南京千万级独栋别墅急推盘 疑抢占房产税空窗期

　　近日，南京各板块刚需房源供应频频告急。而与之截然相反的是，总价过千万的独栋别墅项目却在近期纷纷释放加推、开盘讯息。六七月份正值盛夏，原本不是楼盘的热门营销节点，为何独栋开发商纷纷选择在市场供应并不紧缺的情况下集中推盘？专家分析，千万级独栋冒着酷暑加推或因担忧下半年房产税在南京落地，试图提前抢占政策空窗期完成销售任务。

　　市场

　　5家独栋别墅集体推新

　　据本报不完全统计，目前南京约16家楼盘拥有独栋、类独栋别墅在售，累计可售套数约为306套，其中鸿信云深处、珍珠泉9号、绿城玫瑰园、复地朗香别墅、阳明山庄等是供应主力。所有在售独栋别墅中，8成以上房源总价超过1000万元。

　　在此供应的基础上，本月底还将有美达九月森林、玛斯兰德、美林墅、牧龙原墅等别墅楼盘加推，其中美林墅、牧龙原墅皆为首次亮相的纯新盘。美林墅为容积率0.3的纯独栋项目，共170栋，首次预计推出14栋。而牧龙原墅预计六七月份将推出58套独栋别墅。算上前不久加推五期紫榛园的钟山国际高尔夫，南京本月共将有5家独栋别墅推新，新增供应量为102套。

　　根据网尚研究机构数据，今年以来，独栋别墅一直坚持“少量多次”的推盘策略，销售情况较稳定，每月销售套数都在20套上下。这一成交情况相比去年月均15套的去化速度上涨了40%，但成交的均价却从去年四季度的23674元/㎡降至18925.7元/㎡。业内人士分析，今年前一阶段独栋别墅的成交得益于总价偏低的产品大批量成交，但6月份批量上市的独栋房源中大多为1500万元以上的顶级别墅，销售压力显而易见。

　　探因

　　多家别墅劝客户早落定

　　照理说，在禁墅令背景下，纯别墅用地稀缺，开发商习惯了对产品精雕细琢，推盘节奏不紧不慢。但根据摸底调查，近期紧急加推独栋别墅的几家房企焦灼心态却显而易见。以美林墅为例，虽售楼处施工尚未完全就绪，样板房也未完成装修，却已经抢先开始了市场推广，并预计于6月底推出首批房源。而美达九月森林则是加大宣传力度，将重大营销节点提前至6月底。之前沉寂多时的佛手湖森林庄园、悦湖山庄等项目也开始释放出施工消息，欲抢在下半年上市。翠屏紫气钟山等老楼盘则把“压箱底”的别墅房源摆上市场。

　　业内分析，别墅楼盘抢推房源，与近期的房产税传言有直接关联。据《中国证券报》报道，近期全国大中城市房价普涨，倒逼房产税试点扩围。已有多名权威人士透露，北京、深圳、南京和杭州等地房产税试点方案已上报，征税对象有可能只局限于高端住宅的增量房源(新购住房)，存量房源则无需增税。

　　南京绿城玫瑰园项目营销负责人刘伟介绍：“我们对房产税风声一直很关心，近期也在极力建议客户提前落定，规避可能发生的政策风险。”玛斯兰德营销总监秦晓晖女士也表示：“房产税开征，高端物业无疑将首当其冲，我们的准客户最近表现出来的购房意向都非常积极，也是希望能抢在政策的‘空窗期’完成置业。”

　　房价又涨，房产税风声又紧

　　虽然“南京即将开征房产税，且将仅针对新购住房征税”仅仅是坊间传言，南京市住房保障和房产管理局局长李真也公开表示传言内容不可信。但不少购房者却对此传言深信不疑。

　　南京天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，部分购房者及开发商对房产税存在不必要的担忧。房产税对市场的实际冲击将非常有限。他分析称：“高端楼盘受供求关系的影响其实并不大，关键在于消费者的购买热情高涨。再加上高端物业客群的需求弹性非常大，并不属于非买不可的刚需，所以他们受政策的影响也相对较小。房产税现阶段的意义在于成功地把房产保有环节的税种推出来，为以后的楼市健康发展做准备。”

　　秦晓晖则认为，从长期来看，房产税对别墅市场是利空，但从短期来看反而是利好，有可能促使购房者争相抢搭政策末班车，快速拉动成交。据她介绍，玛斯兰德仅1至5月份便去化了十余套，老带新比例超过90%；绿城玫瑰园今年销售额也已经突破3亿元。相反，一些体量庞大的新项目则可能面临挑战。

　　南京在售独栋别墅简要情况表(不含溧水、高淳)

　　项目名称 容积率 在售 总价 备注

　　钟山国际高尔夫 0.13 31套 4000万以上 月初加推的五期18套

　　鸿信云深处 0.2 20套 1500万以上 一、二期同时在售

　　绿城玫瑰园 0.3 12套 2000万—1.5亿

　　山河水 0.3 13套 600-1200万

　　珍珠泉9号 0.3 22套 800万以上

　　复地朗香别墅 0.39 43套 700-2000万

　　国信自然天城0.4 16套 1100-1500万

　　美达九月森林0.4 27套 600万左右 类独栋，月底加推10套

　　中浩清溪庄园0.4 23套 500万以上 旅游度假别墅500万起

　　中豪天禄 0.44 16套 900万以上

　　名家别墅0.4 95套 2500万

　　玛斯兰德0.53 69套1500万以上 月底再推20套

　　加州城0.5 48套 820-1100万 类独栋别墅

　　阳明山庄 0.56 17套 1000万

　　运盛美之国 0.56 16套 1100万

　　翠屏紫气钟山 1 8套 2000万

　　南京将售独栋别墅简要情况(不含溧水、高淳)

　　项目名称 容积率 套数 总价 备注

　　美林墅 0.3 14套 1000-1500万 6月底首次开盘

　　美达九月森林 0.42 10套600万 6月底加推

　　玛斯兰德0.53 20套 1500万以上 6月底加推20套

　　牧龙原墅0.71 58套 800万以上 6月开盘

　　佛手湖森林庄园 0.3 待定 待定 上市时间待定

　　证大九间堂 0.28 待定 待定 预计今年上市

　　悦湖山庄 0.7 待定 预计9月上市