广东江门：商业地产“高烧” 投资尚需谨慎

　　今年的商业地产无疑是房地产市场的主角。商业地产一时间在江门热了起来。2012年底，保利拿下滨江新区地块，试图打造江门最大的城市综合体。今年初，万达在北新区拿地，而后迅速推出一期二期商铺和特色SOHO产品。国翔时代广场和益丞国际广场也在紧张施工中。奥园外滩、中信大厦等都在招商中，金汇城市广场三期江门国际金融大厦也将开始招商。此外，凤山水岸、汇景湾等也在今年推出商业部分。商业地产的各种信息在这一年不断冲击着江门投资者的眼球。

　　商业地产何以突然“高烧”？

　　“半小时售罄”、“开盘狂扫两亿元”，今年上半年，此类商业地产的热售消息频现报端。在江门，商铺似乎从不愁卖。

　　商业地产在下半年依然热度不减。根据统计，下半年开盘的楼盘中，纯商业占开盘面积量的4%，SOHO占9%，商业地产在楼市中占据了一个十分大的比重。

　　江门今年推出的商业地产体量之大、数量之多前所未有。而且可以预测，在未来的一段时间内还将不断有新的货量推出。商业地产何以突然在江门热了起来？

　　有业内人士认为，国家对房地产市场的调控日益严厉，限价限购等各种调控措施限制着住宅市场的发展，于是不少投资者转而投资商业地产。可以说，商业地产的火热一定程度上得益于国家对楼市的控制。

　　就投资而言，商铺与住宅相比较具有不限购不限贷的优势，这也是许多投资者看中的因素之一。笔者采访中发现，商业地产的红火已经把不少住宅的买家吸引到商业地产中来。针对当前的商业地产热，笔者曾在购房者中间做过一个小样本的随机调查。调查发现，有六成的业主并不打算自己使用，而是拿来出租，有接近五成的业主称商业地产不限贷是促使自己购置的主要原因之一。

　　在江门，一铺养三代的投资观念还是比较浓烈。笔者采访了数位江门万达广场业主，都称打算将店铺用于出租。“商铺不限贷，十分适宜投资。”劳先生一次购买了江门万达广场5套SOHO产品。“我没有打算自己做生意，全部用来出租。自己做风险太大了，还不如直接收租来得舒服。”

　　另外，江门的现实情况也令商业地产的红火成为可以理解的事情。北新区经过多年的发展，现在已经初步成熟，高档住宅林立，路网完善，可供开发的土地基本已经用完。但美中不足的是，该区的商业配套一直发展缓慢，这也和该区的人气一直不足有关。这就给商业地产进入北新区留下了极大的空间。

　　为弥补这一区域的商业配套不足，同时也为了抢占市场，北新区核心区域一下子冒出了三个大型的商业综合体，目前江门万达广场已经开始销售，可以预见将来三个综合体都将产品推向市场，该区域的商业地产将更加红火。

　　江门商业地产还能火多久？

　　从楼市今年上半年的表现来看，商业地产红火是不争的事实。但这种红火能持续多久，业内并没有一个明确的答案。

　　商业综合体并非现在才热起来的。近两年开始城市综合体已经在全国各地走红。根据媒体报道，根据世邦魏理仕的统计，目前全球在建购物中心面积最多的10个城市中，有7个位于中国，其中天津、沈阳、成都位列全球前三。天津目前约有16个在建的购物中心项目，面积达245万平方米；沈阳市中心区域在建综合体项目超过40个；成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年将入市1000万平方米。

　　在江门，益华等大型商场也带来了Mall的概念。这两年，江门的城市综合体如雨后春笋般冒出。单是五邑华侨广场附近就冒出了三家大型的城市综合体，国翔时代广场、江门万达广场和益丞国际广场等商业体都声称要打造大型高端的购物平台。它们推出的商铺、公寓也引得市民一哄而上。这种热火朝天的情况究竟能持续多久？

　　业内人士称，至少两三年内看不到退烧的迹象。“这种情况会一直持续下去。因为这种情况是正常的，前几年江门商业地产发展滞后那才是不正常的。”江门奥园外滩营销总监陈志炎说。商业地产热并非偶然，它也是城市商业发展的需要造成的。专家认为，江门的商业发展水平落后于经济发展水平，未来还有比较大的发展空间，万达、保利等项目决定进入江门的商业领域也是有其道理的。

　　不过商业地产红火并不意味着商业地产这一块就是遍地黄金。从江门的情况来看，许多大型商业体的运营并非那么理想。江海区的中环广场一直以来都只能吸引周边居民前来消费，位于中心城区蓬江区的新之城自开业以来就没有真正红火过，近年新引进的乐购超市也是人流量不大，商场内有些商家也有撤场的迹象。可以说，江门的商业地产有市场，但能否成功还须看运营者的智慧。

　　商铺写字楼冰火两重天？

　　在江门商业地产大热的情况下，似乎并不是所有人都能分到一杯羹。与商铺相比，写字楼并不是那么红火。位于迎宾路的中信大厦是江门位置较好的写字楼，但目前进驻的企业仍然不多。汽车总站南侧的绿岛商城写字楼招商情况也未见红火。不止一位商业体运营总监向笔者感叹写字楼“招商难”。

　　尽管如此，江门万达广场、益丞国际广场等大型综合体项目中仍然规划着不小体量的高档写字楼。业内人士认为未来几年江门写字楼市场将面临更激烈的竞争。

　　江门的写字楼为何难以借着商业地产的东风红火起来？分析者认为主要是江门的实业不够发达。写字楼主要是企业作为办公和对外的场所，能承担高档写字楼的一般都是金融业或者证券类等服务业。而江门既缺少大型企业的总部，金融业也不发达，所以难以支撑高档的写字楼。

　　而陈志炎却不这么认为。他认为当前江门的高档写字楼正在面临着一个发展的新机遇。“江门一直以来都缺乏写字楼。目前江门的写字楼仍然不多。江门在发展，经济上在转型升级，未来将有更多大企业进驻，将产生一批白领阶层。他们需要一个好的办公环境。”他认为江门万达广场、益丞国际广场等城市综合体建设写字楼正当其时。

　　见习记者 全泽超