报告：广州二手房成交“向下走”“向外走”

　　近日，合富置业发布了《2013年上半年合富标准二手住宅价格指数(广州)分析报告》，报告显示，上半年广州二手楼市交投活跃楼价高位稳步上升，下半年，因为政策“抗药性”不断增强，二手楼价会平稳上涨。而随着价格的提高，“向下走”(购买面积较原计划小或素质稍低的物业)和“向外走”(转投外围一手楼市或其他价格稍低板块的二手物业)的二手买家将会增多。

　　交投大幅放量可能性不高

　　2013年上半年广州二手房市场总体呈量价齐升的特点，受政策平稳、流动性充裕、20%个税“末班车”效应、地王以及中心区新货量少价高等因素影响，市场需求旺盛，买家的入市意愿明显增强，价格接受度有所提高，二手楼市的交投量和价格均呈上升的态势。

　　据广州国土房管局数据显示，2013年上半年广州二手住宅登记交易5.1万宗，418万平方米，同比2012年上半年增加约1.5倍，环比2012年下半年增加约三成。据合富标准指数监测阳光家缘二手网签数据显示，2013年上半年广州二手住宅网签面积162.4万平方米，成交宗数19660套(二手网签主要集中中心六区)，同比2012年上半年增加一倍，环比2012年下半年增加两成以上。据合富置业成交数据显示，2013年上半年番禺、天河以及越秀三区的二手交投增幅较大，同比均在一倍以上。

　　2013年上半年广州二手楼市仍以迫切性首置刚需为主，换房改善型买家入市则逐渐增多，素质较好、价格较高的“三房”需求增加，二手成交均价接近2万元/平方米。2011、2012年以来，迫切性首置买家独力支撑二手楼市的格局有所改观。

　　总体来说，2013年上半年广州二手楼市需求保持活跃，量价齐升。不过，鉴于目前二手楼市有效刚需盘源不足、叫价高企、买卖双方博弈胶着的心态有所加剧等情况，预计下半年交投大幅放量的可能性不高。

　　二手成交比重超五成

　　2013年上半年，广州二手住宅成交面积占整体楼市的比重为51.5%，略超一手住宅。由各区域看，越秀、天河、海珠三区二手楼市的占比高达七成以上，越秀区甚至接近九成；而白云、番禺、两区的占比也超过五成。

　　据合富置业数据显示，受流动性充裕影响，2013年下半年二手楼市一次性付款比例有所上升，由去年下半年的不足三成，上升至三成三。一次性付款套均总价以及总体套均总价均呈稳步上涨的趋势。2013年上半年广州总体套均总价为163万，较2012年下半年增加8.6%，同比2012年同期增加27万。一次性付款套均总价接近200万，较2012年上半年增加两成。

　　总体套均总价、一次性付款套均总价高位稳步上升，既显示了刚需买家较强劲的实力，也反映了买家的价格接受度有所提升。结合当前二手楼市以首置和首改买家为绝对主导的现状，可以判断，高居不下的楼价，仍有着较坚实的市场基础。

　　市场呈现两大趋势

　　报告分析，在政策大致稳定的前提下，预计下半年广州二手楼市仍将保持较平稳的良好运行态势，市场需求总体较活跃，月均交投量大致保持上半年的平均水平，价格继续保持稳中有升的态势。买卖双方对楼市的认知渐趋理性、成熟，大部分买家购房均基于自身的需求考虑，对政策的“抗药性”增强；受限签、限售影响，预计下半年市区一手新货的实际供应量仍然偏小，且多以大户型为主，二手楼市在盘源充裕度、产品结构、价格等方面仍有一定优势；下半年政策将推出中心区多幅“靓地”，预计价格不会低，对整体楼市将有影响。

　　不过，下半年二手交投大幅放量的可能性也不高，主要是因为：首先是目前广州二手楼市“盘少价高”的现象较以往明显，尤其是适合刚需首置和首改的中小户型产品。而随着价格的提高，在限购限贷环境下，追高的心态较为谨慎和理性，成交难以大幅放量。此外，由于实体经济疲软，预计下半年管理层将会加大对实业的货币支持。流向房地产的资金规模将会有所限制，房贷的优惠利率将会减少，货币的“杠杆”作用或会有所下降。

　　综上所述，下半年广州二手楼市价格将继续保持平稳上升，买家仍然以首置刚需为主，首改需求继续保持活跃，90平方米以下2房和90—120平方米3房单位仍是市场的主流需求。业主的心态继续走强，叫价高居不下。而随着价格的提高，“向下走”(购买面积较原计划小或素质稍低的物业)和“向外走”(转投外围一手楼市或其他价格稍低板块的二手物业)的二手买家将会增多。

　　南方日报记者 许蕾

　　实习生 黄鑫