调研报告显示:南京42.5%受访者有2套及以上房产

　　  在南京，平均一个家庭，拥有几套房？多少人拥有第二居所？还有多少人希望购买第二居所？

　　  南京大学商学院教授、南大案例中心主任史有春，与王冲、李豪等多位南大硕士研究生，针对这些热点话题，从今年4月份-7月份，进行问卷调查，最终出炉了一份《南京人购买第二居所调研报告》，即将发表在《南大案例通讯》，并将编入《南大管理案例研究精粹》，公开出版。

　　  14%受访者有3套及以上房产

　　  史有春教授表示：“本次调查采用线上和线下两种途径发放问卷。线上问卷发放，主要针对南京大学校友和亲友。线下问卷发放，主要针对车站旅客、高校MBA学员等多元化调研对象，采用一对一的方式，确保调研对象对问卷的准确理解。”

　　  最终共发放问卷400份，回收问卷为370份，回收率达92.5%。严格按照调研需要进行筛选之后，所得有效问卷为322份，有效率达87.1%。

　　  在322个有效样本中，46位受访者表示没有房产，占比14.3%；139人有一套房产，占比43.2%；137人有两套及以上房产，占比42.5%(其中，92人有2套房，31人有3套房，9人有4套房，5人有4套以上房)。

　　  有一套房的人都想买第二居所

　　  调查显示，受访南京人热衷于买房，没有房子的人，积极筹备买房；有一套房的人，也在努力攒钱，想买第二居所。

　　  在46个无房者被问及“10年内拥有自有房产的可能性”时，50%选择“很有可能”，23.9%选择“比较可能”，17.4%选择“有点可能”，只有8.7%选择“不可能”。这说明绝大多数无房者还是有信心买房的。

　　  在139个拥有一套房的受访者中，30.2%的人选择“很希望”购买第二居所，36.0%的人选择“比较希望”购买第二居所，33.8%选择“有点希望”购买第二居所。没有人选择不希望购买第二居所。

　　  买第二居所，用来干嘛？39.6%的人是用来居住；18%的人是为了给子女用；12.9%的人是为了出租；10.8%的人是为了投资；还有18.7%表示没有明确用途。

　　  多位受访者表示，有一套房已远远不能满足要求，有两套及以上房子，才有安全感，一方面可以作为第二居所，另一方面也是财富的象征，将来可以出租、养老、留给子孙后代。

　　  人们倾向于购买什么地方的第二居所？

　　  51.7%选择市区，19.5%选择郊区，11.5%选择老家，6.9%选择农村，5.7%选择南方城市，3.4%选择旅游地，1.1%选择国外，1.1%选择其他。

　　  人们倾向于购买什么样的房子，作为第二居所？65.5%选择公寓，21.8%选择跃层，12.7%选择别墅。

　　  购买第二居所的生活方式是怎样的？23%选择5+2模式，31%选择轮流居住模式，18.4%选择候鸟模式，16.1%选择其他模式。

　　  这表明南京人仍然倾向于在交通方便、配套齐全的市区，购买公寓作为第二居所。别墅尽管是很多人的梦想，但在实际生活中，仍然没有被多数人选择。

　　  教授观点

　　  追求和拥有第二居所已成常态

　　  史有春教授表示：“通过这次问卷调查，绝大多数受访者都已有房。追求和拥有第二居所，也已成为一种常态和趋势。这意味着房地产的需求进一步加大，市场基础更加坚实。”

　　  “尽管越来越多的人拥有第二居所，但这并不意味着房产泡沫很大、马上就要崩盘。”史有春认为，“这是因为中国人买第二居所，并不完全是用来投资，还有居住、出租、留给家人用等用途。这跟纯粹投机炒房导致房产泡沫加大，大有不同。另外，根据马斯洛的层次需求理论，安全需求是非常重要的需求。中国人认为手中有房，心中不慌，有恒产者方有恒心，所以拥有一套房，还要追求第二居所。”

　　  如果人人都追求和拥有第二居所，那么房地产的需求岂不是还将大幅膨胀？史有春认为：“那也不是。首先，人们的购买力是有限的。其次，房地产兼有消费品和投资品的功能，如果房价下跌，那些更看重房产投资功能的人，就不会千方百计追求拥有第二居所了。”

　　  正如南京大学商学院史有春教授所说，房地产既有消费品的属性，也有投资品的属性。一方面，房子有居住价值，人们渴望拥有第二居所。另一方面，房价处于上升通道，房子就是财富的象征，而且还在持续增值，所以人们希望拥有越来越多的第二居所。

　　  当前，房价处于快速上涨的通道，所以从某种程度来看，房地产的投资品属性，更胜过消费品属性。不仅富人阶层将巨额资金投入其中，将房地产变成了“炒房者乐园”，就连很多刚需，也希望通过买房获利，赶上房地产这一趟财富快车。

　　  上周，金陵晚报就刊登了一篇报道《全家凑齐30万，砸锅卖铁要炒房》，讲述一个刚需买了套婚房，看到房价在涨，借钱也要再炒一套房。这种“刚需投资客”，在楼市还真不少。但这是纯粹的投机炒房，不是单纯的“第二居所”概念了。

　　  总而言之，当房价处于上涨通道，包括首套房和第二居所在内的各种购房需求，都随之爆发。因为持有越来越多的房子，就意味着拥有越来越多的财富，而且这财富还在持续“滚雪球”。

　　  但是，如果房价下跌呢？北京中原地产研究部总监张大伟认为，中国房地产缺少一次日本那样的大跌，房地产投资者还没有被教育过：“现在就连刚需，也都带有了投资属性，要么是恐涨入市，要么是等涨获利，但一旦房价下跌，这些需求都会立即消失，刚需也不会急着买房了。如果明年的房价比现在还低，我为什么要现在买房呢？”

　　  届时人们争相购买第二居所的需求，也必然大幅萎缩。