5.2万元/㎡ 北京土地拍卖价愈加疯狂

制图司婉靖

　　@华西都市报:有统计认为，去年新增约50%的信托资金直接或间接地流入房地产领域。 一旦这部分资金受到严格监管和审批，房企“不差钱”的状况或将逆转。因此，对开发商而言，重视维持现金流、谨慎拿地的态度，将可能促使下半年“地王”现象的减少，房价涨幅也将会趋缓。
　　去年9月26日，北京朝阳区孙河乡北甸西村二类居住用地经过10轮竞拍，龙湖地产以14.7亿元夺得该地块，折合楼面价20158/平方米；然而，龙湖创造的这一“地王”价格在4个月后，便被泰禾地产以溢价率为49.79％刷新，剔除保障房面积后，其楼面价为2.95万元/平方米；而泰禾地产创下“地王”短短半年便被夭折：7月23日，中粮地产以折合楼面价2.8559万元/平方米，溢价率约为49.79%改写。
　　成都地产人士分析说，中粮的这个“地王”楼盘未来若卖不到8万元/平方米就得赔本。当前，在优质住宅供地日益稀缺下，土地竞拍激烈程度将会更大。

5.2万元/平方米
“孙河”成交创天价
　　华西都市报记者了解到，中粮勇创单价“地王”的地块位于北京孙河板块，这是北京有名的高端低密度住宅区域，用地面积约7.5万平方米，规划建筑面积接近8.2万平米，是孙河组团推出的多个地块中最大一宗，容积率为1.08，也是孙河区域已出让地块中容积率最低的一宗建设用地。7月23日下午，该地块进入现场竞拍环节，吸引了包括融创、泰禾、东亚新华、中粮地产、中铁建、首城置业、华发股份、住总、万科、招商等龙头房企参与竞拍。
　　经过37轮竞价后，孙河HIJ地块的价格达到了北京市国土局对此地块设定的价格上限，参与竞买的房企也开始竞报公共租赁房面积。其中，中粮地产与住总两家国企开发商在这个环节的竞争尤其激烈，最终经过33轮公租房面积的竞报，中粮地产以23.6亿元配建3.3万平方米公租房的代价拿下该地块，楼面价2.88万元/平方米，溢价率49.37％，其配建的33000平方米公租房的回购价格为6500元/平方米。扣除保障房面积后，该地块的楼面价高达4.4万元/平方米，成为北京新的单价地王。
　　而事实上，中粮地产拿地价格不止4.4万元/平方米，因为该地块除了要配建33000平方米的公租房外，还有5000平方米的医院和幼儿园用地，因此，实际上中粮地产这个项目的楼面价应为5.2万元/平方米。
　　而该区域内唯一在售的龙湖双珑原著项目，其目前的销售均价也仅为5.2万元/平方米。

4个月 龙湖坐拥
近万元/平方米土地红利
　　其实，北京孙河地块早已成为地产界关注的新秀。让人记忆犹新的是，去年9月26日，龙湖击败万科、华远等品牌房企，最终以14.7亿元拿下孙河首宗地，当时溢价率仅为8.7%，折合楼面价仅2.0158万元/平方米。要知道，龙湖地产以14.7亿元的总价拿下孙河组团第一宗土地时，其楼面价格仅2.01万元/平方米，而该地块的容积率为1.1。
　　仅仅4个月后，与该地块资质相近的孙河乡北甸西村W地块入市，泰禾击败11家房企以18.5亿元的价格和配建2000平米的代价收入囊中，剔除保障房面积后，其楼面价为2.95万元/平方米。短短4个月时间，龙湖就获得近万元/平方米的土地升值红利，仅这一项的利润就达数亿元，让人不得不佩服龙湖对区域价值的把握。接下来，今年2月28日，首开以27.2亿元的代价连夺朝阳孙河乡两地块，楼面价约2.6万元，首度成功进入朝阳孙河板块。
　　首开以2.6万/平米的楼面地价，显然也远高于龙湖拿到的地块。而泰禾高价拿地后，孙河地块无疑成为中国地产界一段传奇。
　　由于此前龙湖拿下东侧同品质地块的楼面价仅为2.01万元/平方米，因此，不少人认为泰禾拿地的价格过高，面对龙湖的产品时，销售压力将非常大，不少人因此认为泰禾将会为自己冲动拿地付出代价。
　　然而，人们没想到的是，仅仅半年之后的7月23日，中粮又以高得离谱的价格，拿下与泰禾紧邻的另一宗土地。北京土地市场的疯狂，让不少人对楼市未来之路表示出了强烈的担忧。

每轮竞拍
楼面地价都要涨
　　据华西都市报记者了解到，孙河区域共卖出四宗地块。有统计显示，孙河这4宗土地，共引得万科、龙湖、华远、保利、融创、招商、绿地、九龙仓、泰禾、懋源、首开、路劲等超过40家开发商参与举牌，并且每次成功拍下土地的举牌次数都在增加。
　　其中龙湖10轮举牌竞得，泰禾16次举牌竞得，首开则分别以21次和25次举牌取得入主孙河的资格，而中粮本次共经过70轮举牌才成功拿下HIJ地块。从上述数据可以看出，孙河区域的这几宗土地没有一块的楼面价低于2万元/平方米。
　　对此，有参与竞买的开发商表示，孙河这几块地位于中央别墅区的心脏位置，更是隶属于朝阳区的集中低密度改善性宜居板块，从行政区位和物理距离上都优于传统后沙峪别墅区板块，因此诸多房企均十分看好孙河板块的价值和前景。专栏记者王仁刚

记者观察
“钱荒”难阻地王之路
　　6月以来，中国银行市场资金骤然缩紧，外汇占款增速亦大幅放缓，这也预示着流向房地产领域的资金将会受到冲击。
　　对于一向视资金如“血液”的房地产业来说，“钱荒”为何不能阻断当下房地产市场一路高歌猛进的脚步？
　　四川中原地产周觅认为，透过“地王”频现的背后，显示了开发商对楼市预期的信心。
　　就各地出现的“地王”发生地而言，“地王”均处于一个城市稀缺板块，物以稀为贵，“地王”现象就在所难免。
　　对此，中国银行国际金融研究所高级分析师周景彤认为，在未来一段时间内，外汇占款仍将持续“缩水”趋势，不过，对房地产市场影响有限。
　　他说，当前的“钱荒”局面对楼市的影响主要表现在两方面：一是增加了购房者申请住房按揭贷款的难度；二是影响地产开发商的资金来源。
　　而据相关机构提供的数据显示，今年上半年，包括万科、金地、富力、招商等10大标杆房企国内外融资额逾459亿元人民币，已超过这些房企2012年全年的融资额度。
　　对此，中国房地产学会副会长陈国强认为，多数房企目前虽然对于贷款的依赖度在逐渐减少，但通过影子银行等表外的信托、理财业务筹资的比重逐渐增加。
　　有统计认为，去年新增约50%的信托资金直接或间接地流入房地产领域。 一旦这部分资金受到严格监管和审批，房企“不差钱”的状况或将逆转。因此，对开发商而言，重视维持现金流、谨慎拿地的态度，将可能促使下半年“地王”现象的减少，房价涨幅也将会趋缓。
　　华西都市报记者王仁刚