过户指导价上调 急售房业主每平报价降了两三千

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●上周发现●

　　过户指导价上调 致使部分二手房购买者改变计划———

　　“我一天接到了三家中介的回访电话。”近期暂缓二手房购房计划的胡先生说道。据中介销售人员透露，每当门店访问量不足、意向买家数量减少时，他们便会逐一对曾经来访来电的客户进行跟踪回访，以期使这些潜在客户变为显在客户，促成实际成交。但从当前市场情况来看，回访效果并不理想。

　　据北京住建委的网签数据统计显示，第33周(2013年8月12日至18日)北京全市二手住宅网签总量为2419套，虽然环比前一周的网签量上涨12.6%，但是与去年同期的网签量相比下跌了26.5%。业内人士表示，二手过户指导价上调、房贷利率收紧、限购从严等原因都使近来成交量涨幅趋缓，很多不是“加急”买房的购房者都选择了适时观望。

　　二手房客户访问量下降 观望情绪明显

　　“您买到房了吗？”“还考虑之前来看过的房子吗？”……据麦田房产中介顾问李先生介绍，像这样的回访电话他一天不知打了多少个，除能和少数顾客继续攀谈外，大多数客户的回应都是“不考虑”、“有需要再跟您联系”等等，更有客户直接挂断。“现在客户访问量较少，再难以回到3月份忙得不可开交的时候。”李先生感叹道。

　　7月下旬一直忙于看房的胡先生近来有变更购房计划的打算，“暂时不考虑买房了”，胡先生一天先后给三家中介同样的电话答复。“我倒没有觉得‘不耐烦’，因为我之前真的是想尽快买房，但是没想到近来房屋过户指导价全面调整，而我所看好的北苑附近的楼盘要比之前多缴纳30多万的税费，这对于我们全家来说，是不小的压力，所以我准备观望一段时间再说，或者是到其他过户指导价上调较低的区域选房。”胡先生说道。

　　如果说过户指导价上调导致部分房屋总价“被动涨”，那么拥有“满五年且为唯一住房”的卖房者则视自己的房源为“香饽饽”，不时出现“主动”涨房价的情况。从事行政工作的王女士便在一个月的时间里将自己在十里堡附近的小区报价，一路从36000元/平方米提高到了38000元/平方米。

　　与王女士“自信”形成鲜明对比的是，家住朝阳的孙先生将自己在崇文新世界附近一套大户型的房产主动调低价格，每平方米调低2500元左右。“现在没满五年房本的房子真是不好卖，即便我主动降价这么多，询问的人也还是很少，要不是我事业周转急需用钱，我也舍不得低价卖。”孙先生说道。

　　高税费致部分购房者延缓或改变购房计划

　　针对8月前半月二手房成交量涨幅趋缓的现象，伟业我爱我家市场研究部分析师孔丹认为，原因主要有两点：

　　一是北京各区域过户指导价于7月全面上调，这就导致部分手头资金有限、无力或不愿承担高税费的购房者打“退堂鼓”，延后或改变购房计划。

　　二是今年3月新政实施之前，二手房扎堆抢签，使本该在各月逐步消化的网签提前“透支”，影响日后的二手房交易量，加之当前信贷政策没有太大的优惠、限制较多，成交量涨幅趋缓也在意料之中。

　　虽然8月上旬二手房成交量涨幅趋缓、购房需求量不足，但孔丹表示，“因为当前一些首次置业的刚需购房者还是急需买房的，所以二手房市场成交量会保持相对稳定，大致会保持在前三个月的平均水平。另外成交价格方面，我们从当前的统计数据看到，北京二手房价格几近停涨，个别房源供应量较大、过户指导价涨幅较多的房源报价还有小幅下降。”

　　从目前的成交情况来看，孔丹表示，最受市场欢迎的还是小户型的免税房或低税房，这种类型的房源在成交比例中占到了80%以上，而一些大户型、个税较高的房源，很少有购房者问津。“持有这类房源、着急卖房的部分业主从今年5、6月份就开始选择降价，每平方米报价较之前低2000至3000元是很正常的事情。房主把价格标得实在点儿、比市场价略低，这样就能吸引购房者。”孔丹说道。

　　二手房源 差的不好卖 好的不肯卖

　　由于目前二手房市场购房者观望情绪甚浓，买家会不会将目光转移至五六环外、总价较低的新房上成为很多人的疑问。孔丹认为，这是种“误解”，因为从目前的实际情况来看，这种转移并不明显。“需求是比较定向的，大部分想买市区二手房的刚需或刚改购房者还是会盯紧市区的房子，而不是选择去购买郊区更便宜的新房，一来是因为这些新盘通常要等上两三年才可以入住，二来是新盘附近的交通、配套等也比较让人担心。”孔丹谈道。

　　从近期入市的几个刚需楼盘来看，“日光”频现，新房市场供不应求，而二手房市场由于个税增加、区域过户指导价提高，一些“优势不足”的房源很难被购房者所重视，出现交易放缓的情况，与之相反的是，另外一些持有“优质房源”的购房者又存在惜售、观望的心理，因此如何增强二手房房源的流动性，成为市场所关注的问题。

　　当问及如果开征房产税会对市场有何影响时，孔丹说：“未来一旦开征房产税，虽然对二手房市场价格的影响不会立竿见影，但是它可以促使二手房房源释放出来，让空置的房源尽快能够在市场上流动起来，同时也会有配套政策鼓励出租，租赁市场房源也会随之增加，对房屋租金也会有明显的抑制作用，促进房地产市场健康发展。”

　　伴随“金九银十”的即将到来，孔丹认为，这两个月对新房市场利好作用会很明显，但是如果调控政策及房贷利率都没有变化的话，二手房市场成交量会维持在8月份的状态。

　　文/刘佳