一手楼成交均价创新高 广州房价“高温预警”

　　7月底8月初的一周里，广州楼市又迎来房价“高温预警”。搜房网监控的阳光家缘网签数据显示，7月29至8月3日一周内，广州十区二市一手住宅成交量为1393套，虽与前一周基本持平。但中心六区成交回暖，网签409套，环比前一周的271套暴涨51%，带动全市成交均价上扬。

　　当周签约面积为174640平方米，环比上升7.01%，平均每套签约面积为125.37平方米，全市签均价16490元/平方米，环比之前一周的14392元/平方米上升14.58%。在7月下旬连续两周大幅度上升表现下，上周全市均价为16490元/平方米，环比涨15%，创近两年来全市成交均价历史新高。

　　【现象】

　　中心六区涨势猛

　　网易房产数据中心监测的统计数据显示，7月全市十区两市均价为13918元/平方米，仅次于今年3月份的历史高点，环比上涨了7.8%、同比上涨8.8%，其中十区网签均价也重回1.6万元/平方米的高位。数据显示，7月份全市仅有增城、番禺、越秀三个区域楼价环比下跌，楼价有较大涨幅的区域为海珠区、荔湾区，环比分别上涨了13.6%和11.2%。

　　中心区则由于楼价过快上涨，成交量也受到较大的影响，据统计，7月份中心六区楼价由24103元/平方米上涨至27713元/平方米，上涨了3610元/平方米，涨幅高达15%；其成交量仅有922套单位，环比大幅下跌26.1%。

　　外围区域涨跌幅度较小，据统计，新四区两市成交量减少了近660套，跌幅约为11%；网签价为11311元/平方米，仅增长了783元/平方米。随着中心区楼价的升高，外围区域的成交比重或有所上涨。

　　豪宅盘7月份的成交量则有所抬头，广州市国土房管局限签令疑似有所放松，据统计，6月网签均价4万元/平方米以上的“豪宅盘”成交套数仅有43套，而7月份这一数字翻了一番，达到89套，这也是3月份以来最高的成交量。而珠江新城在售最贵楼盘，7月网签3套单位，均价高达86298元/平方米。

　　一手房网签数环比下跌

　　统计显示7月，广州一手房网签套数较6月继续环比回落，尽管外围一些楼盘推新货时上演日光情景，但由于大部分楼盘价位上涨幅度较大，楼市中的胶着情绪局部浮现。

　　广州市房地产交易官方网站阳光家缘的每日成交数据统计显示，7月1日-30日，该市一手房网上签约套数大约为6100套，较5、6两月的约7400套和7200套显著下降。广州楼市的一手房网签套数在今年1月和3月创下单月突破10000套的高峰后，便逐步回落到月均成交5000-7000套上下浮动。

　　与此同时，研究机构也统计出包括广州在内的一线城市7月一手房成交回落的现实。中原地产监测全国54城住宅数据显示，7月前25天的成交量较6月同期微降约2%，其中一线城市下降态势持续，二、三、四线城市与前期基本持平。

　　CREIS中指数据统计上周41个城市市场数据也显示，以一、二线城市为主的超六成城市楼市成交面积同比下跌，其中苏州、福州跌幅最大，北京、广州等重点城市跌幅均超20%，广州成交了16.32万平方米(1366套)，被挤出前三。

　　在传统淡季，广州楼市出现成交环比下落并未让业界感到意外。然而，虽然7月的成交套数环比下跌，但仍然高于今年2月和4月两个月份，因此，7月楼市总体依然较为活跃。

　　外围楼市火爆现“日光”

　　在全市网签成交套数排名前十的楼盘中，东部楼市表现依旧抢眼，其中增城楼盘占据4席、萝岗楼盘占据3席。

　　中心区火的是房价，外围区火的是人气。朱女士近日在萝岗“抢”了一套107平方米的3房，提起推货当天现场，她只能用“手快有手慢无”来形容，1.7万元/平方米的均价，“竟然也像抢白菜一样”。谈到这里，她很后悔去年底前没果断出手，“那会儿犹豫了一下真不该，不然就省下好几万了”，她认为，随着萝岗各种利好浮出水面，看涨理所当然，“现在买总比更晚买要好”。

