昆明掀起小商铺热潮 投资客潜伏四种“小金库”

　　近期，在昆明楼市，一系列类似金钻小铺、迷你铺的小型商铺大量面市，俊发·盛唐城盛唐金街、百大·新都会、安宁世贸广场、润城、汇都国际、文化空间、121乐淘淘等40多个项目都推出了小商铺，其中有最小面积到5平米的“格子”铺。从售价来看，这些商铺的投资门槛相对较低，每平米15000—50000元不等，总价最低可到10万元。从市场结果来看，昆明的小商铺投资一直保持不错的收益，据业内人士透露，目前昆明这类小商铺的年收益普遍能达到8%。

　　小商铺为何有这么大的魅力？从小西门、文化巷等诸多小商铺扎堆的片区我们不难窥出一丝端倪。文化巷一家火锅店老板周先生介绍：“整个店铺的投资约80多万，现在的日收入能达到6000元。”这一类现象不在少数，从记者走访的情况来看，经营情况良好的商铺日收入不低于2000元。而在昆明，像正义坊、小西门、新螺蛳湾等小商铺扎堆的地方，一间50平米左右的商铺，转让费用普遍超过20万元，小商铺成了小金库。

　　小型商铺作为一种投资渠道，正释放出多重置业良机。整体而言，小户型商铺多数位于专业市场内，各有特色，而且门槛低，十几万元便可投资，被奉为“入门级”产品，深受投资者偏爱。当然，买商铺虽是不错的投资机会，却也需要承担较高的风险。有专家表示，除了传统的看地段、价格、产权是否清晰等硬性因素外，还需要看发展商的软实力，看经营定位是否符合区域的发展规划，看运营商有没有长远经营的觉醒等。

　　面对风生水起的小商铺，投资客也非常买账，今年6月，文化空间推出的20-70平米铂金钻铺，开盘现场一片火热，安宁世贸广场推出20-40平米的商铺，在两天的南屏外展期间就销售10余套房源。在汇都国际购买商铺的人群中，超八成的购买者表示其目的是投资，超过半数的人表示，低总价小旺铺是其投资的首选。在价格方面，商铺价格20000元/平米以下占到了七成，其中近50%的人选择100平米以下商铺。

　　记者调查

　　综合体收益稳定、社区铺提升空间大

　　学区铺租金看涨、专业市场是聚宝盆

　　昆明四类小商铺最受追捧

　　通过对昆明当前小商铺的投资和经营情况进行梳理，记者发现，学区铺、社区铺、专业市场、以及大型综合体里的4类小商铺最受投资者得欢迎。

　　学区铺

　　租金年涨幅5%-8%

　　现状：学区商铺的租金水平逐年看涨。比较突出的，如文林街每年租金涨幅高达10%-15%；呈贡大学城商铺近三年来，每年租金涨幅基本在5%-8%。

　　优势：昆明鼎杰房地产开发有限公司副总经理王震宁分析：“商业最重要的是人流，以及人流的消费能力。学区、地铁、车站这些地方附近都是人流聚集和集散的地方，相对于车站和地铁周围，学区的人流相对稳定，因而学区周边的商铺也好，大型卖场也好，很少有不成功的案例。”

　　重点项目：学府·协信天地、绿地·云都会、风华俊园、121乐淘淘数码城

　　社区铺

　　均价同比增长近1000元/平米

　　现状：据至祥发布数据显示，今年3月份，昆明商铺均价32078元/平米，平均租金110元/平米/月。其中，社区商铺均价27406元/平米。与去年相比，社区商铺的均价增长了近1000元/平米。记者从21世纪不动产中介处获悉，目前，昆明新建社区商铺价格在24000-30000元/平米左右，租金价格在90-200元/平米/月不等，与去年底相比，售价上涨500元/平米左右，租金上涨20元/平米/月。

　　优势：作为社区商业中心，这一类商业的营业总规模一般应为5000平米左右。文化空间副总鲍旭昆分析认为：“目前社区商业中大型综合超市与小型便民生活服务网点同时并存，基本上以自营为主，很少以返租的形式出现。同时，社区商业提升空间相对大，经济效益还会不断增长。像云南映象、金江小区、白马小区等，其商铺租金价格远高于其它社区，这主要是因为其服务的业主，多数为经济基础好的人士，消费水平高，住户多，必然会带动社区商铺的高价位。”

　　重点项目：万辉星城、西南海、海伦国际

　　专业市场

　　60平米转手费高达20万元

　　现状：近年来，以螺蛳湾国际商贸城为代表的一批专业市场相继建成开业，以小商铺、专业百货为主营方向的小商铺如同老螺蛳湾一样火爆。据记者了解，目前新螺蛳二期市场中一间60平米左右的商铺转让费超过20万。除了新螺蛳湾，以东骏汽配城、骏信国际汽配城等为代表的汽配市场也相继推出20—110平米的小型商铺，均价只到9000元/平米左右。

