福州楼市掀起旅游地产下的冷热大思考

    在旅游地产大干快上的背后，新一轮白热化竞争就在眼前。然而，在这些上千亩甚至数千亩的超级大盘愈发增多之际，仍有许多问题值得开发商与业内人士一同深思：如何在城区外围的千亩大盘中形成产业化叠加效应，从而带动地方经济，真正做到“旅游+商业+地产”的有机融合?如何在众多旅游地产项目共同发力时保证自身的差异性和优越性，吸引更多人群聚集，避免“过剩”和“空城”的发生?

    探讨1 项目众多，能否消化?

    当近20个旅游地产项目于城区周边生根发芽，许多人心中都不免打鼓：当下及未来的福州，能否吸纳并消化如此庞大的体量?对此，业内人士观点不一，但有一点成为共识——未来外围板块的竞争必然激烈。

    福州机构总经理张旭东告诉记者，无论从全国城镇化发展以及福州城市扩容，还是从福州打造旅游城市的目标来看，这些超千亩的旅游地产项目兴起都是必然趋势;而随着福州城市经济的快速发展和对外来人口吸附力的持续增强，必然导致需求量增加，因此这类外围旅游地产项目也承担了居住的重任，需求量也会连年增长并逐步释放。

    “这些大盘的体量着实不少，但也并非马上释放，前后至少需要5-10年才能逐步形成规模，这期间的住宅体量也是逐年释放。但若这波行情在短期内集中推出，必然造成放量过大，只能依托价格来去化。”中原地产(福州)总经理蔡俊表示，关键在于旅游地产后续的发展空间和持续动力。

    就目前的情况来看，贵安新天地、中国贵谷、中铁城等周边项目销售良好，尤其是7月26日中铁城一期吉第首次开盘即售罄，也为市场释放出积极信号。

    贵安新天地项目销售总监郑佑和就表示，作为一个千亩大盘，又是旅游地产项目，目光肯定不仅仅放在福州本地的购买群体上。像贵安新天地的客户群就不局限于市区、周边县市，更有宁德、三明等其他地市的客户。随着福州城镇化的推进，省会效应会进一步扩大，也将会吸引更多外来人口。所谓商机就是要瞄准入市机会，第一个入市风险虽大，但市场也一样很大。

    探讨2 住宅与配套，谁先行?

    旅游地产，既是旅游项目，又是地产项目，那么究竟是先旅游后地产，还是先地产后旅游?就当下福州已开发的旅游地产情况而言，大部分项目选择的是配套建设与住宅销售并行，一边通过开发建设配套来为本项目提供诸多利好，一边依托住宅销售来回笼资金以继续后续开发。

    “对于发展旅游地产而言，无论是住宅销售先行还是配套建设先行，都必须先有合理可持续的规划。因为旅游地产除了依赖于自然资源，人文资源、交通状况及服务配套也非常关键。如果配套跟不上，有的远离市区的项目甚至连满足基本的生活需要都谈不上。”一从事旅游地产开发的项目经理透露。

    蔡俊认为，现在福州的旅游地产项目多处于周边县市，交通、基础设施、配套等都不够完备，而拿下的都是超大地块，规模浩大，所需要投入的资金量也巨大，运作需要一段较长的培育期。“在这段培育期内，资金来源有很大一部分就要依靠房地产销售，减轻后期项目运营带来的压力。”

    但在旅游地产开发中所遇到的不可避免的矛盾是，如果出售型物业所占比重较大，不符合旅游地产的本质，房子卖出后，也很难实现后续产品的增值。但持有型物业面积较大，则很难在短时期回流资金，加之财务成本，在当前的市场背景下，开发商普遍资金偏紧，旅游地产项目运营倍加艰难。

    “地产先行还是旅游先行，主要还是看企业实力。”郑佑和指出，房地产先卖确实可以回笼资金反哺后续项目发展，但这种做法其实也有弊端。如果只是依靠卖房来回笼资金，一旦前期房地产项目没卖好或卖不出去，整个项目反而会陷入困境，因此与开发商整个操盘资金实力也有很大关系。

    探讨3 如何形成新城产业化运营?

