存量房评估计税：让“阴阳合同”成为过去式

　　自去年4月开始，郑州市存量房(二手房)交易全面启用了“评估计税”系统。记者近日从地税部门了解到，该系统运行一年多来，共核定存量房交易48403例，涉及10种房屋类型、6 种交易类型，核定计税总面积448.1万平方米，核定计税价格总金额224.5亿元，有效规避了以往以“阴阳合同”交易避税逃税的现象。

　　“评估计税”堵塞税收“黑洞”

　　家住郑州的沈女士最近想把自己名下一套81.81平方米的房子卖掉，在中介公司的忽悠下，稀里糊涂地签订了“阴阳合同”，本想着可以省一笔钱，却没有通过地税局的审核批准。

　　根据沈女士提供的房屋信息，中原区地税局税务人员通过存量房评估系统查询到该小区标准房价格，也就是基准价格为8000元，综合各种因素后核定缴税价格在7454元，沈女士的申报价仅为4400元，与核定价相差太多，导致申报没通过。

　　签订“阴阳合同”，不仅是一种逃税的违法行为，而且还容易产生经济纠纷。为引导交易双方按照实际成交价来申报并纳税，从去年4月1日起，郑州市地税局在全市推广使用存量房评估系统，最终计税价格由地税部门核定。

　　据中原区地税局工作人员介绍，“在此之前，二手房交易的税额按照房管局提供的房屋市场指导价来按比例收取，基本上同一个小区的房子都按照同一个价格缴税，不仅耗时长、评估费高，而且公平性差，致使评估价偏低。现在改由系统定价后，评估价更接近买卖双方的实际成交价。”

　　存量房评估让税负更公平

　　按照国家税务总局的规定，2012年7月1日后，所有进入交易环节的二手住房，在申报纳税时都必须经过存量房交易系统这一关。这套系统到底是如何计算存量房价格的？

　　据介绍，存量房价格评估系统是根据存量房所在地段、房屋类型、房屋面积等指标，由系统自动生成存量房的计税价格。

　　郑州市“评估计税”系统是在每个小区、每类住宅建立1个标准存量房，在进行计税价格核定时，用楼层、交易日期、面积、建筑成新、建筑结构、建筑朝向、分区中的位置、建筑朝向、单元位置、通透情况10种估价参数修正存量房价格，最终确定评估价。为建立科学、准确的基础数据库，郑州市内的房屋被划分为499个片区、4326个小区，建立了6069个标准存量房，采集可比实例23866条。

　　据地税局工作人员介绍，“标准房”虽然是虚拟的，但都是所在区最典型的房屋，一般中高层的标准房选择五楼、90-144平方米的房屋，与此对应的各项指标值都为100。买卖二手房时根据房屋实际情况，各项指标对应的值会上下浮动。

　　房地产市场是一个动态的市场。为使评估结果更接近市场实际，目前，市地税局已与房管、土地、统计等部门建立了定期信息交换机制，定期对房屋信息及价格资料等基础数据进行更新，保证系统核定的计税价格更加接近市场真实成交价格。

　　中原区地税局房管局大厅相关负责人说：“尽管评估价确实比原来高了些，但以前的评估方式是‘一刀切’，纳税人有的占便宜有的吃亏。现在对所有的纳税人一视同仁，房子实际情况不同价格也会不同。长远来看，存量房评估系统确实起到了公平税负、规范交易、杜绝阴阳合同、引导纳税遵从的目的。”

　　另悉，今年6月，该局工商类存量房评估系统在全省地税系统率先试运行，临街商铺、商场商铺、商务办公用房、工业写字楼4种房屋类型也纳入计算机评估管理。记者 高秀良 本报通讯员 雷琨 伟棚