重估北京亦庄：地价首破2万元 成为热门板块

　　京华时报记者潘秀林桂瑰邢飞实习记者刘春燕

　　8月14日，北京市国土局集中出让4宗地块，单日累计实现土地出让金67.2亿元。其中，位于亦庄新城的两地块成为当日最大亮点，万科、中海、招商等数十家房企均出现在竞价现场。融创与葛洲坝联合体成功揽得两地，楼面价突破2万元/平方米，成为区域新高。

　　作为京城最早的开发区之一，亦庄已经发展成为五环周边的核心商业、办公和居住综合区。近几年在政府投资南城、地铁亦庄线通车等多项利好的刺激下，亦庄迅速成为北京楼市的热门板块。随着越来越多品牌房企进驻、产品品质不断升级，亦庄的区域价值也再次得以彰显。

　　□事件回放

　　亦庄地价首破2万元

　　8月14日，北京市国土局又一次人山人海。在亦庄新城Ⅱ-1街区两地块的现场竞价环节，经过66轮激烈竞拍，融创与葛洲坝联合体成功杀出重围，最终以20.4亿元加配建8.25万平方米限价房的代价，将B01R1-1地块收入囊中，溢价率49.45%；随后，融创葛洲坝联合体又以20.8亿元配建9.15万平方米限价房摘得毗邻的B02R1地块，溢价率为49.1%。

　　按照不同的计算方法，B01R1-1地块楼面价在2.1万-2.6万元/平方米之间，而B02R1地块楼面价在1.85万-3.3万元/平方米。这样的地价刷新了亦庄区域的历史纪录，也标志着亦庄地价由此进入2万元/平方米时代。

　　在此之前，亦庄区域的最高地价纪录为1.8万元/平方米左右，创造者分别是远洋地产和中信地产。

　　2009年底，远洋地产以48.3亿元竞得亦庄新城III-1街区F地块居住及配套项目用地，折合楼面价1.8014万元/平方米，溢价高达467%，这一地块即建成后的远洋天著，包括平墅和联排两种业态，目前售价分别是800万/套和1100万/套起，面积分别为230-410平方米和270-560平方米；几个月之后，中信地产又以22.68亿元的总价获得亦庄新城X1-3地块居住及配套用地，溢价率为40%，楼面地价为1.8万元/平方米，即目前在售的中信府。

　　去年9月，融创与保利联合体以20.2亿元竞得该区域内一宗住宅用地，扣除配建的保障房面积，折合楼面价约为1.4万元/平方米。这一地块即今年下半年将入市的枫丹壹号。

　　今年1月底，方兴地产斥巨资连拿亦庄河西区两地块，总体量近30万平方米，扣除配建公租房部分，平均楼面价达16800元/平方米。这个已经被定名为“亦庄金茂悦”的项目将于近期面世。

　　□区域分析

　　板块升温

　　受益于近年来不断落地的政策和发展利好，亦庄俨然成为北京楼市一个热得发烫的区域板块。特别是目前CBD已鲜有新增土地供应，价值溢价空间有限。沿着CBD东南方向8公里——北京经济开发区，在前景价值与发展速度等方面，都有早期CBD发展态势，各项指标均遥遥领先于CBD，成为继CBD之后，名副其实的价值洼地。

　　早在2000年前后，亦庄楼市就迎来了以鹿鸣苑、听涛雅园为代表的首批商品住宅供应。2003年左右，亦庄出现了第一个开发高峰期，到2005年形成密集供应，主要购买人群为区域内高新产业的中高收入技术和管理人员。

　　随着远洋、中信、富力、和裕、珠江、合生、融科等品牌开发商的入驻，亦庄地铁线的开通，以及亦庄区域产业基础和居住氛围的日渐成熟，亦庄将再度迎来品质提升，并迎来越来越多的产业人群和实力阶层迁移置业。自去年以来，伴随着多块土地的入市，万科、方兴、城建、保利、融创等知名房企的相继进驻，使得亦庄迅速成为人们关注的焦点。

　　除了交通的优势外，亦庄作为北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的开发区，又连接着当前重点发展的两个新城——大兴和通州，亦庄的交通、教育、市政、医疗、生活等配套设施的发展现状和潜力。在南城行动的推动下，北京最大湿地公园南海子公园的落成、轨道交通建成并通车、第二机场的开建在即等，使得亦庄成为目前京城各大板块中最大的“潜力股”。

　　由于产业集群优势明

　　显，亦庄一直在源源不断地吸纳中高端就业人群，近几年亦庄购房客群出现了内生型增长，不仅在亦庄工作，也选择在亦庄购房居住。此外，随着配套与产品的升级，亦庄也正在吸引城区购房者来此置业，正是购房需求的稳定，以及购房客群的高素质，使得亦庄房价处于高位，相比北京东、南、西三个方向，同样地处五环周边的在售项目价格来说，亦庄楼盘售价始终坚挺。

