东莞写字楼市场面临洗牌 中低端产品或陷生存难

高端写字楼将陆续亮相东莞。

　　莞总部经济大楼相继亮相 商业地产竞争加剧 中低端写字楼或陷生存难

　　沉寂多时的总部经济写字楼市场再掀波澜，在刚刚过去的一周之内，连续有总部经济概念的大型写字楼项目亮相——被行业称为地产航母的东城万达正式宣布国际甲级写字楼开盘。几乎与此同时，浙江商会宣布，南城名营经济总部大楼定位为集甲级写字楼、酒店和高端商业配套于一体的区域地标建筑。迄今为止，东莞打着“总部经济”旗号的高端写字楼已有近10个，其中包括已经竣工正在招商的台商大厦、汇峰中心等。一场高端商业地产争夺战拉开在即。

　　业界人士预测，接下来，东莞市的写字楼在质量、服务、形象上会整体提升，而高端写字楼的价格则有可能会下降，同时一些中低档写字楼或面临被淘汰的命运。

　　文/记者陈明 通讯员罗艳桃 图/记者卢政

　　“总部经济”

　　从厂房经济向写字楼经济的逐步转变

　　总部经济的概念最早的代表是台商大厦。金融风暴爆发之前，众多东莞台商便意识到东莞的厂房经济迟早会升级为写字楼经济，很多制造业的工厂行政和营销办公室将会脱离工厂入城办公。于是，被称为地标建筑的台商大厦应运而生。几经周折，台商大厦终于竣工，如今开始对外招商。据了解，租金报价100元左右/平方米。

　　紧跟着台商大厦打造总部经济概念的，是莞城街道办推出的三旧改造重点项目——汇峰中心。虽然台商大厦宣传在前，但是汇峰中心后来居上，抢先于前年夏季正式对外营业。不过，与其他民营经济体打造的高端写字楼有所不同的是，汇峰中心属于政府全资所有。时任东莞莞城街道办主任的刘林宏介绍，汇峰中心是100%的莞城政府所有物业，莞城建这么大的总部基地并非想延续过去出租、收租的物业经济，而是希望能够通过高端环境，吸引更多企业总部落户莞城，带动莞城经济转型升级。这个单体建筑面积为23万平方米，是东莞目前最大的写字楼。日前记者了解到，该中心办公楼入住率达到了80%。这也是目前唯一一个已经营业的总部经济办公大楼。

　　就在东莞市中心城区大型、高端写字楼接连开门迎客的时候，临近中心城区的厚街同样不甘寂寞，前后推出鞋业总部基地、民营企业总部基地两大商业地产项目。

　　厚街镇书记钱超在年初上任之时对外透露厚街的商业地产优势，由于紧邻市区，加之发达的酒店服务业和制鞋业，在产业转型升级期间，总部经济后劲十足。因此，厚街推出世纪新城计划，将在世纪新城建企业总部。“我们粗略估算，厚街在全国各地盖五星级酒店的企业起码有20家，投资起码已渗透到10个省。我们将根据民营企业的税收排名、对厚街贡献的大小等条件，给他们提供土地，让他们每个企业建一栋30~70层的大厦，未来这里将盖几十栋总部大厦。”该镇相关负责人说。

　　另外，世界鞋业总部基地大楼也将落户厚街。这座大楼将集研发、总部办公、人才培训和营销中心、展览于一体。

　　新秀登场

　　东城万达广场：华南旗舰项目面世

　　上周六，位于东城商业核心区域的万达中心正式宣布推出第一批产品——东城万达中心写字楼。这座被称为东城地标性的建筑从开工伊始，就被投资者密切关注。

　　万达中心8月中旬开盘，预计未来月租金或将破100元/平方米。东莞万达公司副总经理何广长告诉记者，东莞目前在写字楼市场，较之国内发达城市，尚未真正起步。他认为东莞长期以来工厂厂房占据了太多的资源，很多公司的老总办公楼也在厂房里面，真正的商业办公系统尚未完善。本次万达推出真正有着甲级写字楼服务的写字楼，将目标直接对准东莞的大型企业总部、银行和保险机构。

　　何广长表示，东莞目前正处于转型升级的关键时期，一些制造业原来只管贴牌生产不管销售和研发，现在不一样了，这就需要更多的商务环境来支撑这种转变。让万达中心成为目前东莞最具规模和时代的写字楼。之所以对于万达的写字楼非常有信心，也是缘于其硬件软件设施的完备。万达中心整栋145米高、10.2米的挑高大堂，为东莞最高的大堂。大堂公共部分采用了六星级精装，1800平方米阔绰面积位列珠三角前茅。记者在参观样板间时看到，大堂安装了12台进口三菱电梯，以4米/秒速度直达写字楼。

　　浙商大厦：打造成10万浙商对外投资的基地

　　就在万达中心推出样板写字楼的前一天，浙江商会有关负责人宣布，国际酒店巨头万豪国际集团入住南城民营经济总部大楼楼群浙商大厦。该大厦即将动工兴建，最迟将于2015年投入使用。

　　浙江商会有关人士对记者透露了发展商业地产的幕后动机，近几年，随着外部经济环境恶化致使东莞企业业绩出现下滑后，来莞创业的各地商人希望采取抱团的形式重振雄风。在莞经商的台商、湘商、浙商均以成立商会的形式共渡难关。2012年11月，超过10万在莞经商的浙江籍人士，在东莞市民间组织管理局登记注册，自愿组成非营利性社会团体。经过半年筹备后，今年4月正式成立浙江商会。

　　东莞浙江商会会长陈路表示，浙商大厦的整体定位是都市商务聚合体，除酒店引进万豪酒店外，项目还有甲级写字楼、酒店公寓等业态。“从商会平台考虑，等大厦建成后，东莞浙江商会的会员企业或个人可以内部成本价认购，实现会员企业抱团共赢的目的。”陈路表示，浙商大厦将打造成东莞10万浙商对外投资扩张的重要示范基地，成为众多在莞浙商的总部。

　　业界观点

　　高端写字楼入市或威胁低端写字楼生存

　　对于总部经济在今年进入集中推出的时期，业界人士普遍认为这是东莞转型升级时期出现的必然现象。制造业不景气让投资者不再愿意介入。而投资商业地产是一个有利可图的路子。“目前东莞的写字楼处在不完善的阶段，高端的几乎没有，具有国际服务标准的更是为零。”东莞万达副总经理何广长认为，甲级写字楼为大型企业、金融服务机构提供了一个全面提升形象的环境。

　　同时，发展总部经济也受到政府鼓励，去年“两会”期间，市政协委员、东莞经贸局副局长刘国康曾表示，深圳总部经济达到3000家左右，但是东莞第一批总部经济申请认定只有49家，最后定下来的只有10多家。所以，总部经济发展的空间很大的，未来应该继续深化鼓励总部经济的实施细则，从而达到“调结构”的目的。

　　不过，独立地产研究人士张力认为，如果现在所有打着总部经济旗号的写字楼全部营业，有可能出现过度竞争的情形。首先，东莞的企业虽多，但是大企业不多，而且很多企业是在镇街从事纯粹制造业的，这些企业很难将办公楼设在远离工厂的市中心区。因此，如果将近十个规模巨大的甲级写字楼同台竞争，在价格上和入住率方面可能会出现较大的压力。“据我了解，目前东莞最贵的写字楼租金每平方米不会超过100元。”同时，他认为，高档写字楼的普及，那些低端的可能会面临洗牌。