    然而，备受关注的焦点，无疑还是旅游地产如何实现长期持续化发展——依托产业化，形成自身产业化的良性循环，这是近乎所有业内人士的共识。

    但真要实现起来，却绝非易事

    “新区乃至新城的建设是一个复杂的工程，首先就需要交通规划的配合支持，没有交通就没有人流;其次，市政设施配套也要同步跟上，因此，开发商需要地方政府强有力的协调和配合。牵头区域配套完善，炒作区域，在政策上有所倾斜，推进相关产业建设整合，才能带来足够的人气。”郑佑和谈道。

    因此，诸如福州周边旅游地产这类超大规模项目，欲实现可持续发展，就必须解决好产业化发展的问题。政府在规划城市周边发展的过程中，应当要前瞻性、合理性地规划好相关产业布局，同时，做好相关配套设施的补充完善。当前福州城市处于高速发展阶段，产业发展面临升级转移的需要，城市周边大盘开发与产业布局相结合是大势所趋，势在必行，在坚持周边大盘合理有序开发、产业转移布局跟进落地的前提下，福州城市不会出现“产业空心化”的问题。

    正如融汇集团董事长黄祖仕在谈及融汇桂湖温泉项目时所言：“我们将在这里构筑一个产业平台，形成以温泉为核心，休闲、养生、旅游、度假相互扶持的叠加效应和复合效应!未来，桂湖将打造成为一个可居、可游、可创业、可就业的宜居生态之城。”

    探讨4 怎样增加项目识别度?

    长期持续化运营的另一大支撑，就是保证项目本身的差异性，找准定位，增强识别度，从而避免陷入周边旅游地产项目的同质化竞争。事实上，早在近20个旅游地产项目齐聚之前，众多开发商就已提前考虑到外围板块的激烈竞争，并对自身地块的评判体系进行整体的综合考量。不仅是时下正热的温泉旅游项目，更多项目也明确自身的差异化定位。例如，中国贵谷便以文化创意产业作为发展核心，依托其自身在文化动漫产业的优势与相邻的贵安新天地实现差异化运营;恒大[简介 最新动态]集团就将在福州打造海洋文化旅游城项目，瞄准海洋经济，打造度假村、游艇俱乐部等;而华侨城[最新消息 价格 户型 点评]的欢乐谷项目也已敲定落户仓山，将以一贯的主题公园模式带给福州新的娱乐体验;冠城大通则主打文化创意牌，建设海西文化创意产业园，将集创意设计、文化交流、产权交易、教育培训、工业研发、高科保健、商业休闲、生活配套等多功能于一体。

    在很多人的固有印象里，福州可玩的地方太少。业内人士江映辉表示，“随着旅游地产界大腕的不断进入，将很大程度上催生整个市场的成熟度，大规模主题公园、游乐场、游艇会、文化创意集市这些差异化定位的产品，也将改写福州旅游项目存在感偏弱的局面。不过，这些项目对配套要求更高，对服务要求更专业，需要的销售方式也更加灵活。”

    记者的话:保证核心竞争强化多元运营

    当众多上千亩的旅游地产项目在福州城区周边形成围合之势，很多人就已经明白：这将是未来数年甚至十多年的发展大势。因此，对于旅游地产，正如上述业内人士所言，保持自身的独特竞争力，并辅以多元化配套运营，在项目内形成真正的产业化叠加效应，才是真正的长效发展之道。这需要时间，更需要合理规划。一旦开发得当，项目进入自身良性循环，项目内的住宅价值自然水涨船高，带动地产升温，同时亦能反哺旅游产业，通过地产高回报补足旅游的高投入，带动开发商开发建设旅游的热情，从而促进旅游景区基础、配套设施的完善。

    同时，还应将项目自身的旅游资源进行最大程度优化，近20个旅游地产项目若共同开花，将形成数量可观的“换成旅游度假休憩圈”，让原先的周边观光游变成周末度假游，尽可能地延长消费者停留时间和产业链，不断滚动持续发展，并最终增进其他持有型物业的不断增值。