经济低迷抑制需求扩张 写字楼降级搬迁成趋势

　　下半年展望

　　日前仲量联行发布的报告显示，今年二季度广州新竣工的甲级写字楼项目有位于珠江新城的珠江城大厦和邦华环球广场，使上半年的总存量增加至365万平方米。二季度的新增面积约为23万平方米，而净吸纳量仅为8.4万平方米，使空置率从上季的11.8% 上升至15.1%。其中，二季度的两个新增项目因工程进度延后和整体市场需求疲弱而预租率偏低，是全市空置率上升的主要因素。

　　珠江新城新货集中租金平稳

　　不过，尽管总体租赁需求较弱，但来自天河北和越秀区内续租和成本节约型搬迁降低了这两个片区的整体空置率，支撑了本季度全市平均租金的增长。在新供应集中的珠江新城，租金保持在一季度水平。租金环比增长速度从一季度的0.7%加速到本季度的1.3%，达到约154元/m2/月(建筑面积)。

　　戴德梁行发布的二季度市场分析报告指出，广州甲级写字楼租金得以保持稳定，是源于珠江新城的贡献良多。统计显示，今年上半年珠江新城一批新写字楼占了全市甲级写字楼吸纳量的99%。同时，强劲的本地自用需求支撑使甲级写字楼售价。分散产权式物业市场强劲复苏，除了珠江新城的在售一手新楼在二季度录得较高的销售量，二手市场如天河CBD和越秀区的成交也出现反弹。这主要是由于珠江新城的写字楼价格提升迅速，投资者开始在价格更合理的二级市场寻找物业。二季度，市场资本值比上季度微升2.7%至34200元/m2。

　　全市整体空置率呈上升趋势

　　展望2013年下半年，仲量联行广州商业地产部总监马炜图认为，国内经济复苏的不确定性仍将抑制企业的扩张需求：由于大部分跨国企业对增加雇员保持谨慎态度，并减少在写字楼租赁预算，以节省成本为目的的写字楼降级搬迁需求将继续支持写字楼市场；大型的国有企业需求将保持活跃，但本地企业对扩张渐趋谨慎。预计2013年全年共有新增供应43万平方米，较2012年多，年底总存量将达400万平方米，其中超过75.4%集中在珠江新城。受新竣工项目影响，全市整体空置率继续呈上升趋势，但在成本节约型搬迁的需求支撑下，现有大厦的空置率将保持相对稳定。

　　戴德梁行预测，未来3年(2014~2016年)全市新增供应接近89.1万平方米，其中88.4%来自珠江新城。同期，广州甲级写字楼的吸纳量将达到79.2万平方米。这意味着未来3年广州的甲级写字楼供需基本平衡。(王荔珏)