　　优势：专业市场看义乌，义乌从不到1000平米的路边摊发展到现在营业面积达到260万平米的商业旗舰店，经历过一段市场培育期。据相关资料显示，义乌商贸城中一间16平米的商铺，其租金在5年内上涨了13倍，商铺转让费更是从最初的几万变成如今的300多万。长水航城营销策划部经理陈卓认为：“专业市场往往是小商铺的聚宝盆。而昆明进过几年的发展，也已经初具规模，从几年前的云坊、毛纺厂、螺蛳湾到现在的螺蛳湾国际商贸城，随着将来以汽配、建材、小商品批发、物流、旅游特产为主的专业市场不断建成开业，昆明周边区域的专业市场必将迎来一波投资热潮。”

　　重点项目：骏信国际汽配城、长水航城、螺蛳湾国际商贸城、国际温州城

　　综合体

　　收益率集中在8%-9%

　　现状：今年以来，文化空间、润城、汇都国际、人民路壹号广场等诸多大型综合体纷纷推出自己的商业部分。其中润城14平米和汇都国际9平米的迷你铺尤为引人关注。而平均10万元的投资门槛也引来大批投资者前来咨询。昆明的城市综合体投资者中不乏成功案例，曾在南亚风情第壹城购买下一间65平米商铺的周先生表示：“现在商铺租给一家港式食品店，租金收益高于其他返租型商铺。”

　　优势：目前综合体中的商铺主要以返租形式为主，收益率集中在8%—9%。稳定的收益保证了前两年以租养贷，后面几年实现盈利。正是由于这样的优势，在昆明，每逢有综合体的商业部分开盘，总是不缺一批忠实的拥趸。

　　重点项目：文化空间、润城、汇都国际、人民路壹号广场

　　投资案例

　　地段好的商业项目

　　自主出租

　　收益大于返租

　　商铺投资有风险，投资客还屡屡出手。投资商铺已有10余年的邹先生表示，相较于其他固定资产投资来说，商铺回报周期短，并且回报率相对要高。“如果选择‘对’的商铺，一铺真的可以养三代。”邹先生目前在昆明拥有近20个铺，多数位于传统的老城区。

　　十年前，邹先生一直热衷于住宅，在住宅限购后，继而转向商铺市场。他说，在通货膨胀预期下，房地产住宅市场限购、股市又被主力操控，还是投资商铺比较妥当。“商铺不像住宅，随着时间流逝还要计算折旧，相反，商铺与时间是成正比的关系”。

　　有好的商铺，也还需要有实力的拥趸。黄女士是商铺投资的新手，但实践证明，她的眼光还不错。2011年，她以68万元的总价买下了位于南亚风情第壹城的一间格子铺，面积为29 平米，算下来单价约为22000元/平米，“我买入时价格已经涨了不少，但是到今年年初的时候，我这间小铺的总价就涨了30000元。”

　　关于投资主题小商铺，黄女士归纳为三点，一是为了资金保值，这样的铺子总价不高，方便投资；二是周边经营同类商品的商铺情况；三是开发商的实力和地段的认同。“我现在的租金不仅能抵每个月银行的月供，每个月还有800块钱的进账。”黄女士说，她现在的租金收益大约是13%，比返租类的商铺要高出不少。按她的话来说，对于地段很好的商业项目，自己租的收益比返租的收益要高。

　　市场前瞻

　　地铁出入站口将成小商铺聚集区

　　除去学区周边、社区底商、综合体商业和专业市场外，地铁站也会成为小商铺聚集的区域。从全国范围来看，上海的人民广场、广州的天河又一城、成都的春熙路等诸多商业繁华区并不是在地上，而是在地铁通道内。其中广州的时尚天河就是一个10万平米大体量的地铁小商铺聚集地。

　　实际上，广州的天河又一城的租金达到1200元/平米/月，而时尚天河的租金达到700元/平米/月，投资收益比远远高于同地段其他商铺。随着昆明地铁的开通，不少专业人士表示：“地铁经济、地铁物业将改变昆明的传统商业格局。”

　　”从目前的情况来看，昆明尚不具备成规模的地铁经济。”文化空间副总经理鲍旭昆表示，昆明要真正享受地铁效益，少则5年，多则10年方可实现，“真正要投资地铁商铺，首先就要考虑规模，低于5万平米的项目都不用考虑。”

　　同时，近些年来，随着电商的兴起，大批的实体店铺的经营状况急转直下，一批以体验式和服务式为主导的主题小铺应运而生，不少业内人士指出，无论是投资还是自营，开发商未来的业态规划和自己的业态选择都必须慎重。特色餐饮，DIY手工小作坊，如陶艺；美容装饰，如美甲，这一类店铺相对好经营。