　　作为北京唯一的国家级经济技术开发区、北京东部发展带的重要节点，宜居亦庄再次迎来发展契机。其中首都第二国际机场项目是其中的重中之重。而亦庄作为连接首都第二机场和北京核心城区的枢纽，有望成为第二“国门”。亦庄新城品质再度升级，区域加速走向成熟，同时也带动了区域楼市再度升温。

　　土地热潮

　　房企回归一线拿地的势头迅猛，寸土寸金的北京更是被房企看重。无论是传统核心区域的地块还是新城的地块均引来房企的争抢，从夏家胡同地块到孙河地块，从台湖地块到亦庄地块，无一不是数家房企角逐。大型房企在过去的7个多月里收获颇丰，首开、万科、绿地、首创、中海、恒大、融创等企业均有不同程度斩获，其中，从去年12月至今，单在台湖一个区域，万科已经陆续摘得了4宗地。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，今年以来北京推出地块质量较好，即便是五环以外的新城，但由于区域配套设施完善，加上土地规模较大，这都在一定程度上提升了开发企业拿地的积极性，大型开发商积极拿地是北京土地市场的主要支撑点。

　　在土地市场供需两旺的推动下，今年北京的土地收入环比大幅上涨。根据链家地产市场研究部统计，截至目前，北京全市土地出让收入达到870.47亿元，已超过去年土地收入的34.3%，而台湖一个区域的土地收入就达到了60.44亿元。

　　关于土地市场未来的走势，胡景晖认为，不管未来调控政策如何改变，一线城市旺盛购房需求依然存在，受到众多开发商回归一线城市影响，北京、上海一线城市中的优质地块会一直受到追捧，尤其是规模较大(15公顷以上)、位置较好(五环内)的地块还会继续上演多家企业竞价的场面。

　　房价大涨

　　房企之所以在土地市场“叱咤风云”与房地产市场的火热密切相关，房价的高烧不退，给了房企更多拿地的底气。近一段时间以来，北京的日光盘频现，泰禾集团董事长黄其森曾表示，北京是一个什么项目都能做，什么项目都能做得好的城市。正是基于对房地产市场的看好，房企在土地市场的征战才显得信心十足。

　　国家统计局日前公布的70个大中城市房价指数显示，房价涨幅开始有所收窄，但值得注意的是，一线城市虽然涨幅有所收窄，但依旧处于“居高不下”的状态。统计数据显示，新建商品住宅价格方面，北京涨幅18.3%，广州涨幅17.4%，深圳涨幅17%，上海涨幅16.5%；二手房同比涨幅前四位也全部是一线城市：北京涨幅15.3%，上海涨幅10.9%，广州涨幅10.7%，深圳涨幅10.5%。

　　链家地产统计数据显示，一线城市的整体涨幅远远高于二线及三四线城市，回落的幅度也高于二线及三四线城市。与此同时，限购与否，对于城市住宅价格走势的影响也正在减弱。链家地产数据显示，限购与未限购城市的价格环比涨幅差别不大，回落幅度则基本保持一致。

　　根据中原地产的统计显示，今年前7月全国商品房销售面积同比增长近三成，重点城市土地市场供应与成交上涨近一倍，而二手房价指数也一路上扬，标杆房企业绩喜人、拿地积极，主流房企的销售业绩平均涨幅均超三成。中原地产市场总监张大伟认为，整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年。

　　对于未来房价走势，链家地产分析认为，虽然目前一线城市的价格环比涨幅出现了不同程度的回落，但是价格上涨的压力依然较大。

　　□房企心理

　　融创：与现有项目连成一片

　　“我们会坚持拿适合做高端的地，坚决控制在我们的预期内。至于拿哪块地，如何设定上限，每个企业见仁见智，各自获得利益承担风险。”拿地次日，融创中国董事长孙宏斌在其微博上如此表示。孙宏斌认为，他对北京市场的判断始终没有变化，北京的房价还会往上走。

　　融创中国北京公司副总经理楼艳青也告诉记者，对于融创中国来说，北京未来将是集团重点发展的区域，北京的市场会越做越大。因此，融创近期频繁出现在北京的土地市场上，对于会拿什么样的地块，融创有自己的准则，不会超过自己的“上限”，而这个“上限”，融创会因地而异。

　　此次融创获得的两宗地紧邻南海子公园，背靠凉水河。“亦庄目前还是价值洼地，我们非常看好区域未来的发展空间”。楼艳青认为，这样的地块非常难得，又能与融创已有的项目连成一片，将打造成继西山壹号院之后融创在北京的又一个高端精品项目，成为区域标杆。

　　富力尚悦居

　　物业类别：住宅

　　物业位置：马驹桥凉水河畔容积率：2.3绿化率：30%

　　主推户型：82B140平方米二至四居，精装修

　　交通状况：项目距地铁亦庄线经海路站(已开通)约两公里，交通便捷，开车到达CBD仅30分钟车程，近邻京津高速、京哈高速，可抵达北京周边各区域。公交连通丰台、朝阳、CBD，便捷到达北京南站、前门、木樨园等大型商圈。

