时隔三年再开闸 房地产企业再融资风生水起

　　上周五新湖中宝抛出定增55亿元资金用于棚户区改造后，沉寂3年的上市房企再融资大门被打开。昨日，宋都股份推出定增方案拟募资15亿元，冠城大通则推出了18亿元的可转债融资预案。从新湖中宝到宋都股份，从保障房建设到商品房开发，这一切表明，上市房企再融资开闸尺度明显放大，已呈现出全面放开格局。

　　动态

　　再融资剑指商品房项目

　　2日，新湖中宝发布再融资预案，拟以不低于3.07元/股非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元，用于位于上海的两个棚户区改造项目——上海新湖·青蓝国际和上海新湖明珠城三期三标段、四标段。

　　自2010年10月房地产调控窗口正式打开后，上市房企重大资产重组或再融资方案均被终止。此次新湖中宝再融资意味着，沉寂3年的房地产企业再融资终于重新启动。市场分析人士对此解读为：房地产企业再融资正有条件放开，现行阶段融资项目必须要和棚户区改造或保障房项目定向结合。

　　然而，5天后，这一结论被宋都股份定增预案否定。昨日，宋都股份发布定向增发预案称，计划发行不超过3.125亿股，募资总额不超过15亿元，投向南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目和补充流动资金。同一天，冠城大通公告，将发行不超过18亿元可转债，计划投资于南京万盛世纪新城，该项目总投资为45亿元。

　　“上市房企再融资已呈全面放开之势，不再局限于棚户区改造和保障房建设。”昨日，海通证券总部分析师张琦告诉商报记者，“宋都股份增发项目、冠城大通可转债项目都不是棚户区改造和保障房建设，而且越来越多的上市房企开始停牌筹划这方面事宜”。

　　资料显示，除了早在7月因“筹划与公司相关的重大事项”停牌的宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份、中弘股份、荣丰控股等上市房企外，昨日，招商地产因筹划发行股份购买资产事项，申请股票停牌；重庆上市房企金科股份也停牌筹划重大事项。

　　分析

　　两因素促成再融资开闸

　　2010年10月15日，证监会通过官方网站发布了“暂停房地产企业重组申请”的消息。随着房企重组申请和再融资审批相继暂停，此后，国内上市房企在内地资本市场的再融资大门全部关闭。在过去3年里，数十家房企再融资方案被终止实施。

　　“7月30日，中共中央政治局会议提出，下半年要促进房地产市场平稳健康发展。这说明管理层对于房地产政策开始趋向温和，调控思路有所改变。”中新大东方保险投资部胡海浪告诉商报记者，“上市房企再融资的全面放开，一方面跟政策变化有关，另一方面也跟房地产企业近年来稳定增长的业绩有很大关系”。

　　即使在银行开发贷不理想的情况下，房企其他途径的融资方式仍风生水起。

　　来自国家统计局的数据显示，今年上半年，全国房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%。其中，国内贷款9901亿元，增长30.4%；利用外资234亿元，增长15.9%；自筹资金21630亿元，增长16.3%；其他资金25460亿元，增长50.3%。

　　昨日，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受商报记者采访时表示，去年下半年，房地产行业好转，企业业绩提升的同时资金变得较为充裕。同时，不少房企纷纷开拓海外融资渠道。融资渠道拓宽，自筹资金多样化，使行政化干预的政策效用进一步降低，因此，政府选择开闸放水成为必然。

　　影响

　　扩大供给后或将平抑房价

　　昨日，宋都股份、冠城大通再融资预案发布后，房地产板块逆势上扬0.87%。

　　“房企再融资逐步放开，对房地产行业的标志性意义大于实际意义，说明房地产调控机制正在发生转变。不过，行业本身不会受到太大冲击，主要是因为整体再融资数量只占房地产总体融资规模的很小一部分。”中信金通证券首席分析师钱向劲认为。

　　业内人士还认为，长期来看，再融资放开有利于整个行业的发展，对优势企业的发展更为有利，从而提高行业集中度。

　　“宋都股份再融资方案的顺利公布，表明房地产企业再融资已逐步成为现实。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，融资开闸与楼市调控并不相悖，“促进房地产市场平稳健康发展”说明未来楼市调控去行政化趋势加强，将更多地依托市场手段。而有条件地放开房企融资，就是通过市场规律的传导，从而调整市场结构。

　　对于市场上关于房企再融资开闸可能推高房价的担忧，地产观察人士沈光明认为，开发商融资后会首先选择拿地“补仓”，这有可能推高地价，但房价最终会由供需关系决定，开发商资金充裕后会增加投资，扩大供给，这将起到平抑房价的作用。

　　重庆市场

　　再融资放开 重庆房企躁动

　　昨日，商报记者在采访中了解到，上市融资的大门被关闭后，重庆房企选择的融资渠道基本与全国房企趋同。“不外乎银行贷款、房产信托、海外融资这三个方面，海外融资包括境外上市、海外房产基金以及和海外的银行合作。”隆鑫地产分管财务的副总裁张剑峰告诉商报记者。

　　海外融资方面，最典型的是龙湖地产，今年7月获得逾76亿港元的四年期银团俱乐部式筹组贷款，创下内地房企海外融资新纪录。此外，5月隆鑫地产对外发布消息，与新加坡星展银行达成战略合作。

　　房产信托方面，7月24日，迪马股份发布公告，旗下公司东原地产与杭州工商信托共同开发位于北部新区的新项目；协信集团今年3月委托中融信托发行“融信星光1号集合资金信托计划”，规模达14.4亿元。

　　张剑峰告诉商报记者，从融资成本看，银行贷款的利率在8%~12%，房产信托在12%~15%，相比较而言，海外融资成本更低，所以房企若有条件，更愿意选择海外融资。

　　“除此之外，还有一些重庆房企借助自身资源，与一些个人或公司合作，共同开发项目。”力帆置业总经理陈圣说。

　　再融资开放后，部分重庆房企开始躁动。

　　昨天金科股份停牌，称“拟筹划重大事项，预计将于股票停牌之日起的5个交易日内公告相关进展情况并申请复牌”。截至商报记者发稿时，金科股份未公布具体情况。

　　已宣告停牌的迪马股份，除了在7月24日发布公告外，再未对外披露信息。市内一研究机构负责人昨日在接受商报记者采访时表示，迪马股份旗下的东原地产今年大动作频频，已在重庆、四川、湖北、江苏、河南等5省市有项目开发及储备土地，已初步完成在西南、华中、华东三大区域的布局，对资金异常渴求。

　　该人士还表示，尽管市场传言再融资全面放开，但具体操作程序均未公布，对于非上市房企而言，捷径是“买壳”。目前已经具备该条件的是隆鑫地产，因为隆鑫控股有限公司已入主丰华股份。此外，一直运作在港上市的协信集团，条件具备后也有可能转战国内资本市场。记者 李晶 李华友