土地出让价格超230亿 广钢旧厂将变20万人新居

　　备受关注的广钢搬迁进入倒计时，昨日，广钢新城规划在市规委会上获得全票通过。根据规划，有着55年历史的广州钢铁厂鹤洞厂区将联合周边“三村一厂”进行整体改造，整个区域将变身为高尚住宅区，预计土地出让价格将超过230亿元。

　　最引人关注的是，广钢新城的开发将成为历史文化资源保护与利用的典范，打造一条将近3公里的中央绿轴——广钢公园，串起16处工业遗迹，并设立工业博物馆。另外，广钢新城规划6条轨道，80%的区域在500米内都将有交通站点。

　　规划定位：特色宜居新区

　　规委会上透露的消息显示，2011年省市明确实施广钢基地的环保搬迁，经资金平衡测算并经市政府常务会议审议，广钢集团转型发展需依靠盘活“广钢地块”筹措资金约217亿元。据悉，陈建华市长多次批示，建设广钢新城，向市场要价值、向规划要价值、向品位要价值，将广钢新城打造成政府统筹连片改造的典范、历史文化资源保护与利用的典范、全方位高标准配套建设高尚住宅区的典范。

　　为此，广钢新城规划进行多轮修改，最终确定的版本是：广钢新城位于花地生态城东南部、珠江两岸，是疏解都会区中心区人口的载体之一，是花地生态城职、住、休闲均衡发展的重要支撑。

　　规划中的居住用地占到19%，商业仅为6%，可见广钢新城的定位是以居住为主。此外，现状建筑量为345.6万平方米，毛容积率为0.52，规划建设量为1017万平方米，毛容积率为1.57；现状常住人口3.7万，流动人口约6万人，规划居住人口20.7万人。

　　土地出让：156.4公顷可出让 价值超过230亿元

　　根据测算，广钢集团转型发展需要靠广钢地块筹措资金约217亿元，那么到底有多少土地可供出让呢？规划显示，可出让总用地156.4公顷，可出让总建筑面积660.6万平方米。业内人士估计：“如果规划出台，配套完善后，这里的住宅项目过两三年每平方米达到1.5万元以上没有问题。”这样粗略估算，广钢新城的价值就超过230亿元，不过庞大的土地出让金到时候如何分配利用，将有多大比例用于广钢集团转型发展目前尚未明确。

　　据悉，本次广钢新城规划的一大特色就是“打造政府统筹、连片改造的典范”，整合三村一厂、连片改造，统筹解决城中村和旧厂改造问题，提升地区整体价值。据悉，如果不统筹改造，广钢外围旧村难以单独改造，广钢权属范围零散用地无法出让，涉及金额约60亿元；广钢用地仍将处于旧村包围，市政道路无法打通，公建配套、基础设施、环境景观灯方面无法顺利实施，土地价值大大降低。

　　规划中还强调，将保障村民合法权益，满足村民住宅和集体物业复建安置需求，本次规划基于区政府已审查方案落实；除村复建安置用地外，其他村建设用地、农用地与国有土地由政府统筹整理，集约利用，解决村改造成本融资、市政配套建设以及政府安置房寻求。目前三条村集体土地面积为264.1公顷，改造后未60.8公顷，腾挪出用地203.3公顷，主要用于道路、市政、绿地等公益性用地、改造融资和政府安置房用地、农用地征收返还村经济留用地。

　　-规划亮点

　　历史保护

　　6处文物原地保护

　　设立工业博物馆

　　有着超过半个世纪历史的广钢对不少广州人来说，是有着深厚感情的，其中不少工业遗迹难以割舍；而且周边三条村也是有着悠久历史的古村落，如何将工业遗产和历史遗迹保护好，备受关注。而规划中提出要“打造历史文化资源保护与利用的典范”，分3个层次对历史文化资源进行保护与利用。

　　首先，不可移动文物6处——市级文物两处：亚细亚龙唛仓旧址、德士古油库旧址；区级登记文物4处：咏梅关公祠、五显古庙、文祐关公祠和晚兴麦公祠。据悉，不可移动文物都将进行原址保护，村落祠堂与居住区的公共服务设施相结合，滨江工业遗址与文化设施、滨江景观相结合，适当注入商业功能。

