佛山“旧改”引发业内热议：别让旧区越来越挤

吕文：　　佛山市东建集团有限公司副总经理

朱幸杏：　　星星凯旋国际副总监

张国樑：　　佛山瑞安天地房地产发展有限公司助理总经理

李浩民：　　禅城区土地和房屋征收中心副主任

　　文/记者陈钰凤、曾艳珠

　　图/记者 陈枫

　　佛山史上最大的旧城改造项目新鸿基泷景即将入市，再次将人们的目光吸引到旧城改造这一话题。掐指一算，佛山旧城改造已到了“七年之痒”的节点上，一些旧城改造项目已经成型。

　　佛山旧城改造已经取得了哪些经验？如今又面临着怎样的困局？旧改在城市建设和发展中起到什么作用？8月20日，本报邀请了政府以及房地产界的资深人士，就旧城改造的话题举行了一次“圆桌会议”。

　　话题一：

　　开发商更乐意拿平整后的土地？

　　广州日报：前些年佛山有开发商积极参与旧城改造，成为拆迁、补偿的主体，但是现在已经没有了。更多开发商更倾向于拍卖整理好的旧改地块。原因是什么？

　　吕文：这主要是政策的原因。2011年，国家出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》，明确规定只能由政府负责房屋的征收和补偿工作，政府可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。从实际操作来看，参与拆迁本来就是一件苦差事。

　　张国樑：旧城改造最大的难点在于拆迁，涉及的层面非常广。项目的总体规划、定位如何做，都是需要考虑的问题，如果还要保留旧貌的话，成本会更高。

　　话题二：

　　应由开发商主导还是政府主导？

　　广州日报：在旧改过程中，政府和开发商到底应该扮演什么样的角色？

　　李浩民：旧改肯定是要以政府为主导。今年禅城一共有32个旧改项目，大多属于市政项目，涉及到房地产项目的仅10多个项目。由政府来做引导，更利于提升城市的整体形象。比如，由政府负责拆迁，统一规划的澜石地块已交给新鸿基在建，这个项目对整个东平河北岸的提升有很大帮助。

　　吕文：政府在对待旧改项目时，要做到规划先行。旧改需要统一的规划与协调。旧改应综合解决社会已存在的问题。旧改过程中，要重视社会效应，而不仅仅是经济效应。对整个地块的交通、医疗、教育、公共设施等问题，要提前通盘考虑，然后再去拆、去拍卖土地。

　　佛山的老城区交通拥挤，拆迁时就需要控制住一些公交线位，做一些交通枢纽的预留位置，这样道路通行率才会提高。不要拆一块，卖一块。

　　话题三：

　　旧城改造应该精耕细作还是短平快？

　　广州日报：有的房企喜欢精耕细作，战线拉得很长；而有的房企，喜欢短平快。如何评价这些方式？

　　张国樑：改革开放后旧城迎来了快速发展，当时的城市建设基本上是大拆大建；但是现在的正在经历的旧城改造完全不同了，是要重现旧貌，这个难度会更大，所需要的时间也更多。所以，旧改时间的长短，跟项目本身的特点有关。

　　吕文：旧城改造最大的风险是成本可控性很差。一般来说，拆迁许可证只有1年期限，拆迁不完只能去办理延期。1年做完拆迁和5年完成拆迁的投入是完全不同的。

　　话题四：

　　进军新城还是留守旧城？

　　广州日报：从开发商的拿地来看，主要有两个方向，一是旧改地块，二是新城地块。这两种方向操作起来有何不同？

　　朱幸杏：2009年，禅城是旧改的主战场，而季华路需要通过三旧改造进行产业提升，打造总部经济一条街。在这样的背景下，我们响应政府号召，把原来的厂房用地通过改变土地属性做成商住地，现在建的星星凯旋国际就是典型的旧改项目。

　　张国樑：旧城改造的项目，大多位于传统市中心，地段最好。房地产商肯定会追求地段，所以大部分开发商对旧改项目有兴趣。而新城是典型的短平快项目，由于不涉及到拆迁、保留旧貌等问题，开发速度快，但是整个片区成熟会比较慢。比如岭南天地预计要到2020年才基本建完，但是成熟的会比较快。

　　话题五：

　　旧城改造项目“高大全” 如何避免同质化竞争？

　　广州日报：现在佛山旧改项目越来越多，比如岭南天地、新鸿基的泷景、星星凯旋国际等，这些项目走的都是“高大全”的路子，同质化令人担忧。

　　李浩民：政府对商住用地的要求，通常是商业与住宅的比例约3:7，商业是住宅的必要配套。

　　张国樑：目前，佛山确实存在商业体过量的问题。不管是旧改地块还是其他商住地块，按照政府土地出让的要求，必须要配套商业。那么，就必须给商业找出路。可售卖的公寓是出路之一。

　　朱幸杏：我们对这个问题也有担忧。所以，我们对星星凯旋国际的规划是，购物中心的体量不要过大，整个项目以住宅为主。