清远房地产市场或许比其他三四线城市更糟糕

■对话

　　谈市场“当前局面根源是量的控制问题”

　　《清远观察》：目前清远商品住宅成交量不错，但这几年价格并没出现大涨。但细看会发现，几个大盘占了成交半壁江山，大多数盘销售并不理想，为何？怎么看当前清远市场？

　　胡有义：当前一线城市楼市活跃，三四线城市则问题很多，我觉得清远比其他三四线城市可能更糟糕，抛开大环境不说，主要根源是量的控制问题。

　　我记得五年前清远出台过一个鼓励房地产开发的政策，具体文件不清楚，内容是到2010年4月2日前报建的项目一律享受市政配套5折优惠。前期报建所有费用加起来是一笔不小的数字，当时很多企业挤在这个时间段报建。按照要求，报建批准后，一年内要开工。2011年和2012年是清远市区历史以来供货量最大的时期，从而造成供大于求局面。

　　此外，我认为还有容积率的问题。前些年清远容积率控制相对较松，许多项目在拍卖规定基础上增加容积率，收取的增容费每平方米只有几十元，只有现在的十几分之一甚至几十分之一，增容费较少，从而间接鼓励项目“扩容”，总货量比以往预计供货量要多很多。

　　供求关系决定了价格。目前楼盘多，供货量大过于求。这可能带来新的问题：优惠政策取消后，报建项目减少，加上销售不理想，资金回笼难度增加，后继供货不足可能造成市场空缺。我们现在可以看到，去年底以来尤其是今年以来，新盘减少。

　　行业前景依旧好

　　《清远观察》：你认什么时候供大于求局面才能回到正轨？供小于求会很快到来吗？

　　胡有义：我不是预测家，很难说得准。但毫无疑问，存货消化到一定程度的时候，这种供求格局就会颠倒过来。但总体来说，我对清远是看好的。

　　《清远观察》：怎样评价清远房地产行业前景？

　　胡有义：目前问题主要是供应量大造成的，因此房价还算便宜。但现在工人很难找，劳动力成本在上涨，物价也在上涨。一个新的现象是很多广州人过来清远买房。

　　比较房地产有没有投资价值和升值空间，得看租金，租金体现回报。现在清远的房子每月租到两千多元的很普遍，三四千的也有很多，一千多是比较差的。租售比一算就清楚了，几年的租金够一套房首付，所以我看好清远房地产前景。

　　谈行业弊病“说到底是资金问题”

　　《清远观察》：最近几月清远楼市爆出了很多问题，比如一房多卖、欠薪讨薪、造假等，很多人问，清远楼市怎么啦？你怎么看？

　　胡有义：还是我之前关于市场分析和判断，一切的问题都源于供货量远远大于需求量。一旦楼市销售不好，就会影响到资金回笼。现在很多企业都是到银行贷款，做了在建工程抵押，缺钱的可能还有民间借贷，一旦降价房子都卖不出去，资金链就可能断裂，断裂后，各种问题就容易暴露出来。说到底就是资金问题。

　　《清远观察》：东方明珠是否做了在建工程抵押？如何避免资金断裂，请你提提建议。

　　胡有义：东方明珠没有做在建工程抵押，从市住建局网上可以看到。我觉得有多少钱就做多少事，楼盘的开发节奏也要有所控制，比如适当减少量控制。

　　我们希望行业往健康有序的方向运行，珍惜来之不易的信用，维护企业以及所在行业的形象。

　　谈企业管理先小人后君子

　　《清远观察》：今年比较火的一部电影《中国合伙人》说了一句台词，大意是不要跟最好的朋友合伙开公司。这种关系确实难处理，最近一两个月房地产企业出问题，就是因为股东内讧。谈谈你是如何处理这种关系。

　　胡有义：首先，这话也对也不对。不同人有不同人认识。我们几个股东到清远来一直合作，已经有了七八年。

　　简单说，我说了算，但必须要在规则里边。股东不能随意干预下属工作，而是协助。每一笔重要支出必须股东签字，财务首要管理好。

　　《清远观察》：这其实就涉及到公司制度和管理问题。

　　胡有义：对，游戏规则先定好，以制度管人。也就是通常说的先小人后君子。股东不开心的时候，有规矩和规则可依。重大问题开个股东会，定好的事情，老总去执行，股东随意指指点点，执行中遇到问题，解决不了，反馈回来，再探讨。

　　谈项目速度降下来，质量搞上去

　　《清远观察》：东方明珠一期架空层园林听说近期即将面市，二期什么时候动工？

　　胡有义：架空层园林预计一个月左右就做好了，二期原计划七八月动工，但近期雨水太多，影响了开工计划。

　　《清远观察》：相对于有些项目，东方明珠在不缺钱的情况下进度慢了一些，为何？

　　胡有义：综合考虑市场和质量控制问题。有的项目一个月建五六层、六七层，甚至十几层。但我们绝不允许如此做。道理很简单，刚做完一层，水泥还没固化，拆掉模板会影响质量，我们必须要让水泥固化后再拆，所以把速度降下来。

　　我们拆脚手架相对较慢，为什么？可能许多业主不知道，没有洗墙前如果拆玻璃，可能会导致玻璃腐蚀，现在看不出来，过几年可能就会发现问题。

　　我们和许多企业不一样，要求铝合金窗要和泥水两个工种一起做，分开做，做不好在以后就会出现渗水情况，我们要求加防水，前面弄好，以后少些问题。

　　这一切都是为了更加精细地打造产品。我们希望建一个舒适生活社区环境，一个重点是设计了架空层，五六米高。这里原本完全可以做成复式，这样一来利润高，但我们要考虑到业主居住需求、居住舒适度等问题。