　　其次，推荐文物线索31处，通过历史专业单位摸查提出，包括15处村落类和16处工业遗产类。15处村落文物线索将结合社区服务中心、小区公共绿地等设置，注入新的功能。16处工业遗产将保留改造与利用，打造“广钢公园”——广钢之路文化休闲综合服务轴，塑造新城聚焦点。整个广钢公园长2.9公里，宽140米，面积达到50.2公顷。

　　第三，非物质文化遗产——恢复历史河涌、沿用广钢厂区路名(如钢铁大道、求实路等)、设立工业博物馆。

　　交通规划

　　建3条地铁线3条有轨电车线

　　如何打造宜居的高尚社区，交通和公建配套将成为关键。根据规划，广钢新城将构建地铁、有轨电车和常规公交三级公交网络体系：大中运量线路总长约13.4公里，设有15个站，社区巴士4条，长度共16.7公里。设20个站，车站300米半径覆盖率70%。

　　该区域将增加3个交通换乘中心——广钢交通换乘中心(11号线)、鹤洞交通换乘中心(广佛线)、东沙工业园交通换乘中心(10号线)，整合地铁站、公交首末站、公共停车场、自行车租赁点及客运码头等交通设施，提高交通转换效率。

　　轨道交通方面，规划有6条轨道——地铁10号线、11号线及广佛线；有轨电车1号线、2号线及5号线，3个地铁站和12个有轨电车站。线网长度达到13.4公里，车站500米覆盖率为80%。区域内倡导“公交+自行车”的绿色出行模式，规划区形成“七横六纵”的内部自行车廊道系统，设置公共自行车调度中心，同时结合地铁站、公交首末站、客运码头等设置23个公共自行车租赁点，结合公共建筑或道路沿线绿化带布设自行车停车场。

　　公建配套

　　引入三甲医院和省实等名校

　　广钢新城将按规划居住人口20.7万人，规划的配套公服设施将比现状和原控规大幅度增加。据介绍，广钢新城将有规划区域统筹级设施6处，街道级配套设施53处，居委级设施183处，独立公服设施用地(含体育公园)1.2平方公里，约占用地面积的20%。这里还将设立广钢公共服务中心、鹤洞公共服务中心、东沙公共服务中心和南漖公共服务中心。本次规划公共服务设施数量为242处，比现行控规增加166处，比现状增加184处。

　　此外，医疗配套方面，规划了1200床三甲综合广钢医院、社区卫生服务中心3所，卫生站4所。教育配套方面，规划了幼儿园15所，小学9所，初中5所，高中3所，引入真光、培英、省实等名校入驻。文化娱乐设施方面，规划了广钢博物馆、展览馆、图书馆、影剧院、社区文化站4所，文化室29所。体育休闲设施方面，规划了5处体育用地，设置室内体育馆、户外体育场地、居住小区建设场所30处。商业配套方面，规划了广钢总部区五星级酒店、大型商业综合体2处。社会管理方面，规划了综合社区服务中心4所，综合管理用房3所，居委会29所，老年人服务中心3所，街道办2所，以及1000床大型养老院一所。

　　环保绿化

　　土壤现状监测启动 将修复后重新开发

　　在环保方面，广钢新城规划进行了环评，环评认为规划实施后对广钢新城及整个广州西部的环境空气质量将会有明显改善。

　　此外，由于广钢是有着很长历史的旧工程，变身住宅区后其土壤污染问题也备受关注。记者从规委会上了解到，广钢新城的开发建设进行了土壤污染评估及修复，要求必须依法依规完成土壤污染评估和修复工作，达到按新的用地功能重新开发建设的要求。广钢项目占地范围内的土壤现状监测、修复方案已经委托“广东省生态环境与土壤研究所”进行，第一期环境质量现状的监测已经开展，第二监测方案的调整、土壤修复方案的编制目前正在进行。

　　在绿地方面，规划绿地面积为155.8公顷(含水域)，占规划范围总面积的23.74%，公园绿地87.8公顷、防护绿地27.6公顷、水域面积40.40公顷。规划增加公园绿地85.5公顷，增加水域11公顷，增加防护绿地30公顷。

　　记者 刘怀宇

　　实习生 杨诗婕