　　上月萝岗楼盘由于推出的货量较多，其7月份成交量首度突破1000套，共网签1167套，环比大涨66%，这也创造了萝岗楼市的历史成交纪录。自去年“金九银十”以来，萝岗便成为关注东部楼市的白领们置业新房的首选区域。从其市政规划、生态环境、产品价格以及发展商实力等方面来看，萝岗在售新盘有着得天独厚的优势，当遇上市区供应量缩减且价格明显上涨时，该区域以亲民价著称的“刚需”楼盘屡见“日光”便成了意料之中的事情了。

　　自去年底首次开盘以来，中海誉城一路佳绩不断，曾先后创下五次开盘、五度“日光”的销售佳绩。“橙郡”组团二期500余套一经推出，再次受到千余客户追捧。开盘当天，仅2个小时，销控表上绝大部分单位已标注“已售”。越秀·岭南山畔开盘，推出货量大约200多套，3个小时即售罄。

　　楼价方面，尽管数据显示7月萝岗均价为16115元/平方米，几大畅销盘网签价均在1.6万/平方米以内，但由于该区有多个楼盘都采用了“双合同”的方式，目前市场实际售价范围也多数集中在1.5万-2.2万元/平方米之间。

　　【分析】

　　广州“价格洼地”正被填平

　　业内人士指出，今年上半年以来广州住房均价领涨全国的事实说明，这个价格洼地正逐步被填平。

　　根据国家统计局发布的数据，今年1-6月份，广州新建商品住宅价格指数同比涨幅分别为4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%和16.5%，6个月中有5个月涨幅位居全国第一。

　　CREIS中指数据房地产指数显示，上半年十大城市价格均连续上涨。从不同城市上半年月均环比涨幅来看，广州涨幅最大，为2.38%。其次为北京、深圳，涨幅分别为2.11%和1.95%。从上半年房价同比涨幅来看，广州、北京、深圳、上海分别为11.63%、11.42%、9.95%和8.37%。广州涨幅依然全国领先。今年上半年广州一手住宅均价攀升至16082元/平方米，比去年上半年涨了2467元/平方米。

　　8月1日，中国指数研究院最新的中国房地产指数系统百城价格指数。根据其对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2013年7月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10347元/平方米，环比6月上涨0.87%，自2012年6月以来连续第14个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.10个百分点。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%，涨幅比上月扩大0.54个百分点。

　　成交量下跌与拐点无关

　　数据显示，广州中心六区推货量已经连续三周表现低迷，8月份仍相当缺货，只有大约10个项目会推出新货。究竟楼市在金九银十刺激和土地市场的热度传导下再次迎来“量价齐升”？还是成交量继续萎缩，直到出现房价停涨和微跌？

　　对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，因为本来就是一个传统的淡季加上三月之前那个透支，另外现在虽然说成交量降了，但是供应量也没有放量，导致在一线和二线其实供求是平衡的。此外，去年全国的购地量和新增供应量都偏低，是负增长，导致目前企业可以开的项目量并不是特别多；第三个原因是部分城市因为政府控房价的压力比较大，所以对于预售盘的定价卡的比较严，导致部分楼盘想上市，但是不能如期上市。

　　他认为，在这样的情况下，房价是不会下跌的，而且房价目前仍然处于一个震荡上行的通道当中，还没有出现拐点，所以说量要持续跌了很长时间段之后，再比如说跌半年甚至一年左右，才会出现价格的一些波动，比如说由涨转跌，所以今年下半年整体价格还是坚挺的。

　　房价涨幅将会放缓

　　目前土地市场的火热还在持续，地价和出让面积都在上涨，上半年全国土地出让合同价款同比增幅达77.3%。接下来马上就是楼市的传统旺季“金九银十”。土地市场的“热度”会不会为接下来的楼市旺季帮腔？

　　业内专家表示，一方面土地市场火爆是会影响人们的预期，觉得后市的房价还会继续火爆，还会涨，它的传递效应是会存在的；而另外一方面土地市场的火爆，一般是每一轮楼市景气周期接近高位的一个特征，所以两个因素相互交叉，至少在9、10月份包括四季度还会推高房价，但是这种影响要到明年才会出现降温。

　　中央政治局的会议提出促进房地产市场健康平稳发展，而没有提房价调控，业界人士认为，这说明下半年对楼市调控是一个基本平稳态势，不太可能整体升级，也不会明显放松。因为三季度成交比较的低迷，四季度从9月份开始可能成交会有一个反弹，价格也是保持上涨，但是涨幅可能比不上3、4月份的态势。记者 许蕾