在限价政策作用下掉头向下，目前的房价距离最高点大约还有15%的幅度，在周边城市纷纷突破前期高点的情况下，即使成交回暖，中山这15%却怎么也上不去。

　　单价5500元

　　左右已维持一年

　　业内人士预计房价

　　3年后才有明显突破

　　供应：

　　未来供应量将继续增多

　　从影响价格走势的供求方面来分析，库存量一直是中山很多开发商不得不面对的难题。不过从总体来看，库存量虽高，中山楼市的消化水平并不逊色，其成交量长期以来在珠三角都在前三甲之列。

　　有业内人士表示，对于很多中山市民来说，相对较低的房价使得他们拥有多套房并不是难事，这也是中山人口基数不大，而成交依然活跃的原因之一。

　　此外，记者从中山市国土资源局获悉，目前《中山市闲置土地处置办法》已经出台，今年下半年将以“一地一策”方式，稳步推进闲置土地处置工作。

　　中山中原认为，在供应方面，随着闲置土地处置的推进以及新版商品房买卖合同范本的启用，都将促使开发商加快用地以及在建项目的开工速度，未来市场供应量将会增加。

　　需求：

　　刚需为主大户难卖

　　中山中原的统计显示，供应量最多的是80~120m2面积段的产品，而消化也是上述面积段最好，这表明刚需一族仍然是目前市场中的主流。

　　在存量方面，全市5月的存量环比4月下降了1.9%，为49369套。开发区与坦洲镇存量仍然位居第一、第二位，本期三乡镇雅居乐新城新增了1086套，其存量超过东区位于第四名。按面积段分，120~144㎡仍然是存量第一，主因是改善型户型总价高、消化率低。此外，在东部组团(开发区、三角镇、民众镇、南朗镇)、中心组团(石岐、东区、南区、西区、港口、大涌、五桂山、沙溪)和西北组团(小榄、黄圃、阜沙、东凤、南头、古镇、东升、横栏)，144㎡以上的户型在存量房中的占比也均超过了24%，显示大户型产品普遍滞销。

　　虽然在屡次促销下，改善型需求曾有抬头趋势，但总体需求仍不旺盛，这也使得在仅靠刚需型产品当家的情况下，房价难以实现突破。

　　专家眼

　　中山中原市场研究及顾问部经理郭光喜：中山楼价长期稳定，使得客户会有一个惯性的思维，6000元/m2是中山楼市的一道坎，普通的住宅高于这个价格，客户就会认为贵了。

　　在中山这种以本地消化为主的市场上，在政策没有大的变动的情况下，购房者的思维定势需要一段时间去冲破，随着建筑成本和土地成本的日益增长，估计需要3年左右的时间，房价才会有较大的突破。

　　从今年下半年的走势来看，预计随着刚需性产品库存量逐步下滑，以及部分改善型需求的释放，成交结构中大户型产品将增加，这也将导致房价结构性的上浮。

　　中山市科尔玛地产营销经理冯瑞卿：中山的城镇结构以及缺乏投资性购买力的拉动，导致楼市成交量虽高但价格却比较稳定。在库存量压力下，现在开发商更多会采取以价换量的策略，希望更快回笼资金。

　　从整体来看，未来房价上升不会太快，但在一些特定区域，如靠近珠海的坦洲、靠近南沙的三角等镇区将会有明显的上涨。

　　一手楼5月战报

　　“红五月”

　　一手住宅成交6900套，面积环比增加了近两成；但价格却连续两个月下滑，为均价5602元/m2。

　　前5个月价格两涨三跌

　　2月最低5485元/m2，3月最高为5723元/m2，波动幅度仅4%。

　　楼市供应

　　1～4月，全市商品房竣工面积累计为223.84万平方米，累计增长了128.18%；销售面积235.12万平方米，累计增长53.5%；销售额137.97亿元，增长62.7%。