投资商业公寓 先明确用做居住还是办公

商业公寓日益受欢迎。

　　文/记者曾艳珠 图/记者张宇杰

　　比起写字楼和商铺动辄几十万元甚至上千万元的投资金额，商业公寓的投资门槛比较低。30平方米的单间总价只需50多万元，相当于中心城区一个中等户型住宅的首付。今年起，商业公寓的供应较大，吸引了一些投资者掘金。

　　记者调查发现，在实际操作过程中，如果住商混杂或者单纯用于居住，商业公寓很难提升其整体素质，影响投资回报率。业界人士提醒，投资者购买商业公寓前，要想清楚将来是用于居住还是用于办公。

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　　现象：

　　商业公寓推货多

　　本月初，南海创鸿城全新“曼哈顿公馆”41~87㎡精装示范单位亮相，仅需不到1.8万元/㎡的售价，首付15万元起，登记可享9.5折的优惠，吸引了不少投资者到场选货。“看中这里的区域优势，周边有千灯湖，购物广场很多。”之前投资过写字楼的吴女士称。

　　记者了解到，今年佛山商业公寓的供应量不小。前不久，位于佛山汾江南路以及魁奇路交汇处的万通国际开放销售中心主推30~80平方米的公寓户型。“项目周边有很多高档写字楼、家居卖场，吸引了中高端白领来此租公寓。”项目销售负责人黄先生表示，销售和咨询的情况比较理想。上半年，位于季华路沿线的万科金域蓝湾的推出也受到投资者热捧，目前50~70平方米的SOHO公寓只剩下极少量的尾货。

　　目前，佛山市面上的SOHO公寓多以30~50多平方米的单间、60~80多平方米的大套房、一房一厅为主，主要有3.15米高的平层和约5米高的复式两类，集中在大型商业中心、写字楼集中区域附近，如千灯湖片区、季华路沿线、佛山新城等区域。

　　区位优势明显、投资门槛低是公寓受青睐的主要原因，目前中心城区公寓价位在1.1~1.8万元/㎡左右，镇街公寓起价4500元/㎡，以最大面积计算，一套公寓的总价基本不超过100万元。

　　调查：

　　出租公寓优势不明显

　　作为商业产品的公寓，购买时首付至少需要五成，一般要求10年内还清贷款，产权有40年、50年两种。

　　产权为50年的公寓产品，层高基本可以突破3米甚至达到约5米，40年产权的公寓基本只能做平层设计。佛山大道北东海国际SOHO公寓负责人告诉记者，几年前，佛山加强了公寓的一些设计限制。

　　在很多投资者眼里，公寓功能强大，宜商宜住。但真正从居住层面来考虑，公寓的舒适度并不算太高。“商务公寓一般不通燃气，做饭、洗澡等只能用电；个别卫生间等设计也会与住宅不同，可能会没有窗户；水电收费标准为商用，高于民用价格，个别物业费还会高于住宅标准；公寓一般是一梯多户，而且隔音效果不算好。”华夏中央广场副总经理严锐军表示，现阶段公寓更适合用于办公。

　　记者调查发现，如果公寓用于出租，除去上述因素外，与小区物业相比，优势并不明显。以目前中心城区两房租价1500~1800元/月为例，一个30~50平方米的一房一厅公寓租价也差不多，不仅少了一个房间，而且公寓普遍没有小区绿化、运动设施、游泳池等配套，在配置上又差了一截。另外，佛山人普遍喜欢阳台。没有阳台的公寓表现出它的劣势。

　　由于佛山的租房供应量很充足，大部分租客在租房时，首选小区物业。喜欢公寓的人群，基本上是单身白领、小情侣或者工作时间安排在晚上的三类人群。问题是，佛山白领人数远不如广州充足，后两类人群普遍收入不高，租不起公寓。几年前，以9000多元/㎡的价格、在南海桂城买了一个小公寓投资的阿峰向记者透露，一旦海八路的相关产业受到影响，他的租客就很可能退租，1500~1800元/月的公寓很难租出去。

　　中小企业主往往资金有限，买大型写字楼没有必要，但公寓可以满足所需。如佛山大道北东海国际周边有专业汽配市场，项目本身配有住宅、商铺，对公寓感兴趣的基本上是汽配市场的老板或小区的业主。“一些业主就是打算把铺位搬到小区，住在小区，再买几个公寓用来办公，这样居住、工作、生活都可以在小区里解决。”该项目销售负责人表示。

　　Tips

　　住商混杂不利物业提升

　　严锐军提醒，一个公寓项目如果住商混合，不利于物业提升。比如，有个公司选择在小区办公，但同一层住了一对小情侣，公司的客户上门拜访时，看到小情侣穿着拖鞋走来走去、打情骂俏，可能有损公司的形象。记者也注意到，企业对于一般出租型的公寓，是经慎重选择才用来办公的。一是为了避免这种尴尬，二是住的人太多，很难营造安静舒适的办公环境。企业即便选择在出租型的公寓里办公，也会考察同一层是否有租客。

　　投资公寓不仅要看开发商的品牌，还要关注运营方、物业管理方的素质。如果公寓的物业管理方经验不足，或者只收物业费而不去关注租客居住体验，投资者的物业也很难得到提升。

　　另外，现在佛山出现了一些酒店式的公寓，开发商先把公寓卖出去，再返租回来，一些公寓还有8%的年投资回报率。如果酒店式公寓有专业的运营团队管理，投资者可以考虑。记者了解到，专业的酒店式公寓管理公司，一般会将多层公寓统一放租给高级白领，这些白领一般是同一个企业或同类型企业的，地域不限于佛山，有一些租客来自广州。管理方会要求开发商提供酒店级别的物业维护，以满足租客对高品质居住的需求，防止租客流失。有这些条件保证，等公寓返还到投资者手中，公寓的形象和品质已获得认可，物业价值也得到了提升。