　　最新动态：富力尚悦居项目7月14日开盘，均价21500元/平方米，预计2015年6月入住。

　　项目特点：

　　富力尚悦居坐落于亦庄新城核心区，凉水河从项目北侧蜿蜒流过，区域拥有京城最好的天然湿地、滨河公园和森林公园，空气中饱含负氧离子，高倍于市区，空气质量极佳，是京城不可多得的生态宜居宝地。

　　记者点评：

　　凉水河畔、欧式园林，不同于城区的拥挤、浮躁，富力尚悦居让人感受到罕有的清新和宜居。人性化的户型设计、高规格的精装空间、智能化的生活系统，全方位满足时代精英的生活需求。项目所在的亦庄区域，已经成为以科技产业为依托、毗邻北京第二机场、国际化属性凸显的地区。项目距离地铁亦庄线经海路站约两公里，可便捷抵达北京周边各区域。

　　□项目展示

　　枫丹壹号

　　物业类别：高层住宅、别墅

　　物业地址：亦庄核心生活区南海子公园

　　主力户型：三居室95B120平米四居室145平米

　　交通：地铁亦庄线亦庄桥站

　　最新动态：项目预计今年下半年入市，待售户型面积为95B120平方米三居、145平方米四居，均价待定。精装修，70年产权，预计2015年入住。

　　项目简介：

　　项目位于亦庄核心区，同时坐拥亚洲最大的城市湿地公园——南海子公园。生态、景观价值无可比拟，依托亦庄国际高端产业新区，优质配套、高端产业及便利交通齐备，比肩三山五园、奥林匹克森林公园和朝阳公园，下一个城市公园层峰区已然崛起。

　　中信府·世家

　　物业类别：普通住宅

　　物业地址：大兴亦庄经济技术开发区三海子东路

　　主力户型：二居室80B84平米三居室82B170平米四居室228平米

　　交通：地铁亦庄线荣京街站下；蒲黄榆路建成通车直达；公交路线665、927、大兴16路、运通115、599、926支线等

　　最新动态：中信府·世家三期已于2013年6月29日开盘，均价为26000元/平米，总价350万/套起，现购房赠送中央空调，预计2013年10月入住。

　　项目简介：

　　中信新城位于亦庄核心生活区，项目西北两侧和东侧分别被南海子郊野公园和凉水河紧紧环抱，依托优势规划的生活公园，与南海子公园形成双公园辉映，造就北京绝无仅有的生态居住环境。项目以170万㎡的体量，打造国际双公园大盘，集高档住宅、商业、教育、公园于一体。

　　亦庄·金茂悦

　　物业类别：普通住宅、住宅物业地址：大兴亦庄经济开发区博兴西路与泰河三街交叉口

　　主力户型：三居130B158平米四居180平米

　　交通：项目地处亦庄南海子公园畔中央居住区核心位置，毗邻多条城市主干道及快速路，25分钟通达CBD，距离城市主环路10分钟，地铁亦庄线，578、580、599、运通115、运通202、开发区3路等多条公交线路抵达。

　　最新动态：亦庄·金茂悦预计2013年9月开盘，精装修，均价待定，预计2015年下半年入住。

　　项目简介：

　　亦庄·金茂悦位于北京国际大都会之东南门户亦庄区域，秉承“绿色科技，金茂品质”，以智慧筑居，基于广渠·金茂府、望京·金茂府楼王品质，传承2011、2012年销冠荣耀，全力打造亦庄健康高端住宅典范。

　　林肯公园II期

　　物业类别：综合体

　　项目特色：公园地产、地铁沿线

　　物业级别：其他

　　开发商：北京和裕房地产开发有限公司

　　环线位置：五至六环所属商圈：亦庄

　　建筑面积：797000平方米

　　主推户型：120B260平方米

　　物业公司：北京晟邦物业管理有限公司

　　物业费：3.60元/平方米/月

　　物业地址：大兴经济技术开发区荣华北路

　　交通：地铁5号线延长线，轻轨M12、L5号线，亦庄文化园站下车即到

　　价格：均价31500元/平米，精装标准6000元/平米

　　项目简介：

　　林肯公园是130万平米

　　航母级大盘，位于“亦庄长安街”荣华路之上，坐守东南五环地铁旁，距四环3.5公里、距国贸8公里，京津唐高速联动四环、三环，驱车仅8分钟即达国贸。依托与项目一路之隔的4000亩文化公园，以及紧邻的1.2万亩南海子湿地公园，集高端居住、商业、办公于一体，为居者提供比肩纽约曼哈顿中央公园式的生活享受。

　　项目总建筑面积130万平米，占地32万平米。在建筑方面，林肯公园强调城市、人、生态、科技的和谐共生关系，携手Gensler美国设计团队，从外到内，引用多重国际先进科技系统，打造前沿生态建筑；社区内14万平米凡尔赛法式园林，特聘意格国际倾力打造，绿化率高达40%以上，内外园景交相辉映，卓越品质成就航母级公园地产典范。

　　京华时报制图吴尚楠