杭州楼盘和达御观邸“赠送面积”成空话

　　“得房率超过100%，买95平方米实得110多平方米，买一层送一层……”很多楼盘都曾有过这样的豪气，把超大“赠送面积”作为营销噱头。这样的房子好卖，开发商自然喜在心里；买了这种房子的业主觉得很划算，自然也很开心。原本这是皆大欢喜的事情，可最近下沙却有一个楼盘，因为不能兑现“赠送面积”的承诺，遇上了大麻烦。

　　95方户型变身111方

　　最近，和达御观邸的部分业主接到开发商通知，他们购买的房型面积发生了变化。原先的赠送面积，现在都要算做建筑面积。如此一来，面积可不是相差一点点，原先95平方米的户型，摇身变成了111平方米，误差竟高达16平方米。

　　“开发商解释是规划通不过，之前的赠送面积现在都要算入建筑面积。”有网友曝料称，和达御观邸“偷面积”行为被规划部门卡住了。和达御观邸售楼处工作人员向记者表示，最近确实遇到了这个麻烦，目前他们已经电话告知业主这一事宜。

　　“这一问题并非像外界传言是规划部门发现的，而是我们公司通过自查发现的。”和达御观邸销售部缪经理告诉记者，他们公司对照相关规定，发现95平方米户型的实际建筑面积很可能要达到111平方米。而这也意味着，开发商先前向购房者承诺的“赠送面积”，实际上并非是赠送，是要计入建筑面积的。

　　缪经理还告诉记者，此次涉事的房子一共8套。她也坦承，虽然建筑面积会有较大变化，但其实房子的实际面积和户型没有任何变化。建筑面积之所以出现如此大的变化，主要是测绘方式上的变动。“我们公司对照了最新的建筑面积测绘标准，发现95平方米户型的建筑面积为111平方米。当然正式的测绘要到房子交付也就是2015年上半年，但我们还是决定提早告知业主，因为这对我们公司而言是不得不面对的一个问题。”她说。

　　“赠送面积”曾作为卖点

　　或许，开发商未曾想到会发生如今戏剧性的一幕。和达御观邸曾一度将超大“赠送面积”作为营销卖点，甚至89平方米户型可以拓展出四房空间，堪称绝版，有不少购房者也正因为这一卖点而被吸引。

　　“御观邸89平方米的A户型，下层设置了客厅、餐厅、厨房间和入户花园，其中入户花园和挑高阳台都是不算面积的可拓展空间。次卧、主卧和半个卫生间，都是因为楼下挑高隔出来的，不算面积。这个89平方米的户型，最终可实现128平方米使用面积，而132平方米户型的可利用空间竟高达190多平方米，实际得房率超过140%。”和达御观邸一度将其户型设计视为亮点，确实也发挥了不错的市场效应，一直还卖得不错。

　　房子还是那套房子，可是房产证上的面积却可能会出现较大变化，这是购房者和开发商都意想不到的。从95平方米到111平方米，这显然并不是测绘技术上的失误可以解释得通的。一个开发商不愿意透露的原因，是他们想“偷面积”却没有如愿，到头来搬起石头砸自己的脚。发觉“赠送面积”无法兑现之后，开发商无奈决定主动告知业主。

　　其实和达御观邸的这一现象，在楼市中较为普遍。赠送面积越大，自然对购房者的吸引力也就越大。只不过这一次阴差阳错，和达御观邸无法兑现“赠送面积”的承诺，惹麻烦上身。

　　误差留下的“后遗症”

　　面积的变化，牵扯出了很多现实问题，而这也是部分业主最为担忧的。比如，多出来的这些面积，要不要补交购房款？即使无须补交，但今后的物业维修基金、物业费(均按建筑面积计算)，自然是要多交了。若今后开征房产税，房产证上的面积增加了，对业主来说显然也不是好事。

　　而如果因为房产证上的面积增加了，开发商就要求补交购房款，这显然是业主无法接受的。对他们而言，房子还是原来那套房子，面积还是原来的面积，无非是房产证上的数字起了变化，就要多交钱吗？

　　面对这一尴尬，开发商又将如何处理？“我们现在还只是告知业主，还没有处理方案。因为最终的测绘数据要到交付前才出来，所以现在谈处理方案还为时尚早。当然我们提早告知业主，是给他们充分的考虑时间。”缪经理对记者如是说。不过她也表示了担忧，如果房价上涨了问题可能还不大，若房价下跌可能就会有业主抓住这一问题不放。

　　“建筑面积从95平方米到111平方米，这显然已经超过正常的误差范围之内。大多数情况下购房合同都会约定，若面积误差超过3%，购房者有权解除合同。”浙江君安世纪律师事务所肖琳律师认为，由于开发商是过错方，购房者解除合同的同时，还可要求开发商赔偿利息损失(包括房贷)。

　　另根据建设部《商品房销售管理办法》，如果合同未约定面积误差处理方式约定，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，也可选择不退房。若不退房，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担。

　　开发商不能随意“偷”面积

　　当开发商大方地告诉购房者这是赠送面积的时候，还是要多留个心眼。哪些要算面积，哪些不算面积，显然不是开发商说了算。否则，类似这样的事件就不会发生。

　　2011年7月，杭州市规划局出台了《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》，其中规定多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.2米(240平方米以上大户型因特殊技术等需要，可适当增加至3.4米)，低层住宅标准层层高不应大于3.6米。住宅建筑非标准层层高应小于4.5米，当大于等于4.5米小于6米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式或低层住宅等，若起居室(厅)层高在户内通高时，可按其实际面积计入容积率。这也是目前最新的测绘标准。

　　此外，还规定地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时，建筑面积不计入容积率；当地上部分大于1.5米时，该层建筑面积计入地块容积率。

　　余杭区还规定，建筑物内单层层高不足2.2米，算一半面积；单层层高超过2.2米(含)的，算全部面积。这也意味着，以往通过层高“偷”面积的招数，目前已经很难施展。

　　楼盘交付前，须由第三方测绘公司根据规定对房屋面积进行勘测，确定建筑面积。因此由测绘公司核算建筑面积，往往与开发商预售时的面积会有一定的误差。

　　正是这样一些规定，把和达御观邸的问题给逼了出来。不过，虽然政策管得比以前严了不少，但是一些开发商仍然想尽办法钻空子。竣工验收的时候全都符合规定，可通过验收之后，开发商事后再改变一些空间格局，以达到“偷面积”的目的，仍然是防不胜防。监管部门的监管力度，显然仍需加强。记者 